Los costes ocultos de comprar una casa en Portugal

El anuncio dice 250.000 €. Es la cifra que repites a los amigos, a la familia, al gestor del banco: es la etiqueta de la casa. Pero el día en que firmas la escritura (el documento notarial que formaliza la compraventa en Portugal), el dinero que sale de tu cuenta no son 250.000 €: son 286.672,04 €. La diferencia, 36.672,04 €, es la suma de siete partidas que normalmente nadie te enseña hasta que estás sentado a la mesa del notario. Quien solo ahorra para la entrada descubre el resto demasiado tarde, normalmente la semana antes de la escritura, haciendo cuentas con el estrés a cuestas.

El día de la escritura

Toma el ejemplo más común: una casa de 250.000 €, en régimen de habitação própria e permanente (HPP, vivienda habitual y permanente), en el continente, con un crédito que financia el 90% del valor (225.000 €) a 30 años, con la escritura firmada en la ventanilla Casa Pronta (servicio notarial de trámite único para la compraventa). La entrada cubre el 10% restante: 25.000 €. Después de eso, quedan seis partidas más antes de que tengas las llaves.

Concepto	Importe
Entrada (10%)	25.000,00 €
IMT	7.042,04 €
Imposto do Selo de la compra (0,8%)	2.000,00 €
Imposto do Selo del préstamo (0,6%)	1.350,00 €
Casa Pronta (escritura + registros, con hipoteca)	700,00 €
Tasación bancaria	280,00 €
Comisión de apertura	300,00 €
Total el día de la escritura	36.672,04 €

El IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, el impuesto portugués de transmisiones patrimoniales) de 7.042,04 € sale de las tablas oficiales de 2026 para vivienda habitual: no es un porcentaje simple, es un cálculo por tramos con una parcela a abater (una cantidad fija que se resta). El Imposto do Selo (el impuesto portugués equivalente al de actos jurídicos documentados) aparece dos veces y es fácil confundir ambas: 2.000 € son el 0,8% sobre el precio de la casa, y 1.350 € son el 0,6% sobre lo que pides prestado al banco — dos impuestos distintos, con bases distintas, que solo coinciden en que hay que pagar los dos antes de tener las llaves.

El Casa Pronta cuesta 700 € cuando hay hipoteca de por medio (375 € si compras sin financiación, más 50 € por cada inmueble adicional en la escritura) e incluye el registro de la compra y de la hipoteca en la misma ventanilla. La alternativa —notario tradicional más conservatória (registro de la propiedad) por separado— suele quedar entre 800 € y 1.500 €, con menos previsibilidad de plazos. La tasación bancaria (280 € en este ejemplo, típicamente entre 190 € y 400 €) y la comisión de apertura (300 €, entre 250 € y 600 € según el banco) las cobra el banco antes de aprobar el crédito, sin excepción.

El caso del régimen joven: la factura baja, pero no desaparece

Si tienes 35 años o menos, es tu primera casa y cumples los requisitos del regime jovem (régimen fiscal joven para la primera vivienda), la cuenta cambia por completo. En una casa de 300.000 € financiada al 100% —posible, por ejemplo, a través de la garantia pública (garantía pública del Estado)— el total del día de la escritura baja a 2.380 €: 1.800 € de Imposto do Selo del préstamo (0,6% sobre los 300.000 € financiados), 280 € de tasación y 300 € de comisión de apertura. Sin entrada, sin IMT, sin Imposto do Selo de la compra.

Fíjate en lo que no cambia: el Imposto do Selo del préstamo sigue ahí, y en esta cuenta son 1.800 de los 2.380 € — tres cuartos del total. El regime jovem exime del IMT y del Imposto do Selo de la compra hasta 330.539 € en el continente, y también exime los emolumentos (las tasas de registro), pero nunca exime el Imposto do Selo sobre la financiación. Es la partida que más gente olvida, precisamente porque las demás desaparecen.

El primer mes

La escritura no cierra la lista. En el primer mes llegan los seguros obligatorios del préstamo —vida y multirriesgo del hogar— que la mayoría de los bancos exige como condición del crédito; el coste mensual varía con la edad, el capital pendiente y la aseguradora, y merece la pena comparar propuestas en lugar de aceptar la primera. Aquí es donde un intermediario de crédito, registrado en el Banco de Portugal (el banco central portugués) y pagado por el banco (no por ti), puede ayudarte a comparar el spread y los seguros al mismo tiempo, sin que eso signifique respaldar a uno en concreto.

Luego está la comunidad de propietarios, si el edificio la tiene, y las conexiones en las que nadie piensa a la hora de presupuestar: activar los contadores de luz, agua y gas, y contratar internet —cada proveedor cobra sus propias tasas de activación, que varían según el operador y la zona—. Súmale la mudanza, cuyo coste depende del volumen, de la distancia y de si contratas una empresa o lo haces todo por tu cuenta.

El primer año

El IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis, el impuesto municipal portugués sobre bienes inmuebles) es el coste que más sorprende a quien compra por primera vez, porque no llega con la escritura, sino al año siguiente, y la primera liquidación cae justo después de que ya se te haya olvidado contar con ella. Se calcula sobre el valor patrimonial tributário (VPT, el valor catastral fiscal del inmueble), con un tipo que cada ayuntamiento fija entre el 0,3% y el 0,45% para inmuebles urbanos (CIMI, el Código del IMI, art. 112) — la mayoría de los municipios aplica el mínimo. Como el VPT suele quedar muy por debajo del precio de mercado, la factura normalmente es menor de lo que la intuición sugiere, pero existe, y se repite todos los años.

Ese mismo primer año suelen llegar pequeñas obras de adaptación —una mano de pintura, una cerradura, un electrodoméstico que falla— y muebles, aunque aproveches parte de lo que ya tenías. Ninguno de estos importes es lo bastante fijo como para ponerle una cifra; varían tanto con el estado de la casa como con el gusto de quien la compra.

La regla práctica: suma lo que no ves

Los dos ejemplos completos anteriores marcan los extremos. En la casa de 250.000 € sin regime jovem, los 36.672,04 € del día de la escritura equivalen al 14,7% del precio. En la casa de 300.000 € con regime jovem y financiación al 100%, los 2.380 € equivalen al 0,8%. Es una diferencia de casi veinte veces, solo por la edad y las condiciones en el momento de la compra.

Incluso en el escenario más favorable, esa cuenta del 0,8% solo cubre el día de la escritura; todavía falta sumar seguros, conexiones, el IMI del año siguiente y el resto del primer año. Por eso la regla práctica de este sitio redondea a un intervalo más realista: cuenta siempre con un 4% a un 15% adicional sobre el precio de la casa, según el régimen en el que compres y las condiciones que negocies. Quien solo ahorra para la entrada suele quedarse en medio de este intervalo sin saberlo, y lo descubre cuando ya no queda mucho margen para ajustar.

Tus propias cuentas

Los ejemplos de esta guía son puntos fijos: tu casa, tu régimen y tu banco darán un número distinto. Antes de firmar nada, merece la pena sumar tu propia lista partida a partida, desde la entrada hasta el primer IMI, en lugar de quedarte solo con el precio del anuncio.