Taxa de esforço a 45%: o que muda no crédito em 2026

A 1 de agosto de 2026 entrou em vigor a revisão da recomendação macroprudencial do Banco de Portugal — e com ela, a conta que o banco faz antes de te dizer «sim» ficou mais apertada. O limite recomendado da taxa de esforço desceu de 50% para 45%, e a margem que os bancos tinham para abrir exceções encolheu. Se estás a preparar uma compra, isto mexe diretamente com o valor máximo que consegues pedir.

O que mudou, exatamente

Quatro coisas, todas aplicáveis aos contratos cuja avaliação de solvabilidade seja feita a partir de 1 de agosto de 2026:

Regra	Antes	Agora
Taxa de esforço (DSTI) máxima	50%	45%
Exceções por banco	15% do novo crédito	10%
Prazo máximo até aos 35 anos de idade	40 anos	40 anos (mantém)
Prazo máximo acima dos 35	37 anos (30–35) / 35	35 anos

O teto de financiamento mantém-se: 90% do preço para habitação própria e permanente, 80% nas restantes finalidades — e acabou a exceção que permitia financiar a 100% imóveis detidos pelos próprios bancos.

Como o banco faz a conta (e porque é mais dura do que parece)

A taxa de esforço soma todas as prestações do agregado — habitação, automóvel, pessoal, cartões — e divide pelo rendimento líquido mensal. Com 2 500 € líquidos, os 45% dão um teto de 1 125 € para prestações no total.

Mas há um segundo aperto que quase ninguém conta: o teste de stress. O banco não simula a prestação à taxa que contratas — simula-a com um agravamento de 1,5 pontos percentuais em prazos acima de 10 anos (0,5 pontos até 5 anos; 1,0 entre 5 e 10). Com a Euribor 6M a 2,723% e um spread de 0,9%, a TAN de 3,623% é testada a 5,123%. A taxa fixa é a exceção: não leva choque nenhum.

Quanto ainda podes pedir: um exemplo

Casal com 2 500 € líquidos, sem outros créditos, prazo de 30 anos, taxa variável: a prestação-teste máxima de 1 125 € à taxa agravada corresponde a cerca de 206 663 € de capital. A prestação real ficaria em 942,26 € — uma taxa de esforço efetiva de 37,7%.

Dois cenários mudam esta conta de forma dramática:

• Taxa fixa: sem choque de stress, o máximo sobe para cerca de 246 744 € — mais 40 mil euros de capacidade, só pela estrutura da taxa.
• Outros créditos: 300 € de prestações já existentes cortam o máximo para cerca de 151 553 €. Cada euro de prestação antiga desconta euro a euro no teto — amortizar um crédito pessoal antes de pedir o da casa é, muitas vezes, o melhor investimento que podes fazer.

Podes fazer esta conta com os teus números no simulador de taxa de esforço.

Recomendação não é lei — mas encosta

Tecnicamente, o Banco de Portugal recomenda; não proíbe. Cada banco pode exceder o limite em até 10% do crédito novo que concede, a título excecional e justificado. Na prática, com a margem a encolher de 15% para 10%, os bancos vão guardar essas exceções para dossiês muito fortes — não contes com elas para esticar o orçamento.

E há um terceiro fator silencioso: se o contrato terminar depois dos teus 70 anos, o banco é aconselhado a simular o rendimento reduzido da reforma. Um prazo mais curto ou uma idade mais avançada podem cortar o máximo real abaixo do que a conta simples sugere.

O que fazer com isto

Se a tua capacidade caiu com a nova regra, as alavancas são quatro, por ordem de eficácia: amortizar créditos existentes (efeito euro a euro no teto), considerar taxa fixa (elimina o choque do teste), alargar o prazo dentro do limite da tua idade (baixa a prestação-teste), e subir a entrada (menos capital pedido). O regime da garantia pública continua disponível para financiar a entrada até aos 35 anos — mas atenção: a garantia resolve a entrada, não a taxa de esforço, que se aplica na mesma.