La garantia pública : le crédit à 100 % en 2026

Une maison à 280 000 € semble accessible — jusqu’à ce que vous arriviez à la partie de l’apport. Dans le modèle classique de 90 % de financement, vous devez avoir 10 % de côté — 28 000 € — plus les impôts et les frais qui viennent s’ajouter par-dessus. Dans l’exemple vérifié d’un achat à 250 000 € pour une habitação própria e permanente (résidence principale) avec un crédit à 90 %, la somme de l’IMT (impôt portugais sur les mutations immobilières, 7 042,04 €), de l’Imposto do Selo (droit de timbre portugais) sur l’achat (2 000 €), de l’Imposto do Selo sur le crédit (1 350 €), des frais d’enregistrement (700 €), de l’évaluation bancaire (280 €) et de la commission de dossier (300 €) s’est ajoutée aux 25 000 € d’apport pour un total de 36 672,04 € — la même structure de coûts que le simulateur des coûts totaux d’achat utilise comme référence. Sur une maison à 280 000 €, avec des impôts proportionnellement plus élevés, le chèque initial atteint facilement 40 à 50 mille euros.

C’est ce problème que la garantia pública (garantie de l’État) tente de résoudre : non pas le salaire de tous les mois, mais le capital immobilisé que vous devez avoir avant même d’aller chez le notaire. Si l’alternative est de continuer à payer un loyer pendant que vous accumulez cette épargne année après année, la mesure change vraiment le calcul. Si l’alternative est d’étirer le budget jusqu’à la limite simplement parce que la banque le permet, le reste de cet article explique pourquoi il vaut la peine de s’arrêter avant de signer.

Comment ça fonctionne : l’État comme garant

La garantia pública, créée par le décret-loi n° 44/2024, n’est ni un prêt ni une subvention. C’est l’État qui assume le rôle de garant à hauteur de 15 % de la valeur du bien — 67 500 € au maximum — pour que la banque finance le reste sans exiger d’apport. Rien de tout cela n’est de l’argent qui arrive sur votre compte : c’est une garantie que la banque accepte à la place de votre capital.

L’État reste garant pendant 10 ans à partir de la date du contrat. La mesure s’applique uniquement aux contrats de crédit immobilier signés jusqu’au 31 décembre 2026 — sans prolongation confirmée au-delà de cette date, la fenêtre se ferme là. Et il y a un point qu’il vaut la peine de souligner avant tout le reste : c’est toujours la banque qui décide. La garantie ouvre la porte à un financement sans apport, mais l’approbation du crédit, le taux et le spread restent une décision de la banque, au cas par cas.

Qui peut en faire la demande : les huit critères

La liste des conditions est longue et précise — vous ratez un critère et vous êtes exclu, peu importe que les sept autres s’appliquent.

• Avoir entre 18 et 35 ans.
• Être résident fiscal au Portugal.
• Le revenu annuel du foyer ne peut pas dépasser 86 634 € — le plafond de la 8e tranche de l’IRS (impôt portugais sur le revenu des personnes physiques) en 2026.
• Le bien ne peut pas coûter plus de 450 000 €.
• Il doit s’agir de votre première résidence principale.
• Vous ne pouvez pas avoir d’autre bien résidentiel à votre nom.
• Vous ne pouvez pas avoir de dettes envers les Finanças (l’administration fiscale portugaise) ni envers la Sécurité sociale.
• Le financement bancaire doit couvrir, au minimum, 85 % de la valeur de la transaction.

Les deux derniers points sont liés l’un à l’autre : la garantie couvre jusqu’à 15 %, la banque finance le reste, et la somme doit tomber juste. Pour un achat à 450 000 € — le plafond du bien — la garantie maximale de 67 500 € couvre exactement ces 15 %.

Le calcul : financer à 100 % coûte ceci en plus

La garantie résout l’apport, mais elle ne change pas l’arithmétique du crédit : emprunter plus d’argent, sur la même durée et au même taux, coûte plus par mois et plus d’intérêts sur toute la durée du prêt. Voici le même bien à 280 000 €, avec l’Euribor 6M à 2,723 % et un spread de 0,9 % (TAN — taux annuel nominal — de 3,623 %), sur 37 ans, en comparant les deux chemins :

Scénario	Apport	Capital financé	Mensualité
Garantie publique à 100 %	0 €	280 000 €	1 145,86 €
Apport classique de 10 %	28 000 €	252 000 €	1 031,27 €

La différence mensuelle est de 114,59 € — un peu plus de cent euros, mais sur 37 ans, cela s’accumule. Sur la durée totale du prêt, financer à 100 % au lieu de verser un apport de 10 % coûte environ 22 900 € de plus en intérêts payés à la banque. C’est le prix de ne pas avoir eu d’apport : vous finissez par le payer quand même, avec intérêts, mois après mois, pendant près de quatre décennies.

Pour qui cela vaut le coup — et pour qui non

C’est ici que la garantia pública cesse d’être une simple mesure sur le papier pour devenir une décision personnelle. Cela vaut le coup lorsque l’alternative réelle est de continuer à payer un loyer pendant que vous essayez de réunir 40 à 50 mille euros — et cela, au rythme d’épargne de la plupart des salaires, représente plusieurs années, pendant lesquelles la maison que vous vouliez acheter pourrait déjà ne plus être au même prix. Dans ce scénario, les 22 900 € d’intérêts supplémentaires sur 37 ans sont un coût acceptable pour arrêter de payer le loyer de quelqu’un d’autre dès demain.

Cela ne vaut pas le coup quand la décision consiste à étirer le budget jusqu’à la limite simplement parce que la banque accepte de financer à 100 %. Une mensualité de 1 145,86 € doit s’intégrer confortablement dans le budget mensuel, avec une marge pour les imprévus — pas seulement passer le test d’effort de la banque. La garantie élimine la barrière de l’apport, mais elle n’élimine pas le risque d’acheter une maison trop chère pour ce que vous gagnez, et cela reste un calcul que vous seul pouvez faire, de préférence avant de signer le CPCV (compromis de vente portugais), pas après.

Il vaut aussi la peine de noter que la garantie n’exonère pas des impôts : l’IMT et l’Imposto do Selo continuent à se payer intégralement, sauf si vous remplissez aussi les critères du regime jovem (régime pour les moins de 35 ans) — un avantage fiscal distinct, avec ses propres règles, qui peut alléger cette partie de la facture même si vous utilisez déjà la garantia pública pour l’apport.

Comment en faire la demande

Le processus n’a pas de guichet propre : vous demandez le crédit immobilier normal, à la banque de votre choix, et vous demandez explicitement si cette banque applique la garantia pública à votre profil. Toutes les banques n’ont pas adhéré à la mesure de la même façon, et les spreads pratiqués varient d’un établissement à l’autre — il vaut la peine de comparer plus d’une proposition, y compris via un intermédiaire de crédit enregistré auprès de la Banco de Portugal (la banque centrale portugaise), rémunéré par la banque et non par vous, qui devrait déjà savoir quelles institutions y adhèrent au moment où vous faites votre demande.

La banque vous demandera les mêmes documents que d’habitude — justificatifs de revenus, situation fiscale et contributive régularisée — plus la confirmation que vous remplissez les huit critères ci-dessus. Si l’un d’eux fait défaut en cours de route — par exemple si le revenu du foyer change de tranche en cours d’année —, le crédit peut quand même avancer, mais sans la garantia pública pour couvrir l’apport.

Votre prochain calcul

Avant de choisir entre financer à 100 % ou réunir un apport partiel, il vaut la peine de vérifier deux chiffres : si vous remplissez vraiment les huit critères, et comment votre mensualité change avec une durée, un capital ou un spread différents de cet exemple — le même calcul que le simulateur de la mensualité du prêt immobilier effectue en quelques secondes.