Regime jovem : l'exonération d'IMT et de Selo, trois pièges

Une maison de 300 000 € coûte, en IMT (impôt portugais sur les mutations immobilières) et Imposto do Selo (droit de timbre portugais), 12 942,04 € à qui a plus de 35 ans. Pour qui a 35 ans ou moins — et remplit une poignée de conditions simples —, cela ne coûte rien. C’est l’une des économies fiscales les plus généreuses qui existent aujourd’hui au Portugal pour acheter une maison, et pourtant certains la perdent à cause d’un détail que personne ne leur a expliqué au guichet : une déclaration d’IRS (impôt portugais sur le revenu des personnes physiques) faite en tant que personne à charge, une escritura (acte notarié) signée à deux avec la mauvaise personne, ou l’idée que « exonéré » veut dire « gratuit » pour tout le reste.

Allons-y étape par étape.

Ce que couvre l’exonération

Le regime jovem (régime pour les moins de 35 ans) exonère d’IMT et d’Imposto do Selo à l’achat (0,8%) les personnes ayant jusqu’à 35 ans qui achètent leur première habitação própria e permanente (HPP, résidence principale). L’exonération est totale jusqu’à 330 539 € sur le continent — et jusqu’à 413 174 € aux Açores et à Madère, où les seuils sont 25% plus élevés.

Entre 330 539 € et 660 982 €, le bénéfice ne disparaît pas d’un coup : il devient partiel. Vous payez 8% d’IMT et 0,8% d’Imposto do Selo, mais seulement sur l’excédent au-dessus de 330 539 € — la tranche jusqu’à ce montant reste exonérée. Au-delà de 660 982 €, le bénéfice s’arrête complètement et vous payez l’impôt normal sur la totalité de la valeur. Dans les régions autonomes, le plafond du régime partiel monte à 826 228 €.

Qui y a droit

Les conditions sont précises et doivent toutes être réunies en même temps :

• Avoir jusqu’à 35 ans à la date de l’escritura (acte notarié).
• Acheter votre première habitação própria e permanente — vous ne devez pas avoir été propriétaire d’un logement au cours des 3 dernières années.
• Ne pas être considéré comme personne à charge au sens de l’IRS l’année de l’achat.

Il n’y a pas d’exception pour qui fête son anniversaire en cours de route : c’est l’âge au jour de l’escritura qui compte, pas celui du jour où vous signez le CPCV (contrat de promesse d’achat et de vente). C’est en soi une bonne raison de ne pas laisser le processus traîner — qui est sur le point d’avoir 36 ans gagne des mois, pas des années, pour conclure l’affaire dans les délais.

Combien ça vaut, en chiffres

Prenons une maison de 300 000 €, résidence principale, sur le continent. Sans le regime jovem, voici le calcul :

Impôt	Sans regime jovem	Avec regime jovem
IMT	300 000 € × 7% − 10 457,96 € = 10 542,04 €	0 € (exonéré jusqu’à 330 539 €)
Imposto do Selo (achat, 0,8%)	2 400 €	0 €
Total	12 942,04 €	0 €

L’économie sur cette maison est de 12 942,04 €. Et il y a un autre avantage qui passe souvent inaperçu : les émoluments d’enregistrement. Au guichet Casa Pronta (guichet unique portugais pour la signature de l’acte), enregistrer l’achat avec une hypothèque coûte normalement 700 € ; avec le regime jovem — et jusqu’au même plafond de 330 539 € — cela revient à 0 €. Au total, l’économie réelle sur cet achat avoisine les 13 642 €, avant même de parler du crédit.

Pour voir la facture complète de cet achat — apport, enregistrements, évaluation, commissions — utilisez le simulateur des coûts totaux.

Piège 1 : l’Imposto do Selo du crédit se paie toujours

C’est là que la plupart des gens se trompent. Le regime jovem exonère l’IMT et le Selo à l’achat — il n’exonère pas l’Imposto do Selo du crédit, qui s’élève à 0,6% du capital financé sur les prêts de 5 ans ou plus. Si vous empruntez 270 000 € à la banque pour financer cette même maison, vous payez 270 000 € × 0,6% = 1 620 €, exonération ou pas.

C’est un montant modeste comparé aux 12 942 € que vous économisez, mais c’est le genre de coût qui apparaît dans la liste finale de l’escritura et prend les gens de court — parce qu’ils ont entendu « exonération » et supposé que le crédit était inclus. C’est aussi le genre de coût caché qui s’ajoute à d’autres que personne ne compte au départ ; cela vaut la peine de consulter la liste complète dans le guide sur les coûts cachés de l’achat. Avant de choisir une banque, il vaut aussi la peine de comparer les offres de crédit : les intermediários de crédito (intermédiaires de crédit), enregistrés auprès de la Banco de Portugal (banque centrale portugaise) et rémunérés par la banque elle-même — jamais par l’acheteur —, effectuent ce travail de comparaison sans coût direct pour le client.

Piège 2 : acheter à deux change le calcul

Si vous achetez seul et remplissez les trois conditions, l’exonération est totale. Si vous achetez en copropriété — avec un conjoint, un partenaire ou un ami —, l’exonération ne s’applique qu’à la quote-part de la personne qui, individuellement, remplit les conditions. Un acheteur de plus de 35 ans, ou qui a déjà été propriétaire d’un logement au cours des 3 dernières années, n’apporte pas le bénéfice à sa moitié : cette part paie l’IMT et le Selo au taux normal, et seule la part de l’autre acheteur reste exonérée.

En pratique, cela signifie qu’une exonération « à deux » n’est jamais l’exonération complète — elle est proportionnelle à qui, sur l’escritura, remplit vraiment les conditions. Cela vaut la peine de faire ce calcul avant de signer un CPCV à deux noms, pas après l’avoir signé.

Piège 3 : le bien doit rester votre résidence principale

L’exonération n’est pas une prime à l’achat — c’est un avantage conditionné à l’usage du bien. Le logement doit devenir votre résidence dans un délai de six mois après l’achat et rester votre habitação própria e permanente (HPP) pendant six ans. Si, dans ce délai, vous lui donnez un autre usage — le louer, en faire une résidence secondaire — ou redevenez personne à charge au sens de l’IRS, l’avantage s’éteint et l’AT (Autorité fiscale portugaise) peut exiger l’impôt que vous n’avez pas payé.

Des exceptions sont prévues : changement de lieu de travail à plus de 100 km, changements dans la composition du foyer (mariage, divorce, union de fait, naissance d’un enfant) — et l’AT elle-même a déjà clarifié que vendre le logement pour en acheter un autre n’oblige pas à rembourser l’impôt. Mais chaque exception a ses propres conditions : avant toute décision concernant le logement au cours des six premières années, vérifiez les règles de votre cas auprès de l’Autorité fiscale.

Comment demander l’exonération

Elle se demande avant l’escritura, pas après. La demande se fait sur le Portal das Finanças (portail des impôts portugais) ou directement au guichet qui s’occupe de l’acte — Casa Pronta ou notaire. L’exonération n’est pas automatique : vous devez la demander et présenter la preuve que vous remplissez les conditions (âge, première résidence, absence de logement au cours des 3 dernières années). Sans cette demande faite à l’avance, vous risquez de payer l’impôt en entier le jour de l’escritura et de devoir ensuite en demander le remboursement — un processus plus lent et plus bureaucratique que d’assurer l’exonération dès le départ.

Si votre cas implique aussi un financement à 100%, il vaut la peine de regarder en parallèle la garantia pública (garantie publique) : lisez le guide sur la garantie publique à 100% de financement et essayez le simulateur de la garantie publique — les deux mesures ont été conçues pour le même public jeune et s’articulent souvent dans le même achat.

Votre prochain calcul

Vous savez déjà si vous remplissez les trois conditions, et vous voulez voir l’économie réelle avec votre propre valeur d’achat, pas avec l’exemple de 300 000 €. C’est ce calcul qu’il reste à faire — avec votre prix, votre âge et votre situation au regard de l’IRS.