Garantia pública: cómo funciona el crédito al 100% en 2026

Una casa de 280.000 € parece alcanzable hasta que llegas a la parte de la entrada. En el modelo clásico de financiación al 90% necesitas tener ahorrado un 10% — 28.000 € — más los impuestos y las comisiones que se suman encima. En el ejemplo verificado de una compra de 250.000 € para habitação própria e permanente (vivienda habitual) con un crédito al 90%, la suma del IMT (impuesto portugués de transmisiones patrimoniales, 7.042,04 €), el Imposto do Selo (impuesto de actos jurídicos documentados) de la compra (2.000 €), el Imposto do Selo del crédito (1.350 €), los registros (700 €), la tasación bancaria (280 €) y la comisión de estudio del expediente (300 €) se sumó a los 25.000 € de entrada, para un total de 36.672,04 € — la misma estructura de costes que usa como referencia la calculadora de costes totales de la compra. En una casa de 280.000 €, con impuestos proporcionalmente más altos, el cheque inicial ronda fácilmente los 40 a 50 mil euros.

Este es el problema que la garantia pública (aval del Estado) intenta resolver: no el sueldo de todos los meses, sino el capital inmovilizado que necesitas tener antes incluso de ir al notario. Si la alternativa es seguir pagando alquiler mientras juntas ese ahorro año tras año, la medida cambia de verdad el cálculo. Si la alternativa es estirar el presupuesto hasta el límite solo porque el banco lo permite, el resto de este artículo explica por qué vale la pena detenerse antes de firmar.

Cómo funciona: el Estado como fiador

La garantia pública, creada por el Decreto-Ley n.º 44/2024, no es un préstamo ni un subsidio. Es el Estado asumiendo el papel de fiador de hasta el 15% del valor del inmueble — como máximo, 67.500 € — para que el banco financie el resto sin exigir entrada. Nada de esto es dinero que entra en tu cuenta: es una garantía que el banco acepta en lugar de tu propio capital.

El Estado se mantiene como fiador durante 10 años a partir de la fecha del contrato. La medida se aplica solo a contratos de crédito hipotecario firmados hasta el 31 de diciembre de 2026 — sin prórroga confirmada más allá de esa fecha, la ventana se cierra ahí. Y hay un punto que vale la pena subrayar antes que nada: el banco decide siempre. La garantía abre la puerta a financiar sin entrada, pero la aprobación del crédito, el tipo de interés y el diferencial siguen siendo decisión del banco, caso por caso.

Quién puede solicitarla: los ocho criterios

La lista de condiciones es larga y específica — falla un criterio y quedas fuera, por muchos que se cumplan los otros siete.

• Tener entre 18 y 35 años.
• Ser residente fiscal en Portugal.
• La renta anual del hogar no puede superar los 86.634 € — el tope del 8.º tramo del IRS (impuesto portugués sobre la renta de las personas físicas) en 2026.
• El inmueble no puede costar más de 450.000 €.
• Tiene que ser tu primera habitação própria e permanente (vivienda habitual).
• No puedes tener otros inmuebles residenciales a tu nombre.
• No puedes tener deudas con Hacienda ni con la Seguridad Social.
• La financiación bancaria tiene que cubrir, como mínimo, el 85% del valor de la operación.

Los dos últimos puntos están atados entre sí: la garantía cubre hasta el 15%, el banco financia el resto, y la suma tiene que cuadrar exactamente. En una compra de 450.000 € — el tope del inmueble — la garantía máxima de 67.500 € cubre exactamente ese 15%.

La cuenta: financiar al 100% cuesta esto de más

La garantía resuelve la entrada, pero no cambia la aritmética del crédito: pedir prestado más dinero, al mismo plazo y al mismo tipo, cuesta más al mes y más intereses a lo largo de la vida del préstamo. Aquí tienes el mismo inmueble de 280.000 €, con la Euribor 6M al 2,723% y un diferencial del 0,9% (TAN — tipo anual nominal — del 3,623%), a 37 años, comparando los dos caminos:

Escenario	Entrada	Capital financiado	Cuota mensual
Garantia pública al 100%	0 €	280.000 €	1.145,86 €
Entrada clásica del 10%	28.000 €	252.000 €	1.031,27 €

La diferencia mensual es de 114,59 € — poco más de cien euros, pero a lo largo de 37 años eso se acumula. En el total del préstamo, financiar al 100% en vez de entrar con un 10% cuesta cerca de 22.900 € más en intereses pagados al banco. Es el precio de no haber tenido entrada: acabas pagándola de todas formas, con intereses, mes a mes, durante casi cuatro décadas.

Para quién compensa — y para quién no

Aquí es donde la garantia pública deja de ser solo una medida sobre el papel y pasa a ser una decisión personal. Compensa cuando la alternativa real es seguir pagando alquiler mientras intentas juntar 40 a 50 mil euros — y eso, al ritmo de ahorro de la mayoría de los sueldos, significa varios años, durante los cuales la casa que querías comprar puede que ya no esté al mismo precio. En ese escenario, los 22.900 € extra en intereses a lo largo de 37 años son un coste aceptable para dejar de pagarle el alquiler a otra persona desde mañana mismo.

No compensa cuando la decisión es estirar el presupuesto hasta el límite solo porque el banco acepta financiar el 100%. Una cuota de 1.145,86 € tiene que caber cómodamente en el presupuesto mensual, con margen para imprevistos — no solo pasar el test de esfuerzo del banco. La garantía elimina la barrera de la entrada, pero no elimina el riesgo de comprar una casa demasiado cara para lo que ganas, y eso sigue siendo un cálculo que solo tú puedes hacer, preferiblemente antes de firmar el CPCV (contrato promesa de compraventa), no después.

Vale la pena señalar también que la garantía no exime de impuestos: el IMT y el Imposto do Selo se siguen pagando en su totalidad, salvo que también cumplas los criterios del regime jovem (régimen para menores de 35) — un beneficio fiscal aparte, con sus propias reglas, que puede aliviar esa parte de la cuenta aunque ya estés usando la garantia pública para la entrada.

Cómo solicitarla

El proceso no tiene una ventanilla propia: solicitas el crédito hipotecario normal, en el banco que elijas, y preguntas explícitamente si ese banco aplica la garantia pública a tu perfil. No todos los bancos se han adherido a la medida de la misma forma, y los diferenciales aplicados varían de una entidad a otra — vale la pena comparar más de una oferta, incluso a través de un intermediario de crédito registrado en el Banco de Portugal (el banco central portugués), remunerado por el banco y no por ti, que ya debería saber qué entidades están adheridas en el momento en que lo solicitas.

El banco te pedirá los mismos documentos de siempre — justificantes de ingresos, situación fiscal y con la Seguridad Social al día — más la confirmación de que cumples los ocho criterios anteriores. Si alguno de ellos falla a mitad del proceso, por ejemplo si la renta del hogar sube de tramo a mitad de año, el crédito puede seguir adelante, pero sin la garantia pública cubriendo la entrada.

Tu próxima cuenta

Antes de decidir entre financiar al 100% o juntar una entrada parcial, vale la pena confirmar dos números: si de verdad cumples los ocho criterios, y cómo cambia tu cuota mensual con un plazo, un capital o un diferencial distintos de los de este ejemplo — el mismo cálculo que la calculadora de la cuota del crédito hipotecario hace en segundos.