Comprar casa em Portugal em 2026: o processo passo a passo

As três contas antes de veres a primeira casa

A maior parte dos problemas na compra de uma casa não nasce de a casa ser má. Nasce de teres visto a casa antes de teres feito as contas. Vais a uma visita, apaixonas-te pela luz da sala, e só depois vais ao banco perguntar quanto te emprestam. A essa altura já estás a negociar com o coração, não com a calculadora — e é aí que aparecem propostas recusadas e entradas que não chegam.

A ordem certa começa por três perguntas, por esta sequência: quanto te deixam pedir emprestado, quanto custa mesmo a casa que queres, e quanto tens tu, de facto, disponível.

A primeira depende da taxa de esforço — o peso da prestação mensal no teu rendimento líquido, o número que os bancos usam para decidir o montante máximo que emprestam. A recomendação macroprudencial do Banco de Portugal aponta para um rácio de esforço (DSTI) até 50%, e na prática os bancos preferem folga abaixo disso. Antes de veres uma única casa, simula a prestação para diferentes montantes no simulador da prestação de crédito habitação e vê que fatia do orçamento cada cenário ocupa.

A segunda pergunta — quanto custa mesmo — é onde mais gente se engana, porque conta só o preço da casa e esquece o resto. Pega neste exemplo: casa de 250 000 €, habitação própria e permanente no continente, financiamento de 90% (225 000 € emprestados, 25 000 € de entrada), escritura no balcão Casa Pronta.

Custo	Valor
Entrada (10%)	25 000 €
IMT	7 042,04 €
Imposto do Selo da compra	2 000 €
Imposto do Selo do crédito	1 350 €
Registos (Casa Pronta)	700 €
Avaliação bancária	280 €
Comissão de dossier	300 €
Total	36 672,04 €

Precisas de 36 672,04 € disponíveis no dia da escritura — não de 25 000 €. É esta diferença, entre a entrada e o total, que rebenta mais orçamentos do que qualquer imprevisto de obra.

Se tiveres até 35 anos, a conta muda por completo. Numa casa de 300 000 € financiada a 100% ao abrigo do regime jovem, o total cai para 2 380 € — só Imposto do Selo do crédito, avaliação e dossier, porque a isenção cobre o IMT, o Imposto do Selo da compra e os emolumentos de registo. Confirma se cumpres as condições no guia do regime jovem antes de fazeres qualquer conta com base nele.

A terceira pergunta é a mais honesta: quanto tens tu, hoje, sem contar com poupanças que talvez ainda faças até à escritura nem com ajudas de família que ainda não estão fechadas. Só depois de responderes às três é que faz sentido pedir uma pré-aprovação ao banco — uma confirmação por escrito de quanto te emprestam e a que condições, antes de assinares fosse o que fosse. Sem ela, qualquer proposta que faças está a apostar num crédito que ainda não tens garantido.

A procura e a proposta: o que a caderneta e a certidão dizem

Quando encontras uma casa que interessa, dois documentos valem mais do que qualquer conversa de agente: a caderneta predial e a certidão permanente do registo predial. A caderneta mostra o valor patrimonial tributário (VPT) — o valor que as Finanças atribuem ao imóvel, que raramente coincide com o preço pedido.

Isto importa porque o IMT e o Imposto do Selo incidem sobre o maior dos dois valores: se o VPT for mais alto do que o preço acordado, é sobre o VPT que pagas. Pede a caderneta ao vendedor, ou consulta-a tu próprio no Portal das Finanças, antes de fechares o valor da proposta.

A certidão permanente é o outro lado da história: mostra quem é o proprietário legal e, sobretudo, se há hipotecas, penhoras ou outros ónus registados sobre o imóvel. Sem ela, estás a comprar às cegas — mesmo que a casa pareça perfeita na visita.

O CPCV é o primeiro contrato a sério

A proposta verbal ou o e-mail trocado com o agente não te protege de nada. O contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é o primeiro documento que cria obrigações reais dos dois lados: tu prometes comprar, o vendedor promete vender, e há um sinal entregue como garantia.

Se desistires sem motivo previsto no contrato, arriscas perder esse sinal; se for o vendedor a desistir, a lei geralmente obriga-o a devolver o dobro. Por isso, a cláusula mais importante do CPCV para quem depende de um crédito é a condição suspensiva de financiamento — a linha que diz que o contrato cai sem penalização se o banco recusar o empréstimo.

Sem essa cláusula, ficas a dever o sinal mesmo que o banco diga que não. Antes de assinares seja o que for, percorre o guia sobre o que verificar no CPCV — é o documento onde mais gente assina depressa e paga caro depois.

O banco: avaliação, FIN e comparar propostas

Com o CPCV assinado, entras na fase do banco a sério. O primeiro passo é a avaliação do imóvel, feita por um perito independente contratado pelo banco, e custa entre 190 € e 400 €. É esse valor — não necessariamente o preço que pagaste — que o banco usa para calcular o financiamento.

Segue-se a Ficha de Informação Normalizada (FIN), o documento que resume taxa, prazo, spread, seguros obrigatórios e todos os custos do crédito num formato comparável entre bancos. Vale sempre a pena pedir FIN a mais do que um banco antes de decidir: diferenças de spread traduzem-se em dezenas de euros por mês, ao longo de décadas.

Se não tiveres tempo ou paciência para correr vários balcões, existem intermediários de crédito registados no Banco de Portugal que comparam propostas por ti. São pagos pelos bancos, não por ti, e a lei obriga-os a apresentar-te sempre mais do que uma opção.

Marcar a escritura: o IMT paga-se antes

Com o crédito aprovado, o passo seguinte é marcar a escritura — no balcão Casa Pronta, num notário tradicional, ou nos dois se houver hipoteca a registar. Casa Pronta custa 375 € sem crédito associado ou 700 € com hipoteca a constituir, mais 50 € por cada prédio adicional na mesma escritura; um notário tradicional fica normalmente entre 800 € e 1 500 €.

O que quase ninguém antecipa é que o IMT e o Imposto do Selo da compra têm de estar pagos antes da escritura, não no próprio dia. Pedes a guia — o DUC — no Portal das Finanças ou num balcão, pagas, e levas o comprovativo contigo. Sem ele, a escritura simplesmente não se realiza; podes confirmar o valor exato no simulador de IMT e Imposto do Selo.

Se estiveres a comprar ao abrigo do regime jovem, confirma antes de marcar data que cumpres todas as condições — sem imóvel habitacional nos últimos três anos, não seres dependente em IRS nesse ano, até 35 anos na data da escritura. A isenção depende de as confirmares nesse momento, não depois.

O dia da escritura

No dia, leva contigo o cartão de cidadão, o comprovativo do IMT pago e o CPCV — e, se houver crédito, a documentação que o banco te entrega para assinares no mesmo ato. A escritura, ou o «título de compra e venda» no jargão do Casa Pronta, transfere formalmente a propriedade para o teu nome.

Se houver financiamento, assinas também a escritura de mútuo com hipoteca, que regista o banco como credor sobre o imóvel. É neste momento que entregas o cheque final — os tais 36 672,04 € do exemplo, ou o valor equivalente ao teu caso — e recebes as chaves. Lê antes de assinar; não é o dia para perguntas apressadas sobre uma cláusula que não entendeste.

Depois de teres as chaves

A compra não termina na escritura. Tens de atualizar a morada fiscal no Portal das Finanças — é a partir dela que chegam as notificações do IMI e de tudo o resto.

O IMI, o imposto anual sobre o imóvel, calcula-se sobre o mesmo VPT que já viste na caderneta, com uma taxa que cada município fixa entre 0,3% e 0,45% (CIMI, art. 112.º) — a maioria dos concelhos aplica o mínimo. Se o prédio tiver condomínio, é também agora que entras nas contas mensais e nas assembleias; vale a pena teres pedido as atas dos últimos anos ainda antes de assinar o CPCV, não depois de teres as chaves, para saberes se há obras previstas que te vão bater à carteira.

A tua próxima conta

Todas estas contas — entrada, impostos, registos, avaliação — mudam consoante o preço da casa, a percentagem financiada e se tens ou não direito ao regime jovem. Antes de marcares a primeira visita, substitui os números deste exemplo pelos teus e vê o total real de que vais precisar no banco no dia da escritura.