Comprar una casa en Portugal en 2026: paso a paso

Las tres cuentas antes de ver tu primera casa

La mayor parte de los problemas al comprar una casa no nace de que la casa sea mala. Nace de haber visto la casa antes de haber hecho las cuentas. Vas a una visita, te enamoras de la luz del salón, y solo después vas al banco a preguntar cuánto te prestan. A esas alturas ya estás negociando con el corazón, no con la calculadora — y ahí es donde aparecen ofertas rechazadas y entradas que no llegan.

El orden correcto empieza por tres preguntas, en esta secuencia: cuánto te dejan pedir prestado, cuánto cuesta realmente la casa que quieres, y cuánto tienes tú, de hecho, disponible.

La primera depende de la tasa de esfuerzo — el peso de la cuota mensual sobre tu renta neta, la cifra que los bancos usan para decidir el importe máximo que prestan. La recomendación macroprudencial del Banco de Portugal (el banco central portugués) apunta a una tasa de esfuerzo (DSTI) de hasta el 50 %, y en la práctica los bancos prefieren margen por debajo de eso. Antes de ver una sola casa, simula la cuota para distintos importes en el simulador de la cuota del crédito hipotecario y mira qué parte de tu presupuesto ocupa cada escenario.

La segunda pregunta — cuánto cuesta realmente — es donde más gente se equivoca, porque solo cuenta el precio de la casa y se olvida del resto. Toma este ejemplo: una casa de 250.000 €, en régimen de habitação própria e permanente (HPP, vivienda habitual y permanente) en Portugal continental, con una financiación del 90 % (225.000 € prestados, 25.000 € de entrada), y la escritura (el documento notarial que formaliza la compraventa en Portugal) firmada en la oficina Casa Pronta (el servicio público portugués de escritura inmediata).

Coste	Valor
Entrada (10 %)	25.000 €
IMT	7.042,04 €
Imposto do Selo de la compra	2.000 €
Imposto do Selo del préstamo	1.350 €
Registros (Casa Pronta)	700 €
Tasación bancaria	280 €
Comisión de apertura	300 €
Total	36.672,04 €

Necesitas tener disponibles 36.672,04 € el día de la escritura — no 25.000 €. Es esta diferencia entre la entrada y el total —con el IMT (impuesto portugués de transmisiones patrimoniales) y el Imposto do Selo (impuesto portugués de timbre) como las partidas que más pesan— la que revienta más presupuestos que cualquier imprevisto de obras.

Si tienes hasta 35 años, la cuenta cambia por completo. En una casa de 300.000 € financiada al 100 % al amparo del regime jovem (régimen fiscal joven para la primera vivienda), el total baja a 2.380 € — solo Imposto do Selo del préstamo, tasación y comisión de apertura, porque la exención cubre el IMT, el Imposto do Selo de la compra y los emolumentos (las tasas de registro). Comprueba si cumples las condiciones en la guía del regime jovem antes de hacer ningún cálculo basado en él.

La tercera pregunta es la más honesta: cuánto tienes tú, hoy, sin contar con ahorros que quizá todavía hagas antes de la escritura ni con ayudas familiares que aún no están cerradas. Solo después de responder a las tres tiene sentido pedir una preaprobación al banco — una confirmación por escrito de cuánto te prestan y en qué condiciones, antes de firmar lo que sea. Sin ella, cualquier oferta que hagas está apostando por un crédito que todavía no tienes garantizado.

La búsqueda y la oferta: lo que dicen la caderneta y la certidão

Cuando encuentras una casa que te interesa, dos documentos valen más que cualquier conversación con el agente: la caderneta predial (ficha fiscal del inmueble) y la certidão permanente (certificado permanente del Registro de la Propiedad). La caderneta muestra el valor patrimonial tributário, o VPT (el valor catastral fiscal del inmueble) — el valor que Hacienda atribuye al inmueble, que raramente coincide con el precio pedido.

Esto importa porque el IMT y el Imposto do Selo se calculan sobre el mayor de los dos valores: si el VPT es más alto que el precio acordado, es sobre el VPT sobre el que pagas. Pide la caderneta al vendedor, o consúltala tú mismo en el Portal das Finanças, antes de cerrar el valor de la oferta.

La certidão permanente es la otra cara de la historia: muestra quién es el propietario legal y, sobre todo, si hay hipotecas, embargos (penhoras) u otras cargas registradas sobre el inmueble. Sin ella, estás comprando a ciegas — aunque la casa parezca perfecta en la visita.

El CPCV es el primer contrato en serio

La oferta verbal o el correo intercambiado con el agente no te protege de nada. El contrato-promessa de compra e venda, o CPCV (contrato-promesa de compraventa), es el primer documento que crea obligaciones reales para ambas partes: tú prometes comprar, el vendedor promete vender, y se entrega el sinal (la señal) como garantía.

Si te echas atrás sin un motivo previsto en el contrato, te arriesgas a perder esa señal; si es el vendedor quien se echa atrás, la ley generalmente le obliga a devolver el doble. Por eso, la cláusula más importante del CPCV para quien depende de un crédito es la condición suspensiva de financiación — la línea que dice que el contrato queda sin efecto y sin penalización si el banco rechaza el préstamo.

Sin esa cláusula, sigues debiendo la señal aunque el banco te diga que no. Antes de firmar nada, repasa la guía sobre qué comprobar en el CPCV — es el documento donde más gente firma deprisa y paga caro después.

El banco: la tasación, la FIN y comparar ofertas

Con el CPCV firmado, entras de lleno en la fase del banco. El primer paso es la tasación del inmueble, realizada por un perito independiente contratado por el banco, y cuesta entre 190 € y 400 €. Es ese valor — no necesariamente el precio que pagaste — el que el banco usa para calcular la financiación.

A continuación viene la Ficha de Informação Normalizada (FIN) — la ficha informativa normalizada del préstamo —, el documento que resume el tipo de interés, el plazo, el diferencial (spread), los seguros obligatorios y todos los costes del crédito en un formato comparable entre bancos. Siempre vale la pena pedir la FIN a más de un banco antes de decidir: las diferencias de diferencial se traducen en decenas de euros al mes, a lo largo de décadas.

Si no tienes tiempo o paciencia para recorrer varias sucursales, existen intermediarios de crédito registrados en el Banco de Portugal que comparan ofertas por ti. Los pagan los bancos, no tú, y la ley les obliga a presentarte siempre más de una opción.

Reservar la escritura: el IMT se paga antes

Con el crédito aprobado, el siguiente paso es reservar la escritura — en la oficina Casa Pronta, con un notario tradicional, o en los dos sitios si hay que registrar una hipoteca. Casa Pronta cuesta 375 € sin crédito asociado o 700 € con hipoteca a constituir, más 50 € por cada inmueble adicional en la misma escritura; un notario tradicional suele salir entre 800 € y 1.500 €.

Lo que casi nadie anticipa es que el IMT y el Imposto do Selo de la compra tienen que estar pagados antes de la escritura, no el mismo día. Pides el justificante — el DUC, el documento único de cobro — en el Portal das Finanças o en una oficina de Hacienda, lo pagas, y llevas el comprobante contigo. Sin él, la escritura simplemente no se celebra; puedes confirmar el importe exacto en el simulador de IMT e Imposto do Selo.

Si estás comprando al amparo del regime jovem, confirma antes de reservar fecha que cumples todas las condiciones — sin vivienda en propiedad en los últimos tres años, no ser dependiente a efectos del IRS (el impuesto portugués sobre la renta de las personas físicas) ese año, tener hasta 35 años en la fecha de la escritura. La exención depende de que confirmes esto en ese momento, no después.

El día de la escritura

Ese día, lleva contigo tu documento de identidad (cartão de cidadão), el justificante del IMT pagado y el CPCV — y, si hay crédito, la documentación que el banco te entrega para firmarla en el mismo acto. La escritura, o el «título de compra e venda» (título de compraventa) en la jerga de Casa Pronta, transfiere formalmente la propiedad a tu nombre.

Si hay financiación, también firmas la escritura de mútuo com hipoteca (la escritura de préstamo hipotecario), que registra al banco como acreedor sobre el inmueble. Es en este momento cuando entregas el cheque final — esos mismos 36.672,04 € del ejemplo, o el importe equivalente a tu caso — y recibes las llaves. Lee antes de firmar; no es el día para preguntas precipitadas sobre una cláusula que no has entendido.

Después de tener las llaves

La compra no termina en la escritura. Tienes que actualizar tu domicilio fiscal en el Portal das Finanças — es a esa dirección adonde llegan las notificaciones del IMI y de todo lo demás.

El IMI, el impuesto anual sobre el inmueble, se calcula sobre el mismo VPT que ya viste en la caderneta, con un tipo que cada ayuntamiento fija entre el 0,3 % y el 0,45 % (CIMI, art. 112.º) — la mayoría de los municipios aplica el mínimo. Si el edificio tiene comunidad de propietarios, también es ahora cuando entras en los gastos mensuales y en las juntas; vale la pena haber pedido las actas de los últimos años ya antes de firmar el CPCV, no después de tener las llaves, para saber si hay obras previstas que te vayan a golpear la cartera.

Tu próxima cuenta

Todas estas cuentas — entrada, impuestos, registros, tasación — cambian según el precio de la casa, el porcentaje financiado y si tienes o no derecho al regime jovem. Antes de reservar la primera visita, sustituye los números de este ejemplo por los tuyos y averigua el total real que vas a necesitar en el banco el día de la escritura.