Regime jovem: la exención de IMT y Selo, y sus tres trampas

Una vivienda de 300.000 € le cuesta a quien tiene más de 35 años 12.942,04 € en IMT (el impuesto portugués de transmisiones patrimoniales) e Imposto do Selo (el impuesto de actos jurídicos documentados). A quien tiene 35 años o menos — y cumple un puñado de condiciones sencillas — le cuesta cero. Es uno de los ahorros fiscales más generosos que existen hoy en Portugal para comprar una vivienda, y aun así hay quien lo pierde por un detalle que nadie le explica en el mostrador: una declaración de la renta presentada como dependiente, una escritura firmada a medias con la persona equivocada, o la idea de que “exento” significa “gratis” en todo lo demás.

Vamos por partes.

Qué cubre la exención

El regime jovem (el régimen para menores de treinta y cinco años) exime de IMT y de Imposto do Selo de la compra (0,8%) a quien tiene hasta 35 años y compra su primera habitação própria e permanente (HPP, vivienda habitual). La exención es total hasta 330.539 € en el continente — y hasta 413.174 € en las Azores y Madeira, donde los tramos son un 25% más altos.

Entre 330.539 € y 660.982 €, el beneficio no desaparece de golpe: pasa a ser parcial. Pagas 8% de IMT y 0,8% de Imposto do Selo, pero solo sobre el excedente por encima de 330.539 € — la parte hasta ese valor sigue exenta. Por encima de 660.982 €, el beneficio termina por completo y se paga el impuesto normal sobre el valor total. En las regiones autónomas, el techo del régimen parcial sube a 826.228 €.

Quién tiene derecho

Las condiciones son específicas y deben cumplirse todas al mismo tiempo:

• Tener hasta 35 años en la fecha de la escritura (el acto notarial de compraventa).
• Que sea tu primera vivienda habitual — no puedes haber tenido una vivienda en propiedad en los últimos 3 años.
• No estar considerado como dependiente a efectos del IRS (el impuesto portugués sobre la renta de las personas físicas) en el año de la compra.

No hay excepción para quien cumple años a mitad del proceso: la edad cuenta el día de la escritura, no el día en que firmas el CPCV (contrato promesa de compraventa). Solo por eso ya es buena razón para no dejar que el proceso se alargue — quien está a punto de cumplir 36 años gana meses, no años, para cerrar el trato dentro del plazo.

Cuánto vale, en números

Toma una vivienda de 300.000 €, vivienda habitual, en el continente. Sin el regime jovem, la cuenta es esta:

Impuesto	Sin regime jovem	Con regime jovem
IMT	300.000 € × 7% − 10.457,96 € = 10.542,04 €	0 € (exento hasta 330.539 €)
Imposto do Selo (compra, 0,8%)	2.400 €	0 €
Total	12.942,04 €	0 €

El ahorro en esta vivienda es de 12.942,04 €. Y hay otro beneficio que suele pasar desapercibido: los emolumentos de registro. En el Casa Pronta (el servicio notarial de escritura en un solo trámite), registrar la compra con hipoteca cuesta normalmente 700 €; con el regime jovem — y hasta ese mismo techo de 330.539 € — quedan en 0 €. Sumándolo todo, el ahorro real en esta compra ronda los 13.642 €, antes incluso de hablar del préstamo.

Para ver la cuenta completa de esta compra — entrada, registros, tasación, comisiones — usa el simulador de costes totales.

Trampa 1: el Imposto do Selo del préstamo se paga siempre

Aquí es donde se equivoca la mayoría de la gente. El regime jovem exime el IMT y el Imposto do Selo de la compra — no exime el Imposto do Selo del préstamo, que es 0,6% sobre el capital financiado en préstamos de 5 años o más. Si pides 270.000 € al banco para financiar esa misma vivienda, pagas 270.000 € × 0,6% = 1.620 €, haya exención o no.

Es un importe pequeño comparado con los 12.942 € que ahorras, pero es el tipo de coste que aparece en la lista final de la escritura y coge a la gente por sorpresa — porque oyeron “exención” y dieron por hecho que el préstamo venía incluido. Es también el tipo de coste oculto que se suma a otros con los que nadie cuenta de entrada; merece la pena ver la lista completa en la guía sobre costes ocultos de la compra. Antes de elegir banco, también merece la pena comparar ofertas de préstamo: los intermediarios de crédito, registrados en el Banco de Portugal y pagados por el propio banco — nunca por quien compra —, hacen ese trabajo de comparación sin coste directo para el cliente.

Trampa 2: comprar a medias cambia la cuenta

Si compras solo y cumples los tres requisitos, la exención es total. Si compras en copropiedad — con cónyuge, pareja o amigo —, la exención solo se aplica a la parte de quien, individualmente, cumple los requisitos. Un comprador con más de 35 años, o que ya haya tenido una vivienda en propiedad en los últimos 3 años, no aporta el beneficio a su mitad: esa parte paga IMT e Imposto do Selo normales, y solo la parte del otro comprador queda exenta.

En la práctica, esto significa que la exención “a medias” nunca es la exención completa — es proporcional a quien, en la escritura, cumple de verdad las condiciones. Merece la pena hacer esa cuenta antes de firmar un CPCV a dos nombres, no después de firmarlo.

Trampa 3: la vivienda tiene que seguir siendo tu primera residencia

La exención no es un premio por comprar — es un beneficio condicionado al destino del inmueble. La vivienda tiene que pasar a ser tu residencia en el plazo de seis meses después de la compra y mantenerse como habitação própria e permanente (HPP) durante seis años. Si dentro de ese plazo le das otro destino — alquilarla, convertirla en segunda vivienda — o vuelves a ser dependiente a efectos del IRS, el beneficio caduca y la AT (la Agencia Tributaria portuguesa) puede exigir el impuesto que no pagaste.

Hay excepciones previstas: cambio de lugar de trabajo a más de 100 km, cambios en la unidad familiar (matrimonio, divorcio, unión de hecho, nacimiento de hijos) — y la propia AT ya ha aclarado que vender la vivienda y comprar otra no obliga a devolver el impuesto. Pero cada excepción tiene sus propias condiciones: antes de tomar cualquier decisión sobre la vivienda en los primeros seis años, confirma las reglas de tu caso con la Autoridade Tributária.

Cómo solicitar la exención

Se solicita antes de la escritura, no después. La solicitud se hace en el Portal das Finanças (el portal de la Hacienda portuguesa) o directamente en el despacho que gestiona la escritura — Casa Pronta o notaría. La exención no es automática: tienes que solicitarla y presentar prueba de que cumples los requisitos (edad, primera vivienda, ausencia de inmueble residencial en los últimos 3 años). Sin esa solicitud hecha con antelación, te arriesgas a pagar el impuesto completo el día de la escritura y a tener que pedir después la devolución — un proceso más lento y más burocrático que asegurar la exención desde el principio.

Si tu caso también incluye financiación al 100%, merece la pena mirar en paralelo la garantia pública (el aval del Estado): lee la guía sobre la garantia pública al 100% de financiación y prueba el simulador de la garantia pública — las dos medidas se diseñaron para el mismo público joven y, muchas veces, encajan en la misma compra.

Tu próxima cuenta

Ya sabes si cumples los tres requisitos y quieres ver el ahorro real con tu propio precio de compra, no con el ejemplo de 300.000 €. Esa es la cuenta que falta por hacer — con tu precio, tu edad y tu situación de IRS.