Acheter une maison au Portugal en 2026 : étape par étape

Les trois calculs avant de voir votre première maison

La plupart des problèmes lors de l’achat d’une maison ne viennent pas du fait que la maison soit mauvaise. Ils viennent du fait d’avoir vu la maison avant d’avoir fait les calculs. Vous allez à une visite, vous tombez sous le charme de la lumière du salon, et ce n’est qu’après que vous allez voir la banque pour demander combien elle vous prête. À ce stade, vous négociez déjà avec le cœur, pas avec la calculatrice — et c’est là qu’apparaissent les offres refusées et les apports qui ne suffisent pas.

Le bon ordre commence par trois questions, dans cet ordre : combien on vous laisse emprunter, combien coûte vraiment la maison que vous voulez, et combien vous avez, en réalité, de disponible.

La première dépend du taux d’effort — le poids de la mensualité sur votre revenu net, le chiffre que les banques utilisent pour décider du montant maximal qu’elles prêtent. La recommandation macroprudentielle de la Banco de Portugal vise un taux d’effort (DSTI, debt service-to-income) jusqu’à 50 %, et en pratique les banques préfèrent une marge en dessous de ce seuil. Avant de voir la moindre maison, simulez la mensualité pour différents montants dans le simulateur de mensualité de crédit immobilier et regardez quelle part du budget occupe chaque scénario.

La deuxième question — combien ça coûte vraiment — est celle où le plus de gens se trompent, parce qu’ils ne comptent que le prix de la maison et oublient le reste. Prenez cet exemple : une maison de 250 000 €, habitação própria e permanente (résidence principale) sur le continent, financement à 90 % (225 000 € empruntés, 25 000 € d’apport), escritura (acte notarié de vente) au guichet Casa Pronta (le service notarié accéléré du ministère de la Justice).

Coût	Montant
Apport (10 %)	25 000 €
IMT	7 042,04 €
Droit de timbre sur l’achat	2 000 €
Droit de timbre sur le crédit	1 350 €
Enregistrements (Casa Pronta)	700 €
Expertise bancaire	280 €
Frais de dossier	300 €
Total	36 672,04 €

Vous avez besoin de 36 672,04 € disponibles le jour de l’escritura — pas de 25 000 €. C’est cet écart, entre l’apport et le total, qui fait exploser plus de budgets que n’importe quel imprévu de travaux.

Si vous avez jusqu’à 35 ans, le calcul change complètement. Pour une maison de 300 000 € financée à 100 % dans le cadre du regime jovem (régime pour les moins de 35 ans), le total tombe à 2 380 € — seulement l’Imposto do Selo (droit de timbre portugais) sur le crédit, l’expertise et les frais de dossier, parce que l’exonération couvre l’IMT (impôt portugais sur les mutations immobilières), l’Imposto do Selo sur l’achat et les emolumentos (frais d’enregistrement). Vérifiez si vous remplissez les conditions dans le guide du regime jovem avant de baser le moindre calcul dessus.

La troisième question est la plus honnête : combien avez-vous, aujourd’hui, sans compter sur des économies que vous ferez peut-être encore avant l’escritura ni sur une aide familiale qui n’est pas encore assurée. Ce n’est qu’après avoir répondu aux trois qu’il devient utile de demander une pré-approbation à la banque — une confirmation écrite de combien elle vous prête et à quelles conditions, avant de signer quoi que ce soit. Sans elle, toute offre que vous faites mise sur un crédit que vous n’avez pas encore garanti.

La recherche et l’offre : ce que disent la caderneta et la certidão

Quand vous trouvez une maison qui vous intéresse, deux documents valent plus que n’importe quelle conversation avec un agent : la caderneta predial (fiche fiscale du bien) et la certidão permanente (certificat permanent du registre foncier). La caderneta indique la VPT (valeur patrimoniale imposable) — la valeur que l’AT (l’administration fiscale portugaise) attribue au bien, qui coïncide rarement avec le prix demandé.

Cela compte parce que l’IMT et l’Imposto do Selo s’appliquent sur le plus élevé des deux montants : si la VPT est plus élevée que le prix convenu, c’est sur la VPT que vous payez. Demandez la caderneta au vendeur, ou consultez-la vous-même sur le Portal das Finanças (portail en ligne des impôts portugais), avant d’arrêter le montant de votre offre.

La certidão permanente est l’autre versant de l’histoire : elle indique qui est le propriétaire légal et, surtout, s’il existe des hypothèques, des saisies ou d’autres charges enregistrées sur le bien. Sans elle, vous achetez à l’aveugle — même si la maison paraît parfaite lors de la visite.

Le CPCV est le premier vrai contrat

Une offre verbale ou l’e-mail échangé avec l’agent ne vous protège de rien. Le contrato-promessa de compra e venda, ou CPCV (contrat de promesse d’achat et de vente), est le premier document qui crée des obligations réelles des deux côtés : vous promettez d’acheter, le vendeur promet de vendre, et un sinal (acompte de garantie) est versé en garantie.

Si vous vous désistez sans motif prévu au contrat, vous risquez de perdre ce sinal ; si c’est le vendeur qui se désiste, la loi l’oblige généralement à en restituer le double. C’est pourquoi la clause la plus importante du CPCV pour qui dépend d’un crédit est la condição suspensiva de financiamento (condition suspensive de financement) — la ligne qui indique que le contrat tombe sans pénalité si la banque refuse le prêt.

Sans cette clause, vous restez redevable du sinal même si la banque dit non. Avant de signer quoi que ce soit, parcourez le guide sur ce qu’il faut vérifier dans le CPCV — c’est le document où le plus de gens signent vite et le paient cher ensuite.

La banque : l’expertise, la FIN et comparer les offres

Une fois le CPCV signé, vous entrez vraiment dans la phase bancaire. La première étape est l’expertise du bien, réalisée par un expert indépendant mandaté par la banque, et elle coûte entre 190 € et 400 €. C’est cette valeur — pas nécessairement le prix que vous avez payé — que la banque utilise pour calculer le financement.

Vient ensuite la Ficha de Informação Normalizada, ou FIN (fiche d’information normalisée), le document qui résume le taux, la durée, le spread, les assurances obligatoires et tous les coûts du crédit dans un format comparable entre banques. Cela vaut toujours la peine de demander une FIN à plus d’une banque avant de décider : des différences de spread se traduisent par des dizaines d’euros par mois, sur des décennies.

Si vous n’avez pas le temps ou la patience de faire le tour de plusieurs agences, il existe des intermédiaires de crédit enregistrés auprès de la Banco de Portugal qui comparent les offres pour vous. Ils sont payés par les banques, pas par vous, et la loi les oblige à toujours vous présenter plus d’une option.

Réserver l’escritura : l’IMT se paie avant

Une fois le crédit approuvé, l’étape suivante est de réserver l’escritura — au guichet Casa Pronta, chez un notaire traditionnel, ou les deux s’il y a une hypothèque à enregistrer. Casa Pronta coûte 375 € sans crédit associé ou 700 € avec une hypothèque à constituer, plus 50 € par bien supplémentaire dans la même escritura ; un notaire traditionnel revient normalement entre 800 € et 1 500 €.

Ce que presque personne n’anticipe, c’est que l’IMT et l’Imposto do Selo sur l’achat doivent être payés avant l’escritura, pas le jour même. Vous demandez le document de paiement — le DUC (bordereau de paiement) — sur le Portal das Finanças ou dans un bureau des Finances, vous le payez, et vous emportez le justificatif avec vous. Sans lui, l’escritura n’a tout simplement pas lieu ; vous pouvez confirmer le montant exact dans le simulateur d’IMT et d’Imposto do Selo.

Si vous achetez dans le cadre du regime jovem, vérifiez avant de réserver une date que vous remplissez toutes les conditions — aucun bien à usage d’habitation au cours des trois dernières années, ne pas être à charge au titre de l’IRS (impôt portugais sur le revenu des personnes physiques) cette année-là, avoir 35 ans au plus à la date de l’escritura. L’exonération dépend du fait que vous les remplissiez à ce moment précis, pas après.

Le jour de l’escritura

Ce jour-là, apportez avec vous votre cartão de cidadão (carte d’identité portugaise), le justificatif de l’IMT payé et le CPCV — et, s’il y a un crédit, les documents que la banque vous remet pour signature dans le même acte. L’escritura, ou le « título de compra e venda » (titre d’achat et de vente) dans le jargon du Casa Pronta, transfère formellement la propriété à votre nom.

S’il y a un financement, vous signez aussi l’escritura de mútuo com hipoteca (l’acte de prêt hypothécaire), qui inscrit la banque comme créancière sur le bien. C’est à ce moment que vous remettez le chèque final — les fameux 36 672,04 € de l’exemple, ou le montant équivalent pour votre cas — et que vous recevez les clés. Lisez avant de signer ; ce n’est pas le jour pour des questions précipitées sur une clause que vous n’avez pas comprise.

Une fois les clés en main

L’achat ne s’arrête pas à l’escritura. Vous devez mettre à jour votre adresse fiscale sur le Portal das Finanças — c’est à partir de là que vous parviennent les notifications de l’IMI et de tout le reste.

L’IMI (l’impôt foncier annuel portugais), l’impôt annuel sur le bien, se calcule sur la même VPT que vous avez déjà vue sur la caderneta, à un taux que chaque commune fixe entre 0,3 % et 0,45 % (CIMI, art. 112) — la plupart des communes appliquent le minimum. Si l’immeuble a un condomínio (une copropriété), c’est aussi maintenant que vous entrez dans les charges mensuelles et les assemblées ; cela vaut la peine d’avoir demandé les procès-verbaux des dernières années avant même de signer le CPCV, pas après avoir reçu les clés, pour savoir s’il y a des travaux prévus qui vont peser sur votre portefeuille.

Votre prochain calcul

Tous ces calculs — apport, impôts, enregistrements, expertise — changent selon le prix de la maison, le pourcentage financé et si vous avez ou non droit au regime jovem. Avant de réserver votre première visite, remplacez les chiffres de cet exemple par les vôtres et regardez le total réel dont vous aurez besoin à la banque le jour de l’escritura.