Regime jovem: a isenção de IMT e Selo, e as três armadilhas

Uma casa de 300 000 € custa, em IMT e Imposto do Selo, 12 942,04 € a quem tem mais de 35 anos. A quem tem 35 anos ou menos — e cumpre um punhado de condições simples — custa zero. É uma das poupanças fiscais mais generosas que existem hoje em Portugal para comprar casa, e ainda assim há gente que a perde por um detalhe que ninguém explicou ao balcão: um IRS entregue como dependente, uma escritura a meias com a pessoa errada, ou a ideia de que “isento” quer dizer “grátis” em tudo o resto.

Vamos por partes.

O que cobre a isenção

O regime jovem isenta de IMT e de Imposto do Selo da compra (0,8%) quem tem até 35 anos e compra a primeira habitação própria e permanente. A isenção é total até 330 539 € no continente — e até 413 174 € nos Açores e na Madeira, onde os escalões são 25% mais altos.

Entre 330 539 € e 660 982 €, o benefício não desaparece de repente: passa a parcial. Pagas 8% de IMT e 0,8% de Imposto do Selo, mas só sobre o excedente acima de 330 539 € — a fatia até esse valor continua isenta. Acima de 660 982 €, o benefício acaba por completo e paga-se o imposto normal sobre o valor todo. Nas regiões autónomas, o teto do regime parcial sobe para 826 228 €.

Quem tem direito

As condições são específicas e têm de se verificar todas ao mesmo tempo:

• Ter até 35 anos à data da escritura.
• Ser a primeira habitação própria e permanente — não podes ter tido casa própria habitacional nos últimos 3 anos.
• Não ser considerado dependente em sede de IRS no ano da compra.

Não há exceção para quem faz anos a meio do processo: conta a idade no dia da escritura, não no dia em que assinas o CPCV. É por si só um bom motivo para não deixar o processo arrastar-se — quem está prestes a fazer 36 anos ganha meses, não anos, para fechar o negócio dentro do prazo.

Quanto vale, em números

Pega numa casa de 300 000 €, habitação própria e permanente, no continente. Sem o regime jovem, a conta é esta:

Imposto	Sem regime jovem	Com regime jovem
IMT	300 000 € × 7% − 10 457,96 € = 10 542,04 €	0 € (isento até 330 539 €)
Imposto do Selo (compra, 0,8%)	2 400 €	0 €
Total	12 942,04 €	0 €

A poupança nesta casa é 12 942,04 €. E há mais um benefício que costuma passar ao lado: os emolumentos de registo. No balcão Casa Pronta, registar a compra com hipoteca custa normalmente 700 €; com o regime jovem — e até ao mesmo teto de 330 539 € — ficam a 0 €. Somando tudo, a poupança real nesta compra ronda os 13 642 €, antes sequer de se falar de crédito.

Para veres o cheque completo desta compra — entrada, registos, avaliação, comissões — usa o simulador de custos totais.

Armadilha 1: o Imposto do Selo do crédito paga-se sempre

Aqui é onde a maior parte das pessoas se engana. O regime jovem isenta o IMT e o Selo da compra — não isenta o Imposto do Selo do crédito, que é 0,6% sobre o capital financiado em créditos a 5 ou mais anos. Se pedires 270 000 € ao banco para financiar essa mesma casa, pagas 270 000 € × 0,6% = 1 620 €, isenção ou não.

É um valor pequeno comparado com os 12 942 € que poupas, mas é o tipo de custo que aparece na lista final da escritura e apanha as pessoas de surpresa — porque ouviram “isenção” e assumiram que o crédito vinha incluído. É também o tipo de custo escondido que se soma a outros que ninguém conta à partida; vale a pena ver a lista completa no guia sobre custos escondidos da compra. Antes de escolher banco, vale ainda a pena comparar propostas de crédito: os intermediários de crédito, registados no Banco de Portugal e pagos pelo próprio banco — nunca por quem compra —, fazem esse trabalho de comparação sem custo direto para o cliente.

Armadilha 2: comprar a meias muda a conta

Se compras sozinho e cumpres os três requisitos, a isenção é total. Se compras em compropriedade — com cônjuge, namorado ou amigo —, a isenção só se aplica à quota-parte de quem, individualmente, cumpre os requisitos. Um comprador com mais de 35 anos, ou que já teve casa própria nos últimos 3 anos, não traz o benefício para a sua metade: essa fatia paga IMT e Selo normais, e só a fatia do outro comprador fica isenta.

Na prática, isto significa que a isenção “a meias” nunca é a isenção inteira — é proporcional a quem, na escritura, cumpre mesmo as condições. Vale a pena fazer essa conta antes de assinar um CPCV a dois nomes, não depois de o assinar.

Armadilha 3: a casa tem de ficar como primeira habitação

A isenção não é um prémio de compra — é um benefício condicionado ao destino do imóvel. A casa tem de passar a ser a tua habitação no prazo de seis meses após a compra e manter-se como habitação própria e permanente durante seis anos. Se dentro desse prazo lhe deres outro destino — arrendá-la, transformá-la em segunda habitação — ou voltares a ser dependente em IRS, o benefício caduca e a AT pode exigir o imposto que não pagaste.

Há exceções previstas: mudança de local de trabalho para mais de 100 km, alterações do agregado familiar (casamento, divórcio, união de facto, nascimento de filhos) — e a própria AT já clarificou que vender a casa e comprar outra não obriga a devolver o imposto. Mas cada exceção tem condições próprias: antes de qualquer decisão sobre a casa nos primeiros seis anos, confirma as regras do teu caso junto da Autoridade Tributária.

Como pedir a isenção

Pede-se antes da escritura, não depois. O pedido faz-se no Portal das Finanças ou diretamente no balcão que trata da escritura — Casa Pronta ou notário. A isenção não é automática: tens de a solicitar e de apresentar prova de que cumpres os requisitos (idade, primeira habitação, ausência de imóvel habitacional nos últimos 3 anos). Sem esse pedido feito com antecedência, arriscas-te a pagar o imposto todo no dia da escritura e a ter de pedir depois a devolução — um processo mais lento e mais burocrático do que garantir a isenção à partida.

Se o teu caso envolver também financiamento a 100%, vale a pena olhar para a garantia pública em paralelo: lê o guia sobre a garantia pública a 100% de financiamento e experimenta o simulador da garantia pública — as duas medidas foram desenhadas para o mesmo público jovem e, muitas vezes, encaixam-se na mesma compra.

A tua próxima conta

Sabes já se cumpres os três requisitos e queres ver a poupança real com o teu valor de compra, não com o exemplo de 300 000 €. É essa a conta que falta fazer — com o teu preço, a tua idade e a tua situação de IRS.