Schuldendienstquote 45 %: Was sich 2026 ändert

Am 1. August 2026 trat die Überarbeitung der makroprudenziellen Empfehlung der Banco de Portugal in Kraft — und mit ihr wurde die Rechnung, die die Bank aufstellt, bevor sie Ihnen «Ja» sagt, strenger. Die empfohlene Obergrenze der Schuldendienstquote sank von 50 % auf 45 %, und der Spielraum, den die Banken für Ausnahmen hatten, schrumpfte. Wenn Sie gerade einen Kauf vorbereiten, wirkt sich das direkt auf den Höchstbetrag aus, den Sie sich leihen können.

Was sich genau geändert hat

Vier Dinge, alle anwendbar auf Verträge, deren Bonitätsprüfung ab dem 1. August 2026 erfolgt:

Regel	Vorher	Jetzt
Maximale Schuldendienstquote (DSTI)	50 %	45 %
Ausnahmen pro Bank	15 % des neu vergebenen Kredits	10 %
Höchstlaufzeit bis 35 Jahre Alter	40 Jahre	40 Jahre (unverändert)
Höchstlaufzeit über 35 Jahre	37 Jahre (30–35) / 35	35 Jahre

Die Finanzierungsobergrenze bleibt unverändert: 90 % des Preises für die habitação própria e permanente (HPP, den Hauptwohnsitz), 80 % für alle anderen Zwecke — und die Ausnahme, die eine Finanzierung zu 100 % für bankeigene Immobilien erlaubte, entfällt.

Wie die Bank rechnet (und warum es strenger ist, als es aussieht)

Die Schuldendienstquote addiert alle Raten des Haushalts — Wohnkredit, Auto, Privatkredit, Kreditkarten — und teilt sie durch das monatliche Nettoeinkommen. Bei 2.500 € netto ergeben die 45 % eine Obergrenze von 1.125 € für alle Raten zusammen.

Aber es gibt eine zweite Verschärfung, die kaum jemand einberechnet: den Stresstest. Die Bank simuliert die Rate nicht zu dem Zinssatz, den Sie vertraglich vereinbaren — sie simuliert sie mit einem Aufschlag von 1,5 Prozentpunkten bei Laufzeiten über 10 Jahren (0,5 Punkte bis 5 Jahre; 1,0 zwischen 5 und 10 Jahren). Bei einer Euribor 6M von 2,723 % und einer Marge von 0,9 % wird die TAN von 3,623 % mit 5,123 % getestet. Die feste Verzinsung ist die Ausnahme: Sie erhält keinerlei Schock.

Wie viel Sie noch leihen können: ein Beispiel

Ein Paar mit 2.500 € netto, ohne andere Kredite, 30 Jahre Laufzeit, variabler Zinssatz: Die maximale Test-Rate von 1.125 € beim erhöhten Zinssatz entspricht rund 206.663 € Kapital. Die tatsächliche Rate läge bei 942,26 € — eine effektive Schuldendienstquote von 37,7 %.

Zwei Szenarien verändern diese Rechnung dramatisch:

• Feste Verzinsung: ohne Stress-Schock steigt das Maximum auf rund 246.744 € — rund 40 Tausend Euro mehr Kapazität, allein durch die Struktur des Zinssatzes.
• Andere Kredite: 300 € an bereits bestehenden Raten senken das Maximum auf rund 151.553 €. Jeder Euro einer alten Rate wird Euro für Euro von der Obergrenze abgezogen — einen Privatkredit zu tilgen, bevor Sie den Wohnkredit beantragen, ist oft die beste Investition, die Sie tätigen können.

Sie können diese Rechnung mit Ihren eigenen Zahlen im Rechner für die Schuldendienstquote durchführen.

Empfehlung, kein Gesetz — aber mit Wirkung

Technisch empfiehlt die Banco de Portugal nur; sie verbietet nicht. Jede Bank darf die Grenze bei bis zu 10 % des neu vergebenen Kredits ausnahmsweise und begründet überschreiten. In der Praxis werden die Banken diese Ausnahmen angesichts des von 15 % auf 10 % geschrumpften Spielraums für sehr starke Dossiers aufheben — verlassen Sie sich nicht darauf, um Ihr Budget zu strecken.

Und es gibt einen dritten, stillen Faktor: Endet der Vertrag nach Ihrem 70. Lebensjahr, wird der Bank empfohlen, das reduzierte Renteneinkommen zu simulieren. Eine kürzere Laufzeit oder ein höheres Alter können den tatsächlichen Höchstbetrag unter das senken, was die einfache Rechnung nahelegt.

Was Sie jetzt tun können

Wenn Ihre Kapazität durch die neue Regel gesunken ist, gibt es vier Hebel, in der Reihenfolge ihrer Wirksamkeit: bestehende Kredite tilgen (Euro-für-Euro-Effekt auf die Obergrenze), feste Verzinsung in Betracht ziehen (beseitigt den Schock des Tests), die Laufzeit innerhalb Ihrer Altersgrenze verlängern (senkt die Test-Rate) und die Anzahlung erhöhen (weniger benötigtes Kapital). Das Regime der garantia pública (staatliche Bürgschaft) steht weiterhin zur Verfügung, um die Anzahlung bis zum 35. Lebensjahr zu finanzieren — aber Achtung: Die Bürgschaft löst das Problem der Anzahlung, nicht die Schuldendienstquote, die weiterhin in gleicher Weise gilt.