Hauskauf in Portugal 2026: Schritt für Schritt

Die drei Rechnungen, bevor Sie das erste Haus besichtigen

Die meisten Probleme beim Hauskauf entstehen nicht, weil das Haus schlecht ist. Sie entstehen, weil Sie das Haus gesehen haben, bevor Sie die Rechnung gemacht haben. Sie gehen zu einer Besichtigung, verlieben sich in das Licht im Wohnzimmer, und erst danach fragen Sie bei der Bank nach, wie viel diese Ihnen leiht. Zu diesem Zeitpunkt verhandeln Sie schon mit dem Herzen, nicht mit dem Taschenrechner — und genau dort entstehen abgelehnte Angebote und Anzahlungen, die nicht reichen.

Die richtige Reihenfolge beginnt mit drei Fragen, in dieser Abfolge: Wie viel dürfen Sie sich leihen, wie viel kostet das gewünschte Haus wirklich, und wie viel haben Sie tatsächlich zur Verfügung?

Die erste Frage hängt von der Schuldendienstquote (DSTI) ab — dem Anteil der monatlichen Kreditrate an Ihrem Nettoeinkommen, der Kennzahl, anhand derer Banken den maximalen Kreditbetrag festlegen. Die makroprudenzielle Empfehlung der Banco de Portugal (der portugiesischen Zentralbank) sieht eine Schuldendienstquote (DSTI) von bis zu 50 % vor, und in der Praxis bevorzugen Banken einen größeren Spielraum darunter. Bevor Sie auch nur ein einziges Haus besichtigen, simulieren Sie die Kreditrate für verschiedene Beträge im Rechner für die monatliche Kreditrate und sehen Sie, welchen Anteil Ihres Budgets jedes Szenario beansprucht.

Die zweite Frage — wie viel es wirklich kostet — ist die, bei der sich die meisten verrechnen, weil sie nur den Kaufpreis des Hauses zählen und den Rest vergessen. Nehmen Sie dieses Beispiel: ein Haus für 250.000 €, habitação própria e permanente (HPP, Hauptwohnsitz) auf dem Festland, Finanzierung von 90 % (225.000 € geliehen, 25.000 € Anzahlung), escritura (notarielle Kaufurkunde) am Schalter der Casa Pronta (staatlicher Sofort-Notardienst).

Kosten	Betrag
Anzahlung (10 %)	25.000 €
IMT	7.042,04 €
Imposto do Selo beim Kauf	2.000 €
Imposto do Selo des Kredits	1.350 €
Eintragung und Beurkundung (Casa Pronta)	700 €
Bankbewertung	280 €
Bearbeitungsgebühr	300 €
Gesamt	36.672,04 €

Sie brauchen am Tag der escritura 36.672,04 € verfügbar — nicht 25.000 €. Genau diese Differenz zwischen der Anzahlung und dem Gesamtbetrag sprengt mehr Budgets als jede unerwartete Ausgabe für Bauarbeiten.

Sind Sie bis zu 35 Jahre alt, ändert sich die Rechnung vollständig. Bei einem Haus für 300.000 €, das zu 100 % im Rahmen des regime jovem (der Sonderregelung für junge Erstkäufer) finanziert wird, sinkt der Gesamtbetrag auf 2.380 € — nur Imposto do Selo des Kredits, Bewertung und Bearbeitungsgebühr, weil die Befreiung die IMT (portugiesische Grunderwerbsteuer), das Imposto do Selo (portugiesische Stempelsteuer) beim Kauf und die emolumentos (Eintragungsgebühren) abdeckt. Prüfen Sie im Ratgeber zum regime jovem, ob Sie die Bedingungen erfüllen, bevor Sie irgendeine Rechnung darauf aufbauen.

Die dritte Frage ist die ehrlichste: Wie viel haben Sie heute, ohne Ersparnisse einzurechnen, die Sie vielleicht noch bis zur escritura ansparen, und ohne familiäre Unterstützung, die noch nicht gesichert ist. Erst nachdem Sie alle drei Fragen beantwortet haben, ist es sinnvoll, bei der Bank eine Vorabgenehmigung zu beantragen — eine schriftliche Bestätigung, wie viel Ihnen die Bank leiht und zu welchen Konditionen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Ohne sie setzt jedes Angebot, das Sie machen, auf eine Finanzierung, die Sie noch nicht gesichert haben.

Die Suche und das Angebot: was Caderneta und Certidão zeigen

Wenn Sie ein interessantes Haus finden, sind zwei Dokumente wichtiger als jedes Gespräch mit dem Makler: die Caderneta Predial (das steuerliche Datenblatt der Immobilie) und die certidão permanente (der Grundbuchauszug). Die Caderneta zeigt den valor patrimonial tributário, kurz VPT (der steuerliche Wert der Immobilie) — den Wert, den die AT (die portugiesische Steuerbehörde) der Immobilie zuweist und der selten mit dem geforderten Preis übereinstimmt.

Das ist wichtig, weil die IMT und das Imposto do Selo auf den höheren der beiden Werte erhoben werden: Liegt der VPT über dem vereinbarten Preis, zahlen Sie auf den VPT. Verlangen Sie die Caderneta vom Verkäufer, oder rufen Sie sie selbst auf dem Portal das Finanças (dem Online-Portal der portugiesischen Steuerbehörde) ab, bevor Sie den Angebotspreis festlegen.

Die certidão permanente ist die andere Seite der Geschichte: Sie zeigt, wer der rechtmäßige Eigentümer ist, und vor allem, ob Hypotheken, Pfändungen oder andere Lasten auf der Immobilie eingetragen sind. Ohne sie kaufen Sie blind — selbst wenn das Haus bei der Besichtigung perfekt wirkt.

Der CPCV ist der erste wirklich verbindliche Vertrag

Ein mündliches Angebot oder eine mit dem Makler ausgetauschte E-Mail schützt Sie vor nichts. Der contrato-promessa de compra e venda, kurz CPCV (der portugiesische Kaufvorvertrag), ist das erste Dokument, das für beide Seiten echte Verpflichtungen schafft: Sie versprechen zu kaufen, der Verkäufer verspricht zu verkaufen, und es wird eine Kaution (sinal) als Sicherheit hinterlegt.

Treten Sie ohne einen im Vertrag vorgesehenen Grund zurück, riskieren Sie, diese Kaution zu verlieren; tritt der Verkäufer zurück, verpflichtet ihn das Gesetz in der Regel, das Doppelte zurückzuzahlen. Deshalb ist die wichtigste Klausel des CPCV für alle, die auf einen Kredit angewiesen sind, der Finanzierungsvorbehalt (condição suspensiva de financiamento) — die Klausel, die besagt, dass der Vertrag ohne Vertragsstrafe hinfällig wird, wenn die Bank den Kredit ablehnt.

Ohne diese Klausel schulden Sie die Kaution weiterhin, selbst wenn die Bank Nein sagt. Bevor Sie irgendetwas unterschreiben, lesen Sie den Ratgeber dazu, was Sie im CPCV prüfen sollten — es ist das Dokument, bei dem die meisten Menschen schnell unterschreiben und später teuer dafür bezahlen.

Die Bank: Bewertung, FIN und der Vergleich der Angebote

Mit dem unterschriebenen CPCV treten Sie ernsthaft in die Bankphase ein. Der erste Schritt ist die Bewertung der Immobilie durch einen von der Bank beauftragten unabhängigen Gutachter, die zwischen 190 € und 400 € kostet. Diesen Wert — nicht notwendigerweise den Preis, den Sie gezahlt haben — verwendet die Bank zur Berechnung der Finanzierung.

Danach folgt die Ficha de Informação Normalizada, kurz FIN (das standardisierte Kreditinformationsblatt), das Dokument, das Zinssatz, Laufzeit, Spread, Pflichtversicherungen und alle Kosten des Kredits in einem zwischen Banken vergleichbaren Format zusammenfasst. Es lohnt sich immer, die FIN bei mehr als einer Bank anzufordern, bevor Sie sich entscheiden: Unterschiede beim Spread machen über Jahrzehnte hinweg Dutzende Euro im Monat aus.

Wenn Ihnen die Zeit oder die Geduld fehlt, mehrere Bankfilialen abzuklappern, gibt es bei der Banco de Portugal registrierte Kreditvermittler, die Angebote für Sie vergleichen. Sie werden von den Banken bezahlt, nicht von Ihnen, und das Gesetz verpflichtet sie, Ihnen stets mehr als eine Option vorzulegen.

Den Termin für die escritura vereinbaren: die IMT wird vorab bezahlt

Sobald der Kredit bewilligt ist, besteht der nächste Schritt darin, den Termin für die escritura zu vereinbaren — am Schalter der Casa Pronta, bei einem traditionellen Notar, oder bei beiden, falls eine Hypothek eingetragen werden muss. Die Casa Pronta kostet 375 € ohne damit verbundenen Kredit oder 700 € bei zu bestellender Hypothek, zuzüglich 50 € für jede weitere Immobilie in derselben escritura; ein traditioneller Notar kostet normalerweise zwischen 800 € und 1.500 €.

Was fast niemand erwartet: Die IMT und das Imposto do Selo beim Kauf müssen vor der escritura bezahlt sein, nicht erst am Tag selbst. Sie beantragen den Zahlungsbeleg — den DUC (die Zahlungsanweisung der Finanzverwaltung) — auf dem Portal das Finanças oder an einem Finanzamtsschalter, bezahlen ihn und bringen den Nachweis mit. Ohne ihn findet die escritura schlicht nicht statt; den genauen Betrag können Sie im Rechner für IMT und Imposto do Selo bestätigen.

Wenn Sie im Rahmen des regime jovem kaufen, prüfen Sie vor der Terminvereinbarung, ob Sie alle Bedingungen erfüllen — keine Wohnimmobilie in den letzten drei Jahren, in jenem Jahr nicht als unterhaltsberechtigte Person im Sinne der IRS (portugiesische Einkommensteuer) geführt, höchstens 35 Jahre am Tag der escritura. Die Befreiung hängt davon ab, dass Sie diese Bedingungen genau in diesem Moment erfüllen, nicht später.

Der Tag der escritura

Bringen Sie an diesem Tag Ihren Personalausweis (cartão de cidadão), den Nachweis über die bezahlte IMT und den CPCV mit — und, falls ein Kredit besteht, die Unterlagen, die Ihnen die Bank zur Unterschrift im selben Termin übergibt. Die escritura, im Jargon der Casa Pronta auch „título de compra e venda” (Kaufvertragsurkunde) genannt, überträgt das Eigentum formell auf Ihren Namen.

Bei einer Finanzierung unterschreiben Sie zusätzlich die Hypothekendarlehensurkunde (escritura de mútuo com hipoteca), die die Bank als Gläubigerin der Immobilie einträgt. In diesem Moment übergeben Sie den letzten Scheck — die besagten 36.672,04 € aus dem Beispiel, oder den für Ihren Fall entsprechenden Betrag — und erhalten die Schlüssel. Lesen Sie, bevor Sie unterschreiben; das ist nicht der Tag für hastige Fragen zu einer Klausel, die Sie nicht verstanden haben.

Nachdem Sie die Schlüssel haben

Der Kauf endet nicht mit der escritura. Sie müssen Ihre Steueradresse im Portal das Finanças aktualisieren — dorthin gehen die Mitteilungen zur IMI (der jährlichen portugiesischen Grundsteuer) und zu allem anderen.

Die IMI, die jährliche Steuer auf die Immobilie, wird auf demselben VPT berechnet, den Sie bereits in der Caderneta gesehen haben, mit einem Satz, den jede Gemeinde zwischen 0,3 % und 0,45 % festlegt (CIMI, Art. 112) — die meisten Gemeinden wenden das Minimum an. Hat das Gebäude ein condomínio (eine Eigentümergemeinschaft), kommen jetzt auch die monatlichen Abrechnungen und die Eigentümerversammlungen auf Sie zu; es lohnt sich, die Protokolle der letzten Jahre schon vor der Unterschrift des CPCV angefordert zu haben — nicht erst, nachdem Sie die Schlüssel haben —, damit Sie wissen, ob geplante Arbeiten anstehen, die Ihren Geldbeutel treffen werden.

Ihre nächste Rechnung

All diese Rechnungen — Anzahlung, Steuern, Eintragung, Bewertung — ändern sich je nach Kaufpreis des Hauses, dem finanzierten Prozentsatz und ob Sie Anspruch auf das regime jovem haben oder nicht. Bevor Sie die erste Besichtigung vereinbaren, ersetzen Sie die Zahlen aus diesem Beispiel durch Ihre eigenen und ermitteln Sie den tatsächlichen Gesamtbetrag, den Sie am Tag der escritura bei der Bank brauchen.