Regime jovem: die IMT- und Selo-Befreiung, drei Fallen

Ein Haus für 300.000 € kostet jemanden über 35 Jahren 12.942,04 € an IMT (portugiesische Grunderwerbsteuer) und Imposto do Selo (portugiesische Stempelsteuer). Wer 35 Jahre oder jünger ist — und eine Handvoll einfacher Bedingungen erfüllt —, zahlt null. Das ist eine der großzügigsten Steuerersparnisse, die es heute in Portugal beim Hauskauf gibt, und trotzdem verliert sie manch einer wegen einer Kleinigkeit, die am Schalter niemand erklärt hat: eine Steuererklärung, die als unterhaltsberechtigte Person abgegeben wurde, eine escritura (notarielle Kaufurkunde), die gemeinsam mit der falschen Person unterschrieben wird, oder die Vorstellung, „befreit” bedeute „bei allem anderen kostenlos”.

Gehen wir Schritt für Schritt vor.

Was die Befreiung abdeckt

Das regime jovem (die Regelung für unter 35-Jährige) befreit Sie von der IMT und vom Imposto do Selo beim Kauf (0,8 %), wenn Sie Ihre erste habitação própria e permanente (Hauptwohnsitz) kaufen. Die Befreiung ist bis 330.539 € auf dem Festland vollständig — und bis 413.174 € auf den Azoren und in Madeira, wo die Stufen 25 % höher liegen.

Zwischen 330.539 € und 660.982 € verschwindet der Vorteil nicht plötzlich: Er wird teilweise. Sie zahlen 8 % IMT und 0,8 % Imposto do Selo, aber nur auf den Betrag, der über 330.539 € hinausgeht — der Teil bis zu diesem Wert bleibt weiterhin befreit. Über 660.982 € endet der Vorteil vollständig, und es wird die normale Steuer auf den gesamten Wert fällig. In den autonomen Regionen steigt die Obergrenze der teilweisen Regelung auf 826.228 €.

Wer Anspruch hat

Die Bedingungen sind konkret und müssen alle gleichzeitig erfüllt sein:

• Höchstens 35 Jahre alt sein am Datum der escritura.
• Es muss Ihre erste habitação própria e permanente sein — Sie dürfen in den letzten 3 Jahren keine eigene Wohnimmobilie besessen haben.
• Im Kaufjahr nicht als unterhaltsberechtigte Person im Sinne der IRS (portugiesische Einkommensteuer) gelten.

Für alle, die während des Prozesses Geburtstag haben, gibt es keine Ausnahme: Gezählt wird das Alter am Tag der escritura, nicht am Tag, an dem Sie den CPCV (portugiesischer Kaufvorvertrag) unterschreiben. Das allein ist schon ein guter Grund, den Prozess nicht in die Länge zu ziehen — wer kurz vor dem 36. Geburtstag steht, gewinnt Monate, keine Jahre, um das Geschäft rechtzeitig abzuschließen.

Wie viel das wert ist, in Zahlen

Nehmen Sie ein Haus für 300.000 €, habitação própria e permanente, auf dem Festland. Ohne das regime jovem sieht die Rechnung so aus:

Steuer	Ohne regime jovem	Mit regime jovem
IMT	300.000 € × 7 % − 10.457,96 € = 10.542,04 €	0 € (befreit bis 330.539 €)
Imposto do Selo (Kauf, 0,8 %)	2.400 €	0 €
Gesamt	12.942,04 €	0 €

Die Ersparnis bei diesem Haus beträgt 12.942,04 €. Und es gibt noch einen weiteren Vorteil, der oft übersehen wird: die Eintragungsgebühren (emolumentos). Am Schalter der Casa Pronta (staatliche Express-Anlaufstelle für die Beurkundung) kostet die Eintragung des Kaufs mit Hypothek normalerweise 700 €; mit dem regime jovem — und bis zur selben Obergrenze von 330.539 € — sind es 0 €. Zählt man alles zusammen, liegt die tatsächliche Ersparnis bei diesem Kauf bei rund 13.642 €, noch bevor überhaupt vom Kredit die Rede ist.

Um die vollständige Rechnung für diesen Kauf zu sehen — Anzahlung, Eintragungen, Bewertung, Gebühren — nutzen Sie den Rechner für die Gesamtkosten.

Falle 1: Das Imposto do Selo auf den Kredit wird immer fällig

Hier irren sich die meisten. Das regime jovem befreit die IMT und das Selo beim Kauf — es befreit nicht das Imposto do Selo auf den Kredit, das 0,6 % des finanzierten Kapitals bei Krediten mit einer Laufzeit von 5 Jahren oder mehr beträgt. Wenn Sie 270.000 € von der Bank leihen, um dasselbe Haus zu finanzieren, zahlen Sie 270.000 € × 0,6 % = 1.620 €, Befreiung hin oder her.

Das ist ein kleiner Betrag im Vergleich zu den 12.942 €, die Sie sparen, aber es ist genau die Art von Kosten, die auf der Schlussliste der escritura auftaucht und die Menschen überrascht — weil sie „Befreiung” gehört und angenommen haben, der Kredit sei mit inbegriffen. Es ist auch die Art von versteckten Kosten, die sich zu anderen addieren, mit denen von vornherein niemand rechnet; es lohnt sich, die vollständige Liste im Leitfaden über die versteckten Kosten beim Hauskauf nachzulesen. Bevor Sie sich für eine Bank entscheiden, lohnt es sich außerdem, Kreditangebote zu vergleichen: Die Kreditvermittler, registriert bei der Banco de Portugal und bezahlt von der Bank selbst — nie von der kaufenden Person —, übernehmen diese Vergleichsarbeit ohne direkte Kosten für den Kunden.

Falle 2: Gemeinsamer Kauf verändert die Rechnung

Wenn Sie allein kaufen und die drei Voraussetzungen erfüllen, ist die Befreiung vollständig. Wenn Sie im Miteigentum kaufen — mit Ehepartner, Partner oder Freund —, gilt die Befreiung nur für den Anteil der Person, die die Voraussetzungen individuell erfüllt. Ein Käufer über 35 Jahre, oder wer in den letzten 3 Jahren bereits eine eigene Immobilie besessen hat, bringt den Vorteil nicht für seine Hälfte mit: Dieser Anteil zahlt die normale IMT und das normale Selo, und nur der Anteil des anderen Käufers bleibt befreit.

In der Praxis bedeutet das, dass eine „hälftige” Befreiung nie die vollständige Befreiung ist — sie ist proportional dazu, wer in der escritura die Bedingungen tatsächlich erfüllt. Es lohnt sich, diese Rechnung vor der Unterschrift eines CPCV mit zwei Namen zu machen, nicht danach.

Falle 3: Das Haus muss Hauptwohnsitz bleiben

Die Befreiung ist keine Belohnung für den Kauf — sie ist ein Vorteil, der an die Nutzung der Immobilie geknüpft ist. Das Haus muss innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf zu Ihrer Wohnung werden und sechs Jahre lang habitação própria e permanente bleiben. Wenn Sie ihm innerhalb dieser Frist eine andere Nutzung geben — es vermieten, es in einen Zweitwohnsitz verwandeln — oder wieder als unterhaltsberechtigte Person bei der IRS gelten, verfällt der Vorteil, und die AT (Autoridade Tributária, portugiesische Steuerbehörde) kann die nicht gezahlte Steuer nachfordern.

Es sind Ausnahmen vorgesehen: ein Arbeitsplatzwechsel um mehr als 100 km, Veränderungen im Haushalt (Heirat, Scheidung, eheähnliche Lebensgemeinschaft, Geburt von Kindern) — und die AT selbst hat bereits klargestellt, dass der Verkauf des Hauses und der Kauf eines anderen nicht zur Rückzahlung der Steuer verpflichtet. Aber jede Ausnahme hat ihre eigenen Bedingungen: Klären Sie vor jeder Entscheidung über das Haus in den ersten sechs Jahren die Regeln für Ihren Fall mit der AT ab.

Wie man die Befreiung beantragt

Man beantragt sie vor der escritura, nicht danach. Der Antrag erfolgt im Portal das Finanças oder direkt am Schalter, der die escritura abwickelt — Casa Pronta oder Notar. Die Befreiung ist nicht automatisch: Sie müssen sie beantragen und nachweisen, dass Sie die Voraussetzungen erfüllen (Alter, erster Wohnsitz, kein Besitz einer Wohnimmobilie in den letzten 3 Jahren). Ohne diesen im Voraus gestellten Antrag riskieren Sie, am Tag der escritura die volle Steuer zu zahlen und die Rückerstattung erst im Nachhinein beantragen zu müssen — ein langsamerer und bürokratischerer Prozess, als die Befreiung von vornherein sicherzustellen.

Wenn Ihr Fall auch eine 100%ige Finanzierung betrifft, lohnt es sich, parallel dazu die garantia pública (staatliche Bürgschaft) zu betrachten: Lesen Sie den Leitfaden zur garantia pública für 100 % Finanzierung und probieren Sie den Rechner für die garantia pública — beide Maßnahmen wurden für dieselbe junge Zielgruppe entwickelt und passen oft zum selben Kauf.

Ihre nächste Rechnung

Sie wissen bereits, ob Sie die drei Voraussetzungen erfüllen, und möchten die tatsächliche Ersparnis mit Ihrem eigenen Kaufpreis sehen, nicht mit dem Beispiel von 300.000 €. Das ist die Rechnung, die noch fehlt — mit Ihrem Preis, Ihrem Alter und Ihrer IRS-Situation.