Garantia pública (staatliche Bürgschaft): Rechner für den 100-%-Kredit

Die garantia pública, eingeführt durch das Gesetzesdekret Nr. 44/2024, löst das häufigste Hindernis beim Kauf der ersten eigenen Immobilie: die Anzahlung. Der Staat wird Bürge für bis zu 15 % des Kaufpreises der Immobilie — genug, damit die Bank die übrigen 85 % finanziert, oder sogar die gesamte Transaktion —, ohne dass Sie eigenes Kapital ungenutzt zurücklegen müssen, während Sie sparen. Es ist kein Geld, das Sie erhalten: Es ist eine Bürgschaft, die die Bank anstelle Ihres eigenen Geldes akzeptiert.

Die Bedingungen sind konkret: zwischen 18 und 35 Jahre alt sein, steuerlich in Portugal ansässig sein, Ihre erste habitação própria e permanente (selbstgenutzte Hauptwohnung) kaufen, keine weitere Wohnimmobilie auf Ihren Namen besitzen und mit dem Finanzamt und der Sozialversicherung auf dem Laufenden sein. Die Immobilie darf nicht mehr als 450.000 € kosten, und das Jahreseinkommen des Haushalts darf 86.634 € nicht übersteigen — die Obergrenze der 8. Stufe der IRS (portugiesische Einkommensteuer) im Jahr 2026. Die Bankfinanzierung muss mindestens 85 % des Transaktionswerts abdecken, und alle Käufer müssen als Kreditnehmer im Vertrag stehen — es reicht nicht, wenn nur einer von ihnen die Kriterien erfüllt. Die Maßnahme gilt für Verträge, die bis zum 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden.

Was die Bürgschaft nicht ändert, ist die Rechenlogik des Kredits: 100 % statt zum Beispiel 90 % zu finanzieren bedeutet, mehr Geld zu leihen, bei gleicher Laufzeit und gleichem Zinssatz — also eine höhere monatliche Rate und mehr gezahlte Zinsen über die Laufzeit des Kredits. Bei einer Immobilie im Wert von 280.000 € mit der Euribor 6M bei 2,723 % + einem Spread von 0,9 %, über 37 Jahre: Bei 100 % Finanzierung zahlen Sie 1.145,86 € im Monat; mit 10 % Anzahlung zahlen Sie 1.031,27 € — und über die Laufzeit steigen die Gesamtzinsen im 100-%-Szenario um rund 22.900 €. Die Bürgschaft löst das Problem der Anzahlung, nicht das der Kreditkosten — und die Bank entscheidet weiterhin, ob sie Sie genehmigt und zu welchem Zinssatz.

Bevor Sie sich zwischen einer 100-%-Finanzierung oder einer teilweisen Anzahlung entscheiden, lohnt es sich zu verstehen, wie die Euribor und der Spread sich Monat für Monat auf Ihre Rate auswirken — nutzen Sie den Rechner für die Kreditrate um verschiedene Laufzeiten und Zinssätze zu testen.