Taux d'effort à 45 % : ce qui change en 2026

Le 1er août 2026 est entrée en vigueur la révision de la recommandation macroprudentielle du Banco de Portugal (la banque centrale portugaise) — et avec elle, le calcul que la banque fait avant de vous dire « oui » est devenu plus serré. La limite recommandée du taux d’effort (DSTI) est passée de 50 % à 45 %, et la marge dont disposaient les banques pour ouvrir des exceptions s’est réduite. Si vous préparez un achat, cela affecte directement le montant maximal que vous pouvez emprunter.

Ce qui a changé, exactement

Quatre choses, toutes applicables aux contrats dont l’évaluation de solvabilité est réalisée à partir du 1er août 2026 :

Règle	Avant	Désormais
Taux d’effort (DSTI) maximal	50 %	45 %
Exceptions par banque	15 % du nouveau crédit	10 %
Durée maximale jusqu’à 35 ans d’âge	40 ans	40 ans (inchangé)
Durée maximale au-delà de 35 ans	37 ans (30–35) / 35	35 ans

Le plafond de financement reste inchangé : 90 % du prix pour la résidence principale, 80 % pour les autres finalités — et l’exception qui permettait de financer à 100 % les biens détenus par les banques elles-mêmes a disparu.

Comment la banque fait le calcul (et pourquoi c’est plus dur qu’il n’y paraît)

Le taux d’effort additionne toutes les mensualités du foyer — logement, automobile, personnel, cartes — et les divise par le revenu net mensuel. Avec 2 500 € nets, les 45 % donnent un plafond de 1 125 € de mensualités au total.

Mais il y a un second resserrement que presque personne ne compte : le test de résistance (stress test). La banque ne simule pas la mensualité au taux que vous contractez — elle la simule avec une majoration de 1,5 point de pourcentage pour les durées au-delà de 10 ans (0,5 point jusqu’à 5 ans ; 1,0 entre 5 et 10 ans). Avec l’Euribor 6M à 2,723 % et une marge de 0,9 %, le TAN de 3,623 % est testé à 5,123 %. Le taux fixe fait exception : il n’est soumis à aucun choc.

Combien pouvez-vous encore emprunter : un exemple

Couple avec 2 500 € nets, sans autres crédits, durée de 30 ans, taux variable : la mensualité-test maximale de 1 125 € au taux majoré correspond à environ 206 663 € de capital. La mensualité réelle serait de 942,26 € — un taux d’effort réel de 37,7 %.

Deux scénarios changent ce calcul de façon spectaculaire :

• Taux fixe : sans choc de stress, le maximum monte à environ 246 744 € — soit 40 mille euros de capacité en plus, rien que par la structure du taux.
• Autres crédits : 300 € de mensualités déjà existantes réduisent le maximum à environ 151 553 €. Chaque euro de mensualité ancienne se déduit euro pour euro du plafond — rembourser un crédit personnel avant de demander celui du logement est, souvent, le meilleur investissement que vous puissiez faire.

Vous pouvez faire ce calcul avec vos propres chiffres dans le simulateur de taux d’effort.

Une recommandation n’est pas une loi — mais elle y ressemble fort

Techniquement, le Banco de Portugal recommande ; il n’interdit pas. Chaque banque peut dépasser la limite jusqu’à 10 % du nouveau crédit qu’elle accorde, à titre exceptionnel et justifié. Dans la pratique, la marge se réduisant de 15 % à 10 %, les banques vont réserver ces exceptions aux dossiers très solides — ne comptez pas dessus pour étirer votre budget.

Et il y a un troisième facteur silencieux : si le contrat se termine après vos 70 ans, la banque est invitée à simuler le revenu réduit de la retraite. Une durée plus courte ou un âge plus avancé peuvent réduire le maximum réel en dessous de ce que suggère le calcul simple.

Que faire avec ça

Si votre capacité d’emprunt a baissé avec la nouvelle règle, il existe quatre leviers, par ordre d’efficacité : rembourser les crédits existants (effet euro pour euro sur le plafond), envisager un taux fixe (élimine le choc du test), allonger la durée dans la limite permise par votre âge (baisse la mensualité-test), et augmenter l’apport (moins de capital emprunté). Le régime de la garantia pública (garantie de l’État) reste disponible pour financer l’apport jusqu’à 35 ans — mais attention : la garantie résout l’apport, pas le taux d’effort, qui s’applique quand même.