Os custos escondidos de comprar casa, somados linha a linha

O anúncio diz 250 000 €. É esse o número que repetes a amigos, à família, ao gestor de conta — é a etiqueta da casa. Mas no dia em que assinas a escritura, o dinheiro que sai da tua conta não é 250 000 €: é 286 672,04 €. A diferença, 36 672,04 €, é a soma de sete linhas que normalmente ninguém te mostra até estares sentado à mesa do notário. Quem poupa só para a entrada descobre o resto tarde demais — geralmente na semana antes da escritura, a fazer contas ao stress.

O dia da escritura

Pega no exemplo mais comum: casa de 250 000 €, habitação própria e permanente, continente, com um crédito a financiar 90% do valor (225 000 €) a 30 anos, escritura feita no balcão Casa Pronta. A entrada cobre os 10% que faltam — 25 000 €. Depois disso, há mais seis linhas antes de teres as chaves.

Item	Valor
Entrada (10%)	25 000,00 €
IMT	7 042,04 €
Imposto do Selo da compra (0,8%)	2 000,00 €
Imposto do Selo do crédito (0,6%)	1 350,00 €
Casa Pronta (escritura + registos, com hipoteca)	700,00 €
Avaliação bancária	280,00 €
Comissão de dossier	300,00 €
Total no dia da escritura	36 672,04 €

O IMT (7 042,04 €) sai das tabelas oficiais de 2026 para habitação própria — não é uma percentagem simples, é um cálculo por escalões com uma parcela a abater. O Imposto do Selo aparece duas vezes e é fácil confundir as duas: 2 000 € são 0,8% sobre o preço da casa, e 1 350 € são 0,6% sobre o que pedes ao banco — dois impostos diferentes, com bases diferentes, que só coincidem em teres de os pagar os dois antes de teres as chaves.

Se não és residente fiscal em Portugal, esta linha muda muito: desde 25 de maio de 2026, o IMT de um comprador não residente é 7,5% sobre o valor todo, sem escalões nem isenções (CIMT art. 17.º, n.º 10). Na mesma casa de 250 000 € seriam 18 750 € em vez de 7 042,04 €, e o total do dia da escritura subia para 48 380 € — bem acima da regra prática do fim deste guia, que é feita para residentes. A regra não se aplica a quem já foi residente fiscal em Portugal; quem passa a residente nos 2 anos seguintes à compra, ou arrenda a casa a renda moderada, paga os 7,5% e pede depois às Finanças a anulação da diferença, no prazo de 6 meses a contar da data em que passa a residente ou do contrato de arrendamento. Casados em comunhão de bens ou de adquiridos: se um de vocês é ou já foi residente fiscal, aplicam-se as tabelas normais; em compropriedade (também casados em separação de bens que comprem os dois), conta a situação de cada um na sua quota (Ofício Circulado n.º 40131/2026 da AT).

O Casa Pronta custa 700 € quando há hipoteca envolvida (375 € se compras sem crédito, mais 50 € por cada prédio extra na escritura) e inclui o registo da compra e da hipoteca no mesmo balcão. A alternativa — notário tradicional mais conservatória em separado — só tem preço fixado na parte dos registos: 225 € por ato no Predial Online (250 € presencial), dois atos quando há hipoteca, mais 15 € de certidão permanente (20 € presencial). Os honorários do cartório são de tabela livre desde 2004 e não há intervalo oficial publicado, por isso o valor final depende do orçamento que o cartório te der — e o prazo é menos previsível. A avaliação bancária (280 € neste exemplo, tipicamente entre 190 € e 400 €) e a comissão de dossier (300 €, entre 250 € e 600 € consoante o banco) são cobradas pelo banco antes de aprovar o crédito, sem exceção.

O caso jovem: a fatura cai, mas não desaparece

Se tens até 35 anos, é a tua primeira casa e conheces o regime jovem, a conta muda de figura. Numa casa de 300 000 € financiada a 100% — algo possível, por exemplo, através da garantia pública — o total do dia da escritura cai para 2 380 €: 1 800 € de Imposto do Selo do crédito (0,6% sobre os 300 000 € financiados), 280 € de avaliação e 300 € de dossier. Sem entrada, sem IMT, sem Imposto do Selo da compra.

Repara no que não muda: o Imposto do Selo do crédito continua lá, e nesta conta é 1 800 dos 2 380 € — três quartos do total. O regime jovem isenta o IMT e o Imposto do Selo da compra até 330 539 € no continente, e isenta também os emolumentos de registo, mas nunca isenta o Imposto do Selo sobre o financiamento. É a linha que mais gente esquece precisamente porque as outras somem.

O primeiro mês

A escritura não fecha a lista. No primeiro mês entram os seguros obrigatórios do crédito — vida e multirriscos — que a maior parte dos bancos exige como condição do empréstimo; o custo mensal varia com a idade, o capital em dívida e a seguradora, e vale a pena comparar propostas em vez de aceitar a primeira. É aqui que um intermediário de crédito, registado no Banco de Portugal e pago pelo banco (não por ti), pode ajudar a comparar spread e seguros ao mesmo tempo — sem que isso signifique endossar um em particular.

Depois há o condomínio, se o prédio o tiver, e as ligações que ninguém pensa em orçamentar: ativar contadores de luz, água e gás, e contratar internet — cada fornecedor cobra as suas próprias taxas de ativação, que variam por operador e por zona. Some a isso a mudança de casa, cujo custo depende do volume, da distância e de contratares empresa ou fazeres tudo por conta própria.

O primeiro ano

O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é o custo que mais surpreende quem compra pela primeira vez, porque não chega na escritura — chega no ano seguinte, com a primeira liquidação a cair já depois de teres esquecido de o contar. Incide sobre o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, com uma taxa que cada câmara fixa entre 0,3% e 0,45% para prédios urbanos (CIMI, art. 112.º) — a maioria dos municípios aplica o mínimo. Como o VPT costuma ficar bem abaixo do preço de mercado, a fatura é normalmente menor do que a intuição sugere — mas existe, e repete-se todos os anos.

No mesmo primeiro ano entram tipicamente pequenas obras de adaptação — pintura, uma fechadura, um eletrodoméstico que falha — e mobília, mesmo que aproveites parte do que já tinhas. Nenhum destes valores é fixo o suficiente para pôr um número; variam tanto com o estado da casa como com o gosto de quem a compra.

A regra prática: soma o que não vês

Os dois exemplos completos acima dão os extremos. Na casa de 250 000 € sem regime jovem, os 36 672,04 € do dia da escritura equivalem a 14,7% do preço. Na casa de 300 000 € com regime jovem e financiamento a 100%, os 2 380 € equivalem a 0,8%. É uma diferença de quase vinte vezes — só por causa da idade e das condições no momento da compra.

Mesmo no cenário mais favorável, a conta de 0,8% só cobre o dia da escritura; falta ainda somar seguros, ligações, IMI do ano seguinte e o resto do primeiro ano. É por isso que a regra prática do site arredonda para um intervalo mais realista: conta sempre com mais 4% a 15% do preço da casa, consoante o regime em que compras e as condições que negoceias. Quem poupa só a entrada costuma ficar no meio deste intervalo sem saber — e descobre-o quando já não há muito espaço para ajustar.

A tua próxima conta

Os exemplos deste guia são pontos fixos — a tua casa, o teu regime e o teu banco vão dar um número diferente. Antes de assinares nada, vale a pena somar a tua própria lista linha a linha, da entrada ao primeiro IMI, em vez de guardar só o preço do anúncio.