Die versteckten Kosten beim Hauskauf in Portugal

Das Inserat nennt 250.000 €. Das ist die Zahl, die Sie Freund:innen, der Familie und Ihrem Kundenberater nennen — sie klebt wie ein Preisschild auf dem Haus. Doch an dem Tag, an dem Sie die escritura (die notarielle Kaufurkunde) unterschreiben, verlässt nicht 250.000 € Ihr Konto, sondern 286.672,04 €. Die Differenz, 36.672,04 €, ist die Summe aus sieben Posten, die Ihnen normalerweise niemand zeigt, bis Sie am Tisch des Notars sitzen. Wer nur für die Anzahlung spart, entdeckt den Rest zu spät — meist in der Woche vor der escritura, mitten im Stressrechnen.

Der Tag der escritura

Nehmen wir das häufigste Beispiel: ein Haus für 250.000 €, als habitação própria e permanente (Hauptwohnsitz), auf dem Festland, mit einem Kredit, der 90 % des Werts finanziert (225.000 €), über 30 Jahre, mit der escritura am Schalter der Casa Pronta (staatlicher Sofort-Notardienst). Die Anzahlung deckt die restlichen 10 % — 25.000 €. Danach kommen noch sechs weitere Posten, bevor Sie die Schlüssel bekommen.

Posten	Betrag
Anzahlung (10 %)	25.000,00 €
IMT	7.042,04 €
Imposto do Selo beim Kauf (0,8 %)	2.000,00 €
Imposto do Selo auf den Kredit (0,6 %)	1.350,00 €
Casa Pronta (escritura + Eintragungen, mit Hypothek)	700,00 €
Bankbewertung	280,00 €
Bearbeitungsgebühr	300,00 €
Gesamt am Tag der escritura	36.672,04 €

Die IMT (portugiesische Grunderwerbsteuer) in Höhe von 7.042,04 € ergibt sich aus den offiziellen Tabellen für 2026 für den Hauptwohnsitz — sie ist kein einfacher Prozentsatz, sondern eine Berechnung nach Stufen mit einem abzuziehenden Teilbetrag (parcela a abater). Das Imposto do Selo (portugiesische Stempelsteuer) taucht zweimal auf, und es ist leicht, die beiden zu verwechseln: 2.000 € sind 0,8 % auf den Kaufpreis des Hauses, und 1.350 € sind 0,6 % auf den Betrag, den Sie sich von der Bank leihen — zwei verschiedene Steuern mit unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen, die nur zufällig beide fällig werden, bevor Sie die Schlüssel bekommen.

Die Casa Pronta kostet 700 €, wenn eine Hypothek im Spiel ist (375 €, wenn Sie ohne Kredit kaufen, plus 50 € für jede zusätzliche Immobilie in der escritura), und deckt die Eintragung von Kauf und Hypothek am selben Schalter ab. Die Alternative — ein traditioneller Notar plus ein separates Grundbuchamt (conservatória) — liegt meist zwischen 800 € und 1.500 €, mit weniger Planbarkeit bei den Fristen. Die Bankbewertung (280 € in diesem Beispiel, typischerweise zwischen 190 € und 400 €) und die Bearbeitungsgebühr (300 €, zwischen 250 € und 600 € je nach Bank) werden von der Bank ausnahmslos vor der Kreditgenehmigung erhoben.

Der Fall unter 35: Die Rechnung sinkt, verschwindet aber nicht

Wenn Sie höchstens 35 Jahre alt sind, es Ihre erste Immobilie ist und Sie die Kriterien des regime jovem (Regelung für unter 35-Jährige) erfüllen, sieht die Rechnung ganz anders aus. Bei einem Haus für 300.000 €, zu 100 % finanziert — möglich zum Beispiel über die garantia pública (staatliche Bürgschaft) —, sinkt der Betrag am Tag der escritura auf 2.380 €: 1.800 € Imposto do Selo auf den Kredit (0,6 % auf die finanzierten 300.000 €), 280 € Bewertung und 300 € Bearbeitungsgebühr. Keine Anzahlung, keine IMT, kein Imposto do Selo auf den Kauf.

Beachten Sie, was gleich bleibt: Das Imposto do Selo auf den Kredit bleibt bestehen, und in dieser Rechnung sind es 1.800 der 2.380 € — drei Viertel des Gesamtbetrags. Das regime jovem befreit von der IMT und dem Imposto do Selo auf den Kauf bis 330.539 € auf dem Festland, und es befreit auch von den Eintragungsgebühren, aber es befreit nie vom Imposto do Selo auf die Finanzierung. Das ist der Posten, den die meisten Menschen vergessen, gerade weil die anderen verschwinden.

Der erste Monat

Mit der escritura ist die Liste nicht zu Ende. Im ersten Monat kommen die Pflichtversicherungen des Kredits hinzu — eine Lebensversicherung und eine Wohngebäude- und Hausratversicherung (multirriscos) —, die die meisten Banken als Bedingung für das Darlehen verlangen; die monatlichen Kosten hängen vom Alter, der ausstehenden Kreditsumme und der Versicherungsgesellschaft ab, und es lohnt sich, mehrere Angebote zu vergleichen, statt das erste anzunehmen. Hier kann ein Kreditvermittler, der bei der Banco de Portugal (portugiesische Zentralbank) registriert ist und von der Bank bezahlt wird (nicht von Ihnen), helfen, Spread und Versicherungen gleichzeitig zu vergleichen — ohne dass das eine Empfehlung für einen bestimmten Anbieter ist.

Dann kommt das Hausgeld, falls das Gebäude eines hat, sowie die Anschlüsse, an die niemand denkt, wenn er das Budget plant: Strom-, Wasser- und Gaszähler aktivieren und Internet anmelden — jeder Anbieter berechnet eigene Aktivierungsgebühren, die je nach Anbieter und Region variieren. Dazu kommt noch der Umzug selbst, dessen Kosten vom Umfang, der Entfernung und davon abhängen, ob Sie eine Firma beauftragen oder alles selbst erledigen.

Das erste Jahr

Das IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis — die jährliche kommunale Grundsteuer) ist die Kostenposition, die Erstkäufer:innen am meisten überrascht, weil sie nicht mit der escritura kommt — sie kommt erst im Folgejahr, wobei der erste Bescheid genau dann eintrifft, wenn Sie ihn schon vergessen haben. Sie wird auf den valor patrimonial tributário (VPT, den steuerlichen Wert der Immobilie) erhoben, mit einem Satz, den jede Gemeinde zwischen 0,3 % und 0,45 % für städtische Gebäude festlegt (CIMI — das IMI-Gesetzbuch — Art. 112) — die meisten Gemeinden wenden das Minimum an. Da der VPT meist deutlich unter dem Marktpreis liegt, fällt die Rechnung normalerweise niedriger aus, als die Intuition vermuten lässt — aber sie existiert, und sie wiederholt sich jedes Jahr.

Im selben ersten Jahr kommen typischerweise kleine Anpassungsarbeiten hinzu — ein Anstrich, ein neues Schloss, ein Haushaltsgerät, das ausfällt — sowie Möbel, selbst wenn Sie einen Teil dessen weiterverwenden, was Sie schon hatten. Keiner dieser Beträge ist fest genug, um eine Zahl dafür zu nennen; sie schwanken ebenso mit dem Zustand des Hauses wie mit dem Geschmack der Käufer:innen.

Die Faustregel: Addieren Sie, was Sie nicht sehen

Die beiden vollständigen Beispiele oben zeigen die Extreme. Beim Haus für 250.000 € ohne regime jovem entsprechen die 36.672,04 € am Tag der escritura 14,7 % des Preises. Beim Haus für 300.000 € mit regime jovem und 100 % Finanzierung entsprechen die 2.380 € 0,8 %. Das ist ein Unterschied um fast das Zwanzigfache — nur wegen des Alters und der Bedingungen zum Zeitpunkt des Kaufs.

Selbst im günstigsten Szenario deckt die Rechnung von 0,8 % nur den Tag der escritura ab; es fehlen noch Versicherungen, Anschlüsse, das IMI des Folgejahres und der Rest des ersten Jahres. Deshalb rundet die Faustregel dieser Website auf einen realistischeren Bereich auf: Rechnen Sie immer mit zusätzlichen 4 % bis 15 % des Hauspreises, je nach Regelung, unter der Sie kaufen, und den Bedingungen, die Sie aushandeln. Wer nur für die Anzahlung spart, landet meist unwissentlich in der Mitte dieser Spanne — und merkt es erst, wenn kaum noch Spielraum zum Anpassen bleibt.

Ihre eigene Rechnung

Die Beispiele in diesem Ratgeber sind feste Bezugspunkte — Ihr Haus, Ihre Regelung und Ihre Bank ergeben eine andere Zahl. Bevor Sie irgendetwas unterschreiben, lohnt es sich, Ihre eigene Liste Punkt für Punkt zusammenzuzählen, von der Anzahlung bis zur ersten IMI-Rechnung, statt sich nur den Preis aus dem Inserat zu merken.