Garantia pública: So funktioniert die 100%-Finanzierung 2026

Eine Immobilie für 280.000 € wirkt erreichbar — bis Sie bei der Anzahlung ankommen. Im klassischen Modell mit 90 % Finanzierung müssen Sie 10 % selbst aufbringen — 28.000 € —, dazu kommen noch die Steuern und Gebühren obendrauf. Im geprüften Beispiel eines Kaufs für 250.000 € für die habitação própria e permanente (Hauptwohnsitz, kurz HPP) mit einem Kredit über 90 % ergab die Summe aus der IMT (portugiesische Grunderwerbsteuer, 7.042,04 €), dem Imposto do Selo (portugiesische Stempelsteuer) auf den Kauf (2.000 €), dem Imposto do Selo auf den Kredit (1.350 €), Eintragung und Beurkundung (700 €), Bankbewertung (280 €) und Bearbeitungsgebühr (300 €) zusammen mit den 25.000 € Anzahlung einen Gesamtbetrag von 36.672,04 € — dieselbe Kostenstruktur, die auch der Rechner für die Gesamtkosten des Kaufs als Referenz verwendet. Bei einer Immobilie für 280.000 €, mit proportional höheren Steuern, liegt der nötige Anfangsbetrag leicht bei 40 bis 50 Tausend Euro.

Genau dieses Problem versucht die garantia pública (staatliche Bürgschaft) zu lösen: nicht das monatliche Gehalt, sondern das brachliegende Kapital, das Sie haben müssen, noch bevor Sie überhaupt zum Notar gehen. Wenn die Alternative ist, weiter Miete zu zahlen, während Sie Jahr für Jahr dieses Ersparte zusammentragen, verändert die Maßnahme tatsächlich die Rechnung. Wenn die Alternative ist, das Budget bis an die Grenze zu strecken, nur weil die Bank es zulässt, erklärt der Rest dieses Artikels, warum es sich lohnt, vor der Unterschrift innezuhalten.

Wie es funktioniert: der Staat als Bürge

Die garantia pública, geschaffen durch das Gesetzesdekret Nr. 44/2024, ist weder ein Darlehen noch ein Zuschuss. Der Staat übernimmt die Rolle des Bürgen für bis zu 15 % des Immobilienwerts — höchstens 67.500 € — damit die Bank den Rest finanziert, ohne eine Anzahlung zu verlangen. Nichts davon ist Geld, das auf Ihrem Konto landet: Es handelt sich um eine Bürgschaft, die die Bank anstelle Ihres eigenen Kapitals akzeptiert.

Der Staat bleibt für 10 Jahre ab dem Datum des Vertrags Bürge. Die Maßnahme gilt nur für Wohnkreditverträge, die bis zum 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden — ohne bestätigte Verlängerung über dieses Datum hinaus schließt sich das Fenster dort. Und ein Punkt verdient es, vorab hervorgehoben zu werden: Die Bank entscheidet immer. Die Bürgschaft öffnet die Tür zu einer Finanzierung ohne Anzahlung, aber die Kreditbewilligung, der Zinssatz und die Marge bleiben eine Entscheidung der Bank, von Fall zu Fall.

Wer sie beantragen kann: die acht Kriterien

Die Liste der Bedingungen ist lang und spezifisch — ein einziges verfehltes Kriterium reicht, um herauszufallen, egal wie viele der anderen sieben zutreffen.

• Zwischen 18 und 35 Jahre alt sein.
• Steuerlich in Portugal ansässig sein.
• Das jährliche Haushaltseinkommen darf 86.634 € nicht überschreiten — die Obergrenze der 8. IRS-Stufe (portugiesische Einkommensteuer) im Jahr 2026.
• Die Immobilie darf nicht mehr als 450.000 € kosten.
• Es muss Ihr erster Hauptwohnsitz sein.
• Sie dürfen keine weitere Wohnimmobilie auf Ihren Namen besitzen.
• Sie dürfen keine Schulden bei der Steuerbehörde oder der Sozialversicherung haben.
• Die Bankfinanzierung muss mindestens 85 % des Transaktionswerts abdecken.

Die letzten beiden Punkte hängen zusammen: Die Bürgschaft deckt bis zu 15 % ab, die Bank finanziert den Rest, und die Summe muss genau aufgehen. Bei einem Kauf für 450.000 € — der Preisobergrenze der Immobilie — deckt die maximale Bürgschaft von 67.500 € genau diese 15 % ab.

Die Rechnung: Was 100 % Finanzierung mehr kostet

Die Bürgschaft löst das Problem der Anzahlung, ändert aber nichts an der Arithmetik des Kredits: Wer sich mehr Geld leiht, zahlt bei gleicher Laufzeit und gleichem Zinssatz mehr pro Monat und mehr Zinsen über die gesamte Kreditlaufzeit. Hier ist dieselbe Immobilie für 280.000 €, mit der Euribor 6M bei 2,723 % und einer Marge von 0,9 % (TAN — nominaler Jahreszins — von 3,623 %), über 37 Jahre, im Vergleich der beiden Wege:

Szenario	Anzahlung	Kreditbetrag	Monatliche Rate
Garantia pública zu 100 %	0 €	280.000 €	1.145,86 €
Klassische Anzahlung von 10 %	28.000 €	252.000 €	1.031,27 €

Der monatliche Unterschied beträgt 114,59 € — knapp über hundert Euro, aber über 37 Jahre summiert sich das. Über die gesamte Kreditlaufzeit kostet eine 100-%-Finanzierung anstelle einer Anzahlung von 10 % rund 22.900 € mehr an Zinsen, die an die Bank gezahlt werden. Das ist der Preis dafür, keine Anzahlung gehabt zu haben: Sie zahlen sie am Ende doch, mit Zinsen, Monat für Monat, fast vier Jahrzehnte lang.

Für wen sie sich lohnt — und für wen nicht

Hier hört die garantia pública auf, nur eine Maßnahme auf dem Papier zu sein, und wird zu einer persönlichen Entscheidung. Sie lohnt sich, wenn die reale Alternative darin besteht, weiter Miete zu zahlen, während Sie versuchen, 40 bis 50 Tausend Euro zusammenzusparen — und das bedeutet, beim Sparrhythmus der meisten Gehälter, mehrere Jahre, in denen die Immobilie, die Sie kaufen wollten, vielleicht schon nicht mehr denselben Preis hat. In diesem Szenario sind die zusätzlichen 22.900 € an Zinsen über 37 Jahre ein akzeptabler Preis dafür, ab morgen keine Miete mehr an jemand anderen zu zahlen.

Sie lohnt sich nicht, wenn die Entscheidung darin besteht, das Budget bis an die Grenze zu strecken, nur weil die Bank bereit ist, 100 % zu finanzieren. Eine monatliche Rate von 1.145,86 € muss bequem in Ihr monatliches Budget passen, mit Spielraum für Unvorhergesehenes — nicht nur den Belastbarkeitstest der Bank bestehen. Die Bürgschaft beseitigt die Hürde der Anzahlung, aber nicht das Risiko, eine Immobilie zu kaufen, die zu teuer für Ihr Einkommen ist — und das bleibt eine Rechnung, die nur Sie aufstellen können, idealerweise bevor Sie den CPCV (portugiesischer Kaufvorvertrag) unterschreiben, nicht danach.

Es lohnt sich außerdem, festzuhalten, dass die Bürgschaft keine Steuern erlässt: Die IMT und das Imposto do Selo sind weiterhin in voller Höhe zu zahlen, außer Sie erfüllen auch die Kriterien des regime jovem (Steuerregelung für junge Käufer) — eine eigenständige Steuervergünstigung mit eigenen Regeln, die diesen Teil der Rechnung entlasten kann, selbst wenn Sie die garantia pública bereits für die Anzahlung nutzen.

So stellen Sie den Antrag

Der Prozess hat keinen eigenen Schalter: Sie beantragen den normalen Wohnkredit bei der Bank Ihrer Wahl und fragen ausdrücklich nach, ob diese Bank die garantia pública auf Ihr Profil anwendet. Nicht alle Banken sind der Maßnahme auf dieselbe Weise beigetreten, und die verlangten Margen variieren von Institut zu Institut — es lohnt sich, mehr als ein Angebot zu vergleichen, auch über einen bei der Banco de Portugal (portugiesische Zentralbank) registrierten Kreditvermittler, der von der Bank und nicht von Ihnen bezahlt wird und zum Zeitpunkt Ihres Antrags bereits wissen sollte, welche Institute mitmachen.

Die Bank verlangt von Ihnen die immer gleichen Unterlagen — Einkommensnachweise sowie den Nachweis einer geordneten steuerlichen und beitragsrechtlichen Situation — plus die Bestätigung, dass Sie die acht oben genannten Kriterien erfüllen. Fällt eines davon mitten im Prozess weg — zum Beispiel wenn das Haushaltseinkommen im Laufe des Jahres in eine höhere Steuerstufe rutscht —, kann der Kredit trotzdem weiterlaufen, aber ohne dass die garantia pública die Anzahlung abdeckt.

Ihre nächste Rechnung

Bevor Sie sich zwischen einer 100-%-Finanzierung und dem Ansparen einer Teilanzahlung entscheiden, lohnt es sich, zwei Zahlen zu prüfen: ob Sie die acht Kriterien wirklich erfüllen, und wie sich Ihre monatliche Rate mit einer anderen Laufzeit, einem anderen Kreditbetrag oder einer anderen Marge als in diesem Beispiel verändert — dieselbe Rechnung, die der Rechner für die monatliche Kreditrate in Sekunden durchführt.