Les coûts cachés de l’achat d’une maison au Portugal

L’annonce affiche 250 000 €. C’est le chiffre que vous répétez à vos amis, à votre famille, à votre conseiller bancaire — c’est l’étiquette de la maison. Mais le jour où vous signez l’escritura (l’acte notarié de vente), l’argent qui quitte votre compte n’est pas 250 000 € : ce sont 286 672,04 €. La différence, 36 672,04 €, est la somme de sept postes que, en général, personne ne vous montre avant que vous ne soyez assis à la table du notaire. Qui n’épargne que pour l’apport découvre le reste trop tard — généralement la semaine avant l’acte, à faire des comptes sous le stress.

Le jour de l’escritura

Prenez l’exemple le plus courant : une maison de 250 000 €, en habitação própria e permanente (HPP, résidence principale), sur le continent, avec un crédit finançant 90 % de la valeur (225 000 €) sur 30 ans, l’escritura étant signée au guichet Casa Pronta (guichet unique pour la signature et l’enregistrement). L’apport couvre les 10 % restants — 25 000 €. Après cela, six postes de plus vous séparent encore des clés.

Poste	Montant
Apport (10 %)	25 000,00 €
IMT	7 042,04 €
Imposto do Selo sur l’achat (0,8 %)	2 000,00 €
Imposto do Selo sur le crédit (0,6 %)	1 350,00 €
Casa Pronta (acte + enregistrements, avec hypothèque)	700,00 €
Évaluation bancaire	280,00 €
Frais de dossier	300,00 €
Total le jour de l’escritura	36 672,04 €

L’IMT (impôt portugais sur les mutations immobilières) de 7 042,04 € provient des tableaux officiels de 2026 pour les résidences principales — ce n’est pas un pourcentage simple, c’est un calcul par tranches avec une parcela a abater (un montant fixe à déduire). L’Imposto do Selo (droit de timbre portugais) apparaît deux fois, et il est facile de confondre les deux : 2 000 € correspondent à 0,8 % du prix de la maison, et 1 350 € à 0,6 % de ce que vous empruntez à la banque — deux impôts différents, avec des bases différentes, qui ont seulement en commun de devoir être payés tous les deux avant d’avoir les clés.

Le Casa Pronta coûte 700 € lorsqu’il y a une hypothèque (375 € si vous achetez sans crédit, plus 50 € par bien supplémentaire inclus dans l’escritura) et couvre l’enregistrement de l’achat et de l’hypothèque au même guichet. L’alternative — notaire traditionnel plus conservatória (registre foncier) séparée — coûte en général entre 800 € et 1 500 €, avec moins de prévisibilité sur les délais. L’évaluation bancaire (280 € dans cet exemple, généralement entre 190 € et 400 €) et les frais de dossier (300 €, entre 250 € et 600 € selon la banque) sont facturés par la banque avant l’approbation du crédit, sans exception.

Le cas du regime jovem : la facture baisse, mais ne disparaît pas

Si vous avez 35 ans ou moins, que c’est votre première maison et que vous remplissez les conditions du regime jovem (régime pour les moins de 35 ans), le calcul change complètement. Pour une maison de 300 000 € financée à 100 % — possible, par exemple, grâce à la garantia pública (garantie publique de l’État) — le total du jour de l’escritura tombe à 2 380 € : 1 800 € d’Imposto do Selo sur le crédit (0,6 % sur les 300 000 € financés), 280 € d’évaluation et 300 € de frais de dossier. Pas d’apport, pas d’IMT, pas d’Imposto do Selo sur l’achat.

Remarquez ce qui ne change pas : l’Imposto do Selo sur le crédit reste dû, et dans ce calcul il représente 1 800 des 2 380 € — trois quarts du total. Le regime jovem exonère l’IMT et l’Imposto do Selo sur l’achat jusqu’à 330 539 € sur le continent, et exonère aussi les emolumentos (frais d’enregistrement), mais n’exonère jamais l’Imposto do Selo sur le financement. C’est le poste que la plupart des gens oublient, précisément parce que les autres disparaissent.

Le premier mois

L’escritura ne clôt pas la liste. Le premier mois arrivent les assurances obligatoires du crédit — vie et multirisque habitation — que la plupart des banques exigent comme condition du prêt ; le coût mensuel varie selon l’âge, le capital restant dû et l’assureur, et il vaut la peine de comparer les offres plutôt que d’accepter la première. C’est là qu’un intermédiaire de crédit, enregistré auprès de la Banco de Portugal (banque centrale du Portugal) et rémunéré par la banque (pas par vous), peut vous aider à comparer spread et assurances en même temps — sans que cela signifie en approuver un en particulier.

Vient ensuite la copropriété, si l’immeuble en a une, et les branchements auxquels personne ne pense à budgétiser : activer les compteurs d’électricité, d’eau et de gaz, et souscrire une connexion internet — chaque fournisseur facture ses propres frais d’activation, qui varient selon l’opérateur et la zone. Ajoutez à cela le déménagement, dont le coût dépend du volume, de la distance et du fait de faire appel à une entreprise ou de tout faire vous-même.

La première année

L’IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, la taxe foncière municipale portugaise) est le coût qui surprend le plus les primo-accédants, car il n’arrive pas avec l’escritura — il arrive l’année suivante, le premier avis tombant déjà après que vous avez oublié d’en tenir compte. Il porte sur le valor patrimonial tributário (VPT, la valeur fiscale du bien), avec un taux que chaque mairie fixe entre 0,3 % et 0,45 % pour les biens urbains (CIMI, le code de l’IMI, art. 112) — la plupart des municipalités appliquent le minimum. Comme le VPT reste généralement bien en dessous du prix du marché, la facture est en général plus faible que l’intuition ne le suggère — mais elle existe, et elle se répète chaque année.

Cette même première année apporte typiquement de petits travaux d’adaptation — un coup de peinture, une serrure, un appareil électroménager qui tombe en panne — et du mobilier, même si vous récupérez une partie de ce que vous aviez déjà. Aucun de ces montants n’est assez fixe pour lui donner un chiffre ; ils varient autant selon l’état de la maison que selon les goûts de l’acheteur.

La règle pratique : additionnez ce que vous ne voyez pas

Les deux exemples complets ci-dessus donnent les extrêmes. Pour la maison de 250 000 € sans regime jovem, les 36 672,04 € du jour de l’escritura représentent 14,7 % du prix. Pour la maison de 300 000 € avec regime jovem et financement à 100 %, les 2 380 € représentent 0,8 %. C’est une différence de presque vingt fois — uniquement en raison de l’âge et des conditions au moment de l’achat.

Même dans le scénario le plus favorable, ce calcul de 0,8 % ne couvre que le jour de l’escritura ; il reste encore à ajouter les assurances, les branchements, l’IMI de l’année suivante et le reste de la première année. C’est pourquoi la règle pratique du site arrondit vers une fourchette plus réaliste : comptez toujours entre 4 % et 15 % de plus sur le prix de la maison, selon le régime dans lequel vous achetez et les conditions que vous négociez. Qui n’épargne que pour l’apport se retrouve souvent au milieu de cette fourchette sans le savoir — et le découvre quand il ne reste plus beaucoup de marge pour ajuster.

Vos propres comptes

Les exemples de ce guide sont des points fixes — votre maison, votre régime et votre banque donneront un chiffre différent. Avant de signer quoi que ce soit, il vaut la peine d’additionner votre propre liste poste par poste, de l’apport à votre premier IMI, plutôt que de ne retenir que le prix affiché dans l’annonce.