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Calculateur des coûts totaux d’achat

L’apport n’est que la première tranche. Découvrez le montant total du jour de la escritura (signature notariée de la vente) — impôts, frais d’enregistrement et commissions inclus — pour savoir exactement combien vous devez avoir en banque.

€

Retenez le montant le plus élevé entre le prix de l’acte notarié et la VPT (valeur fiscale du bien).

Localisation
Finalité
Regime jovem (régime pour les moins de 35 ans)

Première résidence principale, aucun bien immobilier résidentiel au cours des 3 dernières années, non déclaré comme personne à charge au titre de l’IRS (impôt portugais sur le revenu).

Désactivez cette option si vous achetez comptant, sans financement bancaire.

%

= 225 000 € empruntés à la banque

ans
Enregistrement et acte notarié

Ce qu’il vous faut avoir à la banque

36 672,04 €

D’où vient ce chiffre

Apport90 % financé25 000,00 €
IMT7 042,04 €
Imposto do Selo (droit de timbre portugais) sur l’achat (0,8 %)2 000,00 €
Imposto do Selo du crédit (0,6 %)Toujours dû — non couvert par l’exonération regime jovem1 350,00 €
Enregistrement et acte notarié (Casa Pronta)700,00 €
Évaluation bancaireMontant habituel — varie selon la banque280,00 €
Frais de dossierMontant habituel — varie selon la banque300,00 €
Total — ce qu’il vous faut avoir à la banque36 672,04 €

Comment se compose ce montant

L’apport ne représente pas la totalité de la somme due le jour de la escritura. Pour une maison de 250 000 €, au titre de l’habitação própria e permanente (résidence principale), sur le continent et sans le regime jovem (dispositif fiscal portugais pour les jeunes acheteurs), avec un crédit de 90% — 225 000 € sur 30 ans — via la Casa Pronta (guichet portugais de signature immobilière à prix fixe), le calcul se compose ainsi : apport de 25 000 €, IMT (impôt portugais sur les mutations immobilières) de 7 042,04 €, Imposto do Selo (droit de timbre portugais) de l’achat de 2 000 €, Imposto do Selo du crédit de 1 350 €, frais d’enregistrement de 700 €, évaluation bancaire de 280 € et commission de dossier de 300 €. Total : 36 672,04 € — le montant que vous devez avoir disponible avant de signer.

Avec le regime jovem, le calcul change complètement. Jusqu’à 330 539 € (continent), les personnes de 35 ans ou moins qui achètent leur première maison sont exonérées d’IMT, d’Imposto do Selo de l’achat et des frais d’enregistrement — elles ne paient que l’Imposto do Selo du crédit, qui n’est jamais exonéré, ainsi que les frais bancaires. Pour une maison de 300 000 € financée à 100%, cela réduit le total à 2 380 € : pratiquement uniquement des frais bancaires, sans apport ni impôts d’achat.

Ce total n’est pas encore le coût réel de la vie dans cette maison. Il reste le déménagement, les petits travaux ou le mobilier, les assurances vie et multirisque exigées par la banque, les charges de copropriété et l’IMI annuel sur la valeur patrimoniale du bien — le guide des coûts cachés de l’achat d’une maison recense chacun d’eux. Et si vous voulez isoler uniquement la part des impôts — IMT et Imposto do Selo, sans apport ni commissions — utilisez le simulateur d’IMT et d’Imposto do Selo .

Questions fréquentes

Si j’ai déjà l’apport, pourquoi ai-je besoin de plus d’argent le jour de la escritura ?
Parce que l’apport n’est qu’un élément du calcul. En plus de celui-ci, vous payez l’IMT, l’Imposto do Selo de l’achat (0,8%) et celui du crédit (0,6% sur les crédits de 5 ans ou plus), les frais d’enregistrement et l’acte, ainsi que, en cas de financement, l’évaluation bancaire et la commission de dossier. Dans l’exemple de référence — maison de 250 000 €, crédit à 90% — l’apport est de 25 000 €, mais le total à avoir en banque grimpe à 36 672,04 €.
Casa Pronta ou notaire — que choisir ?
La Casa Pronta a un prix fixe : 375 € pour un achat sans crédit, 700 € avec une hypothèque enregistrée, plus 50 € par bien supplémentaire (par exemple, un garage disposant de sa propre matricule). La voie du notaire traditionnel est plus imprévisible — les honoraires et frais d’enregistrement séparés se situent généralement entre 800 € et 1 500 €. En l’absence de raison particulière de passer par le notaire, la Casa Pronta est en général moins chère et plus prévisible.
Quels coûts disparaissent avec le regime jovem ?
Jusqu’à 330 539 € (continent), le regime jovem exonère d’IMT, d’Imposto do Selo de l’achat et des frais d’enregistrement via la Casa Pronta. Ce qui ne disparaît pas, c’est l’Imposto do Selo du crédit — 0,6% sur les crédits de 5 ans ou plus — qui est toujours dû, avec ou sans regime jovem.
L’évaluation bancaire est-elle obligatoire ?
Oui, dès qu’il y a un crédit immobilier — la banque ne prête qu’après avoir fait évaluer le bien, par un expert de son choix. Le coût habituel se situe entre 190 € et 400 €. Sans financement, ce coût n’existe pas.
Puis-je aussi financer les frais, et pas seulement le prix de la maison ?
En général, non. Les banques financent le prix d’achat jusqu’à un LTV maximal de 90% — les impôts, frais d’enregistrement et commissions restent à votre charge, en fonds propres. L’exception est la garantia pública (garantie de l’État) à 100%, pensée pour les personnes sans apport, mais qui ne couvre toujours pas les frais de la escritura.

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