Garantia pública: como funciona o crédito a 100% em 2026

Uma casa de 280 000 € parece alcançável até chegares à parte da entrada. No modelo clássico de 90% de financiamento precisas de ter 10% guardado — 28 000 € — mais os impostos e as comissões que vêm por cima. No exemplo verificado de uma compra de 250 000 € para habitação própria e permanente com crédito a 90%, a soma de IMT (7 042,04 €), Imposto do Selo da compra (2 000 €), Imposto do Selo do crédito (1 350 €), registos (700 €), avaliação bancária (280 €) e comissão de dossier (300 €) juntou-se aos 25 000 € de entrada para um total de 36 672,04 € — a mesma estrutura de custos que o simulador de custos totais da compra usa como referência. Numa casa de 280 000 €, com impostos proporcionalmente mais altos, o cheque inicial ronda facilmente os 40 a 50 mil euros.

É este o problema que a garantia pública tenta resolver: não o ordenado de todos os meses, mas o capital parado que precisas de ter antes sequer de ires ao notário. Se a alternativa é continuar a pagar renda enquanto juntas essa poupança ano após ano, a medida muda mesmo o cálculo. Se a alternativa é esticar o orçamento até ao limite só porque o banco deixa, o resto deste artigo explica porque vale a pena parar antes de assinar.

Como funciona: o Estado como fiador

A garantia pública, criada pelo Decreto-Lei n.º 44/2024, não é um empréstimo nem um subsídio. É o Estado a assumir o papel de fiador de até 15% do valor do imóvel — no limite, 67 500 € — para que o banco financie o resto sem exigir entrada. Nada disso é dinheiro que entra na tua conta: é uma garantia que o banco aceita em vez do teu capital.

O Estado mantém-se fiador durante 10 anos a partir da data do contrato. A medida aplica-se apenas a contratos de crédito habitação celebrados até 31 de dezembro de 2026 — sem prorrogação confirmada além dessa data, a janela fecha aí. E há um ponto que vale sublinhar antes de tudo o resto: o banco decide sempre. A garantia abre a porta a financiar sem entrada, mas a aprovação do crédito, a taxa e o spread continuam a ser decisão do banco, caso a caso.

Quem pode pedir: os oito critérios

A lista de condições é longa e específica — falha um critério e ficas de fora, por mais que os outros sete se apliquem.

• Ter entre 18 e 35 anos.
• Ser residente fiscal em Portugal.
• O rendimento anual do agregado não pode ultrapassar 86 634 € — o teto do 8.º escalão de IRS em 2026.
• O imóvel não pode custar mais de 450 000 €.
• Tem de ser a primeira habitação própria e permanente.
• Não podes ter outros imóveis habitacionais em teu nome.
• Não podes ter dívidas às Finanças nem à Segurança Social.
• O financiamento bancário tem de cobrir, no mínimo, 85% do valor da transação.

Os dois últimos pontos amarram-se um ao outro: a garantia cobre até 15%, o banco financia o resto, e a soma tem de bater certo. Numa compra de 450 000 € — o teto do imóvel — a garantia máxima de 67 500 € cobre exatamente esses 15%.

A conta: financiar a 100% custa isto a mais

A garantia resolve a entrada, mas não muda a aritmética do crédito: pedir mais dinheiro emprestado, ao mesmo prazo e à mesma taxa, custa mais por mês e mais juros ao longo da vida do empréstimo. Eis o mesmo imóvel de 280 000 €, com a Euribor 6M a 2,723% e spread de 0,9% (TAN 3,623%), a 37 anos, comparando os dois caminhos:

Cenário	Entrada	Capital financiado	Prestação mensal
Garantia pública a 100%	0 €	280 000 €	1 145,86 €
Entrada clássica de 10%	28 000 €	252 000 €	1 031,27 €

A diferença mensal é de 114,59 € — pouco mais de cem euros, mas ao longo de 37 anos isso acumula. No total do empréstimo, financiar a 100% em vez de entrar com 10% custa cerca de 22 900 € a mais em juros pagos ao banco. É o preço de não teres tido entrada: acabas por pagá-la na mesma, com juros, mês a mês, durante quase quatro décadas.

Para quem compensa — e para quem não

Aqui é onde a garantia pública deixa de ser só uma medida no papel e passa a ser uma decisão pessoal. Compensa quando a alternativa real é continuar a pagar renda enquanto tentas juntar 40 a 50 mil euros — e isso, ao ritmo de poupança da maioria dos ordenados, significa vários anos, durante os quais a casa que querias comprar pode já não estar ao mesmo preço. Nesse cenário, os 22 900 € extra em juros ao longo de 37 anos são um custo aceitável para deixares de pagar renda a outra pessoa já amanhã.

Não compensa quando a decisão é esticar o orçamento até ao limite só porque o banco aceita financiar 100%. Uma prestação de 1 145,86 € tem de caber confortavelmente no orçamento mensal, com folga para imprevistos — não apenas passar no teste de esforço do banco. A garantia elimina a barreira da entrada, mas não elimina o risco de comprares uma casa cara demais para o que ganhas, e isso continua a ser um cálculo que só tu podes fazer, de preferência antes de assinares o CPCV, não depois.

Vale ainda notar que a garantia não isenta impostos: o IMT e o Imposto do Selo continuam a pagar-se na íntegra, salvo se também cumprires os critérios do regime jovem — um benefício fiscal separado, com regras próprias, que pode aliviar essa parte da conta mesmo que já uses a garantia pública para a entrada.

Como pedir

O processo não tem um balcão próprio: pedes o crédito habitação normal, no banco que escolheres, e perguntas explicitamente se esse banco aplica a garantia pública ao teu perfil. Nem todos os bancos aderiram à medida da mesma forma, e os spreads praticados variam de instituição para instituição — vale a pena comparar mais do que uma proposta, incluindo através de um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal, remunerado pelo banco e não por ti, que já deve saber quais as instituições aderentes no momento em que pedes.

O banco vai exigir-te os mesmos documentos de sempre — comprovativos de rendimento, situação fiscal e contributiva regularizada — mais a confirmação de que cumpres os oito critérios acima. Se um deles falhar a meio do processo, por exemplo se o rendimento do agregado subir de escalão a meio do ano, o crédito continua a poder avançar, mas sem a garantia pública a cobrir a entrada.

A tua próxima conta

Antes de decidires entre financiar a 100% ou juntar uma entrada parcial, vale confirmar dois números: se cumpres mesmo os oito critérios, e como a tua prestação mensal muda com um prazo, um capital ou um spread diferentes dos deste exemplo — o mesmo cálculo que o simulador de prestação do crédito habitação faz em segundos.