Simulador da prestação do crédito habitação

A prestação constante que pagas todos os meses vem do sistema francês de amortização: P = C · i / (1 − (1+i)⁻ⁿ). C é o capital que financias, i é a taxa de juro mensal (a TAN a dividir por 12) e n é o número de meses do prazo. A fórmula garante que o valor pago é sempre o mesmo, mas a composição muda mês a mês: no início a maior parte é juro sobre um capital ainda quase intacto; no fim é quase todo capital, porque a dívida já encolheu.

A TAN (taxa anual nominal) que entra na fórmula é sempre Euribor + spread. A Euribor é a taxa a que os bancos europeus emprestam entre si e varia todos os dias; o teu contrato fixa um indexante — 3, 6 ou 12 meses — que define de quanto em quanto tempo o banco atualiza a Euribor usada e recalcula a prestação. Com indexante a 12 meses a prestação muda menos vezes, mas cada revisão pode ser um salto maior; a 3 meses ajusta-se mais cedo, em passos mais pequenos.

Mostramos-te a TAN, não a TAEG. A TAEG (taxa anual efetiva global) inclui a TAN mais seguros obrigatórios, comissões e outros encargos do crédito — é o número que a lei obriga os bancos a apresentar na ficha de informação normalizada (FIN), e vale a pena pedi-lo antes de assinar. Existem intermediários de crédito registados no Banco de Portugal que comparam propostas de vários bancos por ti; são remunerados pelas próprias instituições de crédito, não pelo cliente — não recomendamos nenhum em particular, mas comparar propostas custa só tempo.

Um exemplo com o cenário mais comum de hoje: 200 000 € financiados com a Euribor 6M a 2,723% e spread de 0,9% (TAN 3,623%), a 30 anos, dão uma prestação de 911,88 € por mês. A prestação mensal é só uma parte da conta — para saberes quanto precisas de ter no banco no dia da escritura (entrada, impostos, registos, comissões), usa o simulador de custos totais.