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Alicerce

Rechner für IMT und Imposto do Selo (2026)

Die beiden Steuern, die Sie zahlen, bevor das Haus Ihnen gehört, mit den offiziellen Tabellen für 2026 — einschließlich der Befreiung für Käufer bis 35 Jahre.

€

Verwenden Sie den höheren Betrag aus dem Kaufpreis laut notarieller Urkunde und dem VPT (steuerlicher Wert der Immobilie).

Lage
Zweck
Steuerlicher Wohnsitz der Käufer

Wer schon einmal in Portugal steuerlich ansässig war, gilt als ansässig. Ehepaare in Gütergemeinschaft (auch in der in Portugal üblichen Errungenschaftsgemeinschaft): Ist oder war einer von Ihnen ansässig, wählen Sie „In Portugal ansässig“. Zwei Käufer in Miteigentum zu gleichen Teilen, nur einer nicht ansässig: „Nur einer von zwei nicht ansässig“.

Regime jovem (Regelung für Käufer bis 35 Jahre)

Erster Hauptwohnsitz, kein Wohneigentum in den letzten 3 Jahren, nicht unterhaltsberechtigt im Sinne der IRS. Beim Kauf zu zweit gilt der Vorteil nur für den Anteil dessen, der die Bedingungen erfüllt.

IMT + Imposto do Selo zu zahlen

9.042,04 €

Woher diese Zahl kommt

IMT — 7 % × Kaufpreis − 10.457,96 €7.042,04 €
Imposto do Selo (portugiesische Stempelsteuer) — 0,8 %2.000,00 €
Steuern insgesamt beim Kauf9.042,04 €
Wie sich die Stufen aufbauen (selbstgenutzte Hauptwohnung, Festland, 2026)
0% 106 346 € 2% 145 470 € 5% 198 347 € 7% 330 539 € 8% 660 982 € Jede Preisscheibe wird mit dem Satz ihrer eigenen Stufe besteuert — genau das übernimmt die parcela a abater (der Abzugsbetrag) für Sie. Über 660 982 € gibt es keine Stufen mehr: ein einheitlicher Satz von 6 % (bis 1 150 853 €) oder 7,5 % auf den gesamten Kaufpreis.

Wie sich die Berechnung ergibt

Die IMT (portugiesische Grunderwerbsteuer) ist keine einheitliche Steuer auf den Kaufpreis: Der Wert des Hauses steigt in Stufen, und jede Preisscheibe zahlt den Satz ihrer eigenen Stufe. Damit Sie nicht Scheibe für Scheibe zusammenrechnen müssen, geben Ihnen die offiziellen Tabellen einen Abzugsbetrag (parcela a abater): Sie multiplizieren den Wert mit dem Grenzsteuersatz und ziehen den Abzugsbetrag ab. Ein Haus für 180.000 € als habitação própria e permanente (selbstgenutzte Hauptwohnung) auf dem Festland zahlt 180.000 € × 5 % − 6.491,02 € = 2.508,98 € — ein tatsächlicher Steuersatz von 1,4 %, nicht 5 %.

Über 660.982 € beim Hauptwohnsitz auf dem Festland (633.931 € bei Zweitwohnsitz oder Vermietung) ändert sich das System: Es gilt ein einheitlicher Satz (6 % oder 7,5 %) auf den gesamten Wert. Und es gibt drei verschiedene Tabellen — habitação própria e permanente, Zweitwohnsitz oder Vermietung, sowie die Versionen für die autonomen Regionen mit Stufen, die 25 % höher liegen (dort beginnt der einheitliche Satz bei 826.228 € bzw. 792.414 €).

Das Imposto do Selo (portugiesische Stempelsteuer) beim Kauf beträgt immer 0,8 % desselben Werts. Wenn Sie höchstens 35 Jahre alt sind und es sich um Ihr erstes Haus handelt, befreit das regime jovem (Regelung für Käufer bis 35 Jahre) Sie von beiden Steuern bis 330.539 € — aber es befreit Sie nicht vom Imposto do Selo auf den Kredit (0,6 % auf den Betrag, den Sie sich von der Bank leihen), eine Kostenposition, die fast jeder vergisst.

Diese beiden Steuern sind nur ein Teil der Anfangskosten. Für die vollständige Rechnung — Anzahlung, Registrierungen, Provisionen — nutzen Sie den Rechner für die Gesamtkosten.

Häufig gestellte Fragen

Wird die IMT auf den Kaufpreis oder auf den VPT berechnet?
Auf den höheren der beiden Werte. Wenn Sie für 220.000 € kaufen und der VPT (steuerlicher Vermögenswert der Immobilie) in der caderneta predial (dem steuerlichen Katasterauszug der Immobilie) bei 180.000 € liegt, wird die IMT auf 220.000 € berechnet. Läge der VPT bei 240.000 €, würde sie auf den VPT berechnet.
Wie viel zahle ich für ein Haus für 250.000 € als habitação própria e permanente auf dem Festland?
In 2026: IMT = 250.000 € × 7 % − 10.457,96 € = 7.042,04 €, plus 2.000 € Imposto do Selo (0,8 %). Gesamt: 9.042,04 €. Mit dem regime jovem wären es 0 €.
Ich bin 35 Jahre oder jünger — bis zu welchem Betrag bin ich 2026 befreit?
Vollständige Befreiung von IMT und Imposto do Selo beim Kauf bis 330.539 € (Festland). Zwischen 330.539 € und 660.982 € zahlen Sie 8 % IMT und 0,8 % IS nur auf den übersteigenden Betrag. Darüber entfällt der Vorteil ganz. Voraussetzungen: erste habitação própria e permanente, keine Wohnimmobilie in den letzten 3 Jahren und im Kaufjahr kein Unterhaltsberechtigter bei der IRS (portugiesische Einkommensteuer). Achtung: Das Imposto do Selo auf den Kredit (0,6 %) fällt immer an.
Ich bin nicht in Portugal ansässig — wie viel IMT zahle ich?
Seit dem 25. Mai 2026 zahlt ein nicht ansässiger Käufer beim Kauf einer Wohnimmobilie (städtisches Grundstück oder Einheit, ausschließlich zu Wohnzwecken) 7,5 % IMT auf den vollen Wert – ohne Stufen, ohne Befreiungen und ohne regime jovem (Art. 17.º Nr. 10 CIMT, eingefügt durch Gesetzesdekret Nr. 97/2026). Ein Zweitwohnsitz für 400.000 € auf dem Festland zahlt 30.000 € IMT statt der 19.300,11 € eines Ansässigen. Das Imposto do Selo auf den Kauf beträgt 0,8 %: Die Regel betrifft nur die IMT und sagt nicht, ob ein junger nicht ansässiger Käufer auch die Befreiungen des regime jovem beim Imposto do Selo und bei den Eintragungsgebühren verliert, deshalb rechnet der Rechner vorsichtshalber beides ohne diese Befreiungen. Die Regel gilt nicht, wenn Sie schon einmal in Portugal steuerlich ansässig waren. Ehepaare in Gütergemeinschaft (auch Errungenschaftsgemeinschaft): Es gibt nur eine Steuerfestsetzung, und die 7,5 % gelten nur, wenn keiner von beiden ansässig ist oder war; ist oder war einer von Ihnen ansässig, gelten die normalen Tabellen. Bei Miteigentum, auch bei Ehepaaren mit Gütertrennung, die gemeinsam kaufen, zählt die Situation jedes Käufers für seinen Anteil: Bei zwei Miteigentümern zu gleichen Teilen, von denen nur einer nicht ansässig ist, zahlt dieselbe Immobilie 24.650,06 € (Ofício Circulado Nr. 40131/2026 der AT). Wer innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf ansässig wird (bei Ehepaaren in Gütergemeinschaft genügt einer von beiden) oder die Wohnung zu einer moderaten Miete vermietet (Mietvertrag innerhalb von 6 Monaten und mindestens 36 Monate vermietet in den ersten 5 Jahren), zahlt die 7,5 % und beantragt danach beim Finanzamt die Aufhebung der Differenz, innerhalb von 6 Monaten ab dem Tag, an dem er ansässig wird oder den Mietvertrag abschließt (Art. 17.º Nr. 12 CIMT). Der Rechner rechnet diese Fälle, wenn Sie „Nicht ansässig“ oder „Nur einer von zwei nicht ansässig“ wählen.
Wann und wie wird die IMT bezahlt?
Vor der escritura (der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags). Sie beantragen die DUC (den einheitlichen Zahlungsbeleg) im Portal das Finanças (dem portugiesischen Online-Finanzportal) oder am Schalter, bezahlen sie, und legen den Beleg dem Notar oder am Schalter Casa Pronta (der staatlichen Express-Anlaufstelle für die Beurkundung) am Tag der escritura vor.
Sind die Sätze auf den Azoren und in Madeira anders?
Ja. Die Stufen der autonomen Regionen liegen 25 % höher: Die Befreiung für die habitação própria e permanente reicht bis 132.933 € und das regime jovem bis 413.174 € (2026). Der Rechner wendet automatisch die richtigen Tabellen an, wenn Sie „Azoren / Madeira“ auswählen.

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