Calculateur de la mensualité du prêt immobilier

La mensualité constante que vous payez chaque mois vient du système d’amortissement à annuités constantes — ce qu’on appelle, justement, la « méthode française » : P = C · i / (1 − (1+i)⁻ⁿ). C est le capital que vous financez, i est le taux d’intérêt mensuel (le TAN divisé par 12) et n est le nombre de mois de la durée du prêt. La formule garantit que le montant payé est toujours le même, mais sa composition change mois après mois : au début, l’essentiel correspond aux intérêts sur un capital encore presque intact ; à la fin, c’est presque uniquement du capital, parce que la dette a déjà fondu.

Le TAN (taux annuel nominal) qui entre dans la formule est toujours Euribor + spread. L’Euribor est le taux auquel les banques européennes se prêtent entre elles, et il varie tous les jours ; votre contrat fixe un indice de référence — 3, 6 ou 12 mois — qui détermine à quelle fréquence la banque met à jour l’Euribor utilisé et recalcule la mensualité. Avec un indice à 12 mois, la mensualité change moins souvent, mais chaque révision peut représenter un saut plus important ; à 3 mois, l’ajustement est plus rapide, par plus petits paliers.

Nous vous montrons le TAN, pas le TAEG. Le TAEG (taux annuel effectif global) inclut le TAN plus les assurances obligatoires, les commissions et les autres frais du crédit — c’est le chiffre que la loi oblige les banques à présenter sur la fiche d’information normalisée (FIN, ficha de informação normalizada), et cela vaut la peine de la demander avant de signer. Il existe des intermédiaires de crédit enregistrés auprès du Banco de Portugal qui comparent les offres de plusieurs banques pour vous ; ils sont rémunérés par les établissements de crédit eux-mêmes, pas par le client — nous n’en recommandons aucun en particulier, mais comparer les offres ne vous coûte que du temps.

Un exemple avec le scénario le plus courant aujourd’hui : 200 000 € financés avec l’Euribor 6M à 2,723 %, un spread de 0,9 % (TAN 3,623 %), sur 30 ans, donnent une mensualité de 911,88 € par mois. La mensualité n’est qu’une partie du calcul — pour savoir combien vous devez avoir en banque le jour de l’acte notarié (apport, impôts, frais d’enregistrement, commissions), utilisez le simulateur de coûts totaux.