Os custos escondidos de comprar casa, somados linha a linha

O anúncio diz 250 000 €. É esse o número que repetes a amigos, à família, ao gestor de conta — é a etiqueta da casa. Mas no dia em que assinas a escritura, o dinheiro que sai da tua conta não é 250 000 €: é 286 672,04 €. A diferença, 36 672,04 €, é a soma de sete linhas que normalmente ninguém te mostra até estares sentado à mesa do notário. Quem poupa só para a entrada descobre o resto tarde demais — geralmente na semana antes da escritura, a fazer contas ao stress.

O dia da escritura

Pega no exemplo mais comum: casa de 250 000 €, habitação própria e permanente, continente, com um crédito a financiar 90% do valor (225 000 €) a 30 anos, escritura feita no balcão Casa Pronta. A entrada cobre os 10% que faltam — 25 000 €. Depois disso, há mais seis linhas antes de teres as chaves.

Item	Valor
Entrada (10%)	25 000,00 €
IMT	7 042,04 €
Imposto do Selo da compra (0,8%)	2 000,00 €
Imposto do Selo do crédito (0,6%)	1 350,00 €
Casa Pronta (escritura + registos, com hipoteca)	700,00 €
Avaliação bancária	280,00 €
Comissão de dossier	300,00 €
Total no dia da escritura	36 672,04 €

O IMT (7 042,04 €) sai das tabelas oficiais de 2026 para habitação própria — não é uma percentagem simples, é um cálculo por escalões com uma parcela a abater. O Imposto do Selo aparece duas vezes e é fácil confundir as duas: 2 000 € são 0,8% sobre o preço da casa, e 1 350 € são 0,6% sobre o que pedes ao banco — dois impostos diferentes, com bases diferentes, que só coincidem em teres de os pagar os dois antes de teres as chaves.

O Casa Pronta custa 700 € quando há hipoteca envolvida (375 € se compras sem crédito, mais 50 € por cada prédio extra na escritura) e inclui o registo da compra e da hipoteca no mesmo balcão. A alternativa — notário tradicional mais conservatória em separado — costuma ficar entre 800 € e 1 500 €, com menos previsibilidade de prazo. A avaliação bancária (280 € neste exemplo, tipicamente entre 190 € e 400 €) e a comissão de dossier (300 €, entre 250 € e 600 € consoante o banco) são cobradas pelo banco antes de aprovar o crédito, sem exceção.

O caso jovem: a fatura cai, mas não desaparece

Se tens até 35 anos, é a tua primeira casa e conheces o regime jovem, a conta muda de figura. Numa casa de 300 000 € financiada a 100% — algo possível, por exemplo, através da garantia pública — o total do dia da escritura cai para 2 380 €: 1 800 € de Imposto do Selo do crédito (0,6% sobre os 300 000 € financiados), 280 € de avaliação e 300 € de dossier. Sem entrada, sem IMT, sem Imposto do Selo da compra.

Repara no que não muda: o Imposto do Selo do crédito continua lá, e nesta conta é 1 800 dos 2 380 € — três quartos do total. O regime jovem isenta o IMT e o Imposto do Selo da compra até 330 539 € no continente, e isenta também os emolumentos de registo, mas nunca isenta o Imposto do Selo sobre o financiamento. É a linha que mais gente esquece precisamente porque as outras somem.

O primeiro mês

A escritura não fecha a lista. No primeiro mês entram os seguros obrigatórios do crédito — vida e multirriscos — que a maior parte dos bancos exige como condição do empréstimo; o custo mensal varia com a idade, o capital em dívida e a seguradora, e vale a pena comparar propostas em vez de aceitar a primeira. É aqui que um intermediário de crédito, registado no Banco de Portugal e pago pelo banco (não por ti), pode ajudar a comparar spread e seguros ao mesmo tempo — sem que isso signifique endossar um em particular.

Depois há o condomínio, se o prédio o tiver, e as ligações que ninguém pensa em orçamentar: ativar contadores de luz, água e gás, e contratar internet — cada fornecedor cobra as suas próprias taxas de ativação, que variam por operador e por zona. Some a isso a mudança de casa, cujo custo depende do volume, da distância e de contratares empresa ou fazeres tudo por conta própria.

O primeiro ano

O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é o custo que mais surpreende quem compra pela primeira vez, porque não chega na escritura — chega no ano seguinte, com a primeira liquidação a cair já depois de teres esquecido de o contar. Incide sobre o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel, com uma taxa que cada câmara fixa entre 0,3% e 0,45% para prédios urbanos (CIMI, art. 112.º) — a maioria dos municípios aplica o mínimo. Como o VPT costuma ficar bem abaixo do preço de mercado, a fatura é normalmente menor do que a intuição sugere — mas existe, e repete-se todos os anos.

No mesmo primeiro ano entram tipicamente pequenas obras de adaptação — pintura, uma fechadura, um eletrodoméstico que falha — e mobília, mesmo que aproveites parte do que já tinhas. Nenhum destes valores é fixo o suficiente para pôr um número; variam tanto com o estado da casa como com o gosto de quem a compra.

A regra prática: soma o que não vês

Os dois exemplos completos acima dão os extremos. Na casa de 250 000 € sem regime jovem, os 36 672,04 € do dia da escritura equivalem a 14,7% do preço. Na casa de 300 000 € com regime jovem e financiamento a 100%, os 2 380 € equivalem a 0,8%. É uma diferença de quase vinte vezes — só por causa da idade e das condições no momento da compra.

Mesmo no cenário mais favorável, a conta de 0,8% só cobre o dia da escritura; falta ainda somar seguros, ligações, IMI do ano seguinte e o resto do primeiro ano. É por isso que a regra prática do site arredonda para um intervalo mais realista: conta sempre com mais 4% a 15% do preço da casa, consoante o regime em que compras e as condições que negoceias. Quem poupa só a entrada costuma ficar no meio deste intervalo sem saber — e descobre-o quando já não há muito espaço para ajustar.

A tua próxima conta

Os exemplos deste guia são pontos fixos — a tua casa, o teu regime e o teu banco vão dar um número diferente. Antes de assinares nada, vale a pena somar a tua própria lista linha a linha, da entrada ao primeiro IMI, em vez de guardar só o preço do anúncio.