Tasa de esfuerzo al 45%: qué cambia en el crédito en 2026

El 1 de agosto de 2026 entró en vigor la revisión de la recomendación macroprudencial del Banco de Portugal — y con ella, la cuenta que hace el banco antes de decirte «sí» se volvió más estricta. El límite recomendado de la tasa de esfuerzo bajó del 50% al 45%, y el margen que tenían los bancos para abrir excepciones se redujo. Si estás preparando una compra, esto afecta directamente al valor máximo que puedes pedir.

Qué cambió, exactamente

Cuatro cosas, todas aplicables a los contratos cuya evaluación de solvencia se realice a partir del 1 de agosto de 2026:

Regla	Antes	Ahora
Tasa de esfuerzo (DSTI) máxima	50%	45%
Excepciones por banco	15% del nuevo crédito	10%
Plazo máximo hasta los 35 años de edad	40 años	40 años (se mantiene)
Plazo máximo por encima de los 35	37 años (30–35) / 35	35 años

El tope de financiación se mantiene: el 90% del precio para vivienda habitual y el 80% en las demás finalidades — y terminó la excepción que permitía financiar al 100% los inmuebles propiedad de los propios bancos.

Cómo hace el banco la cuenta (y por qué es más dura de lo que parece)

La tasa de esfuerzo suma todas las cuotas del hogar — vivienda, coche, personal, tarjetas — y las divide entre los ingresos netos mensuales. Con 2.500 € netos, el 45% da un tope de 1.125 € para el total de cuotas.

Pero hay un segundo aprieto que casi nadie cuenta: la prueba de estrés. El banco no simula la cuota al tipo que contratas — la simula con un choque de 1,5 puntos porcentuales en plazos superiores a 10 años (0,5 puntos hasta 5 años; 1,0 entre 5 y 10). Con la Euribor 6M al 2,723% y un diferencial del 0,9%, la TAN del 3,623% se prueba al 5,123%. El tipo fijo es la excepción: no lleva ningún choque.

Cuánto puedes pedir todavía: un ejemplo

Pareja con 2.500 € netos, sin otros créditos, plazo de 30 años, tipo variable: la cuota-prueba máxima de 1.125 € al tipo agravado corresponde a cerca de 206.663 € de capital. La cuota real quedaría en 942,26 € — una tasa de esfuerzo efectiva del 37,7%.

Dos escenarios cambian esta cuenta de forma dramática:

• Tipo fijo: sin choque de estrés, el máximo sube a cerca de 246.744 € — 40 mil euros más de capacidad, solo por la estructura del tipo.
• Otros créditos: 300 € de cuotas ya existentes recortan el máximo a cerca de 151.553 €. Cada euro de cuota antigua descuenta euro a euro del tope — amortizar un crédito personal antes de pedir el de la vivienda es, muchas veces, la mejor inversión que puedes hacer.

Puedes hacer esta cuenta con tus números en el simulador de tasa de esfuerzo.

Recomendación, no ley — pero aprieta

Técnicamente, el Banco de Portugal recomienda; no prohíbe. Cada banco puede superar el límite hasta en un 10% del crédito nuevo que concede, con carácter excepcional y justificado. En la práctica, con el margen reduciéndose del 15% al 10%, los bancos van a guardar esas excepciones para expedientes muy sólidos — no cuentes con ellas para estirar el presupuesto.

Y hay un tercer factor silencioso: si el contrato termina después de tus 70 años, se aconseja al banco simular el ingreso reducido de la jubilación. Un plazo más corto o una edad más avanzada pueden recortar el máximo real por debajo de lo que sugiere la cuenta simple.

Qué hacer con esto

Si tu capacidad bajó con la nueva regla, las palancas son cuatro, por orden de eficacia: amortizar créditos existentes (efecto euro a euro en el tope), considerar el tipo fijo (elimina el choque de la prueba), alargar el plazo dentro del límite de tu edad (baja la cuota-prueba), y subir la entrada (menos capital pedido). El régimen de la garantia pública sigue disponible para financiar la entrada hasta los 35 años — pero atención: la garantía resuelve la entrada, no la tasa de esfuerzo, que se aplica igual.