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Alicerce

Simulador de IMT e Imposto do Selo 2026

Los dos impuestos que pagas antes de que la casa sea tuya, con las tablas oficiales de 2026 — incluida la exención para quienes tienen hasta 35 años.

€

Usa el importe más alto entre el precio de la escritura y el VPT (valor patrimonial tributario) del inmueble.

Ubicación
Finalidad
Residencia fiscal de quien compra

Quien alguna vez fue residente fiscal en Portugal cuenta como residente. Casados en régimen de comunidad de bienes (también la de gananciales, la habitual en Portugal): si uno de vosotros es o fue residente, elige «Residente en Portugal». Dos copropietarios a partes iguales y solo uno no residente: «Solo uno de dos no residente».

Regime jovem (régimen para jóvenes de hasta 35 años)

Primera vivienda habitual y permanente, sin inmuebles en los últimos 3 años, no ser dependiente a efectos del IRS. Comprando entre dos, el beneficio se aplica solo a la cuota de quien cumple.

IMT + Imposto do Selo a pagar

9042,04 €

De dónde sale este número

IMT — 7 % × precio − 10.457,96 €7042,04 €
Imposto do Selo (impuesto de actos jurídicos documentados) — 0,8%2000,00 €
Total de impuestos de la compra9042,04 €
Cómo se apilan los escalones (vivienda habitual, Portugal continental, 2026)
0% 106 346 € 2% 145 470 € 5% 198 347 € 7% 330 539 € 8% 660 982 € Cada tramo del precio paga la tasa de su propio escalón — eso es justo lo que la parcela a abater resuelve por ti. Por encima de 660 982 € ya no hay escalones: se aplica una tasa única del 6% (hasta 1 150 853 €) o del 7,5% a todo el precio.

Cómo funciona el cálculo

El IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis — el impuesto portugués de transmisiones patrimoniales) no es una tasa única sobre el precio: el valor de la vivienda sube por escalones y cada tramo paga la tasa de su propio escalón. Para que no tengas que sumar tramo a tramo, las tablas oficiales te dan una parcela a abater: multiplicas el valor por la tasa marginal y restas esa parte. Una vivienda de 180.000 € (vivienda habitual, Portugal continental) paga 180.000 € × 5% − 6.491,02 € = 2.508,98 € — una tasa efectiva del 1,4%, no del 5%.

Por encima de 660.982 € en la vivienda habitual y permanente del continente (633.931 € en la segunda vivienda o para alquilar) el sistema cambia: se aplica una tasa única (6% o 7,5%) sobre todo el valor. Y hay tres tablas diferentes — vivienda habitual y permanente, segunda vivienda o para alquilar, y las versiones de las regiones autónomas, con escalones un 25% más altos (allí la tasa única empieza en 826.228 € y en 792.414 €).

El Imposto do Selo de la compra es siempre el 0,8% del mismo valor. Si tienes hasta 35 años y es tu primera vivienda, el regime jovem (el régimen para compradores jóvenes) exime de los dos impuestos hasta 330.539 € — pero no exime el Imposto do Selo del crédito (0,6% sobre lo que pidas prestado al banco), un coste que casi todo el mundo olvida.

Estos dos impuestos son solo una parte del cheque inicial. Para la cuenta completa — entrada, registros, comisiones — usa el simulador de costes totales.

Preguntas frecuentes

¿El IMT se calcula sobre el precio o sobre el VPT?
Sobre el mayor de los dos. Si compras por 220.000 € y el valor patrimonial tributário (el VPT, el valor fiscal de referencia del inmueble) que figura en la caderneta predial (el registro fiscal del inmueble) es de 180.000 €, el IMT recae sobre 220.000 €. Si el VPT fuese de 240.000 €, recaería sobre el VPT.
¿Cuánto pago por una vivienda de 250.000 € para vivienda habitual en Portugal continental?
En 2026: IMT = 250.000 € × 7% − 10.457,96 € = 7.042,04 €, más 2.000 € de Imposto do Selo (0,8%). Total: 9.042,04 €. Con el regime jovem sería 0 €.
Tengo 35 años o menos — ¿hasta qué valor quedo exento en 2026?
Exención total de IMT y de Imposto do Selo de la compra hasta 330.539 € (Portugal continental). Entre 330.539 € y 660.982 € pagas el 8% de IMT y el 0,8% de IS solo sobre el excedente. Por encima de eso, el beneficio desaparece. Condiciones: primera vivienda habitual y permanente, sin inmuebles residenciales en los últimos 3 años y no ser dependiente en el IRS (el IRPF portugués) en el año de la compra. Atención: el Imposto do Selo del crédito (0,6%) se paga siempre.
No soy residente en Portugal: ¿qué IMT pago?
Desde el 25 de mayo de 2026, un comprador no residente paga un IMT del 7,5% sobre el valor total al comprar vivienda (inmueble urbano o unidad destinados exclusivamente a vivienda), sin tramos, sin exenciones y sin regime jovem (art. 17.º, n.º 10, del CIMT, añadido por el Decreto-Ley n.º 97/2026). Una segunda vivienda de 400.000 € en el continente paga 30.000 € de IMT, en lugar de los 19.300,11 € de un residente. El Imposto do Selo de la compra es del 0,8%: la regla solo trata del IMT y no aclara si un comprador joven no residente pierde también las exenciones del regime jovem en el Imposto do Selo y en los emolumentos de registro, así que la calculadora, por prudencia, los cuenta sin esas exenciones. La regla no se aplica a quien ya haya sido residente fiscal en Portugal. Casados en régimen de comunidad de bienes (también gananciales): hay una sola liquidación y el 7,5% solo se aplica si ninguno de los dos es ni ha sido residente fiscal; si uno de vosotros lo es o lo fue, se aplican las tablas normales. En copropiedad, incluidos los casados en separación de bienes que compran los dos, cuenta la situación de cada uno en su cuota: con dos copropietarios a partes iguales y solo uno no residente, la misma vivienda paga 24.650,06 € (Ofício Circulado n.º 40131/2026 de la AT). Quien pasa a ser residente en los 2 años siguientes a la compra (en un matrimonio en comunidad de bienes, basta uno de los dos), o alquila la vivienda a renta moderada (contrato en los 6 meses siguientes y al menos 36 meses alquilada en los primeros 5 años), paga el 7,5% y pide después a Hacienda la anulación de la diferencia, en el plazo de 6 meses a contar desde la fecha en que pasa a ser residente o desde el contrato de alquiler (art. 17.º, n.º 12, del CIMT). La calculadora hace estas cuentas cuando eliges «No residente» o «Solo uno de dos no residente».
¿Cuándo y cómo se paga el IMT?
Antes de la escritura. Se solicita la guía de pago (el DUC, documento único de cobrança) en el Portal das Finanças (la web de la Hacienda portuguesa) o en una oficina, se paga, y el comprobante se entrega al notario o en la oficina Casa Pronta (el servicio exprés de escrituras) el día de la escritura.
¿Las tasas son diferentes en las Azores y en Madeira?
Sí. Los escalones de las regiones autónomas son un 25% más altos: la exención de vivienda habitual llega hasta 132.933 € y el regime jovem hasta 413.174 € (2026). El simulador aplica las tablas correctas cuando eliges «Azores / Madeira».

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