CPCV: was vor der Unterschrift zu prüfen ist (Sinal-Risiko)

Sie unterschreiben den CPCV (portugiesischer Vorvertrag zum Immobilienkauf) im Besprechungsraum eines Maklerbüros, der Verkäufer lächelt, und Sie überreichen einen Scheck über 25.000 € — den sinal (die Anzahlung) von 10 % auf ein Haus für 250.000 €. Sie verlassen den Raum mit einem zwei- oder dreiseitigen Vertrag, den fast niemand Zeile für Zeile liest, und genau dieses Papier entscheidet, ob Sie Ihr Geld zurückbekommen, wenn etwas schiefgeht. Sie haben noch weder die Schlüssel noch die escritura (die notarielle Kaufurkunde) noch irgendeine reale Garantie für das Haus — nur das, was schriftlich festgehalten wurde. Ein gut aufgesetzter CPCV kostet den Preis einer Anwaltsberatung. Ein schlecht aufgesetzter CPCV kostet Sie den sinal — oder das Doppelte davon, wenn der Verkäufer zurücktritt.

Was der CPCV ist und wozu er Sie verpflichtet

Der Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) ist genau das: ein gegenseitiges Versprechen. Der Verkäufer verspricht zu verkaufen, der Käufer verspricht zu kaufen, zu den schriftlich festgelegten Bedingungen — Preis, Frist bis zur escritura, Zahlungsweise. Es ist nicht der Kauf selbst, der sich erst bei der escritura oder am Schalter der Casa Pronta (staatlicher Sofort-Notardienst) vollzieht, aber er ist bereits bindend: ein Vertragsbruch hat ernsthafte finanzielle Folgen.

Hier kommt der sinal ins Spiel. Nach den allgemeinen Regeln des Código Civil (des portugiesischen Zivilgesetzbuchs) gilt: Wird bei Abschluss des Vorvertrags ein Geldbetrag übergeben, wird vermutet, dass es sich dabei um den sinal handelt. Tritt der Käufer ohne einen im Vertrag vorgesehenen Grund vom Geschäft zurück, verliert er den sinal — er verbleibt beim Verkäufer. Tritt der Verkäufer zurück, muss er den sinal in doppelter Höhe zurückzahlen. Diese Regel soll dafür sorgen, dass ein Rücktritt denjenigen etwas kostet, der zurücktritt — unabhängig davon, auf welcher Seite des Geschäfts er steht.

Bevor Sie unterschreiben: Fordern Sie diese Dokumente an

Niemand sollte einen CPCV unterschreiben, ohne vorher tatsächlich gesehen — und nicht nur davon gehört — zu haben: eine Reihe von Dokumenten, die belegen, dass die Immobilie tatsächlich das ist, was behauptet wird.

Die certidão permanente (der aktuelle Grundbuchauszug) zeigt, wer tatsächlich Eigentümer ist und ob Lasten, Hypotheken oder penhoras (Pfändungen) auf der Immobilie liegen — Dinge, die den Verkauf später erschweren oder sogar verhindern können. Die caderneta predial (der steuerliche Katasterauszug) bestätigt den valor patrimonial tributário (VPT, den steuerlichen Wert der Immobilie) und die Beschreibung des Gebäudes. Die licença de utilização (die Wohnnutzungsgenehmigung) bescheinigt, dass das Haus für den vorgesehenen Zweck rechtmäßig bewohnbar ist. Der Energieausweis ist bei der Transaktion Pflicht und gibt Ihnen eine Vorstellung davon, was Sie fürs Heizen oder Kühlen des Hauses ausgeben werden. Und bei einer Eigentumswohnung lohnt es sich außerdem, beim Verwalter eine Bescheinigung über etwaige Wohngeldrückstände anzufordern — wer ein Haus mit unbezahlten Nebenkosten kauft, erbt diese Schulden mit.

Keine dieser Anfragen sollte nach Misstrauen klingen. Es ist gängige Praxis, und ein seriöser Verkäufer stellt diese Unterlagen ohne Zögern zur Verfügung, bevor Sie überhaupt irgendetwas unterschreiben.

Die Klauseln, die den Käufer schützen

Ein generischer CPCV schützt standardmäßig den Verkäufer: Er kassiert den sinal und macht weiter. Die Klauseln, die das Gleichgewicht zugunsten des Käufers verschieben, sind meist die folgenden.

Die Finanzierungsbedingung ist die wichtigste: Der Vertrag wird erst dann endgültig, wenn die Bank den Kredit genehmigt, und lehnt sie ihn ab, wird der sinal ohne Vertragsstrafe zurückerstattet. Ohne diese Klausel kann eine Bankabsage als Rücktritt Ihrerseits gewertet werden — und Sie verlieren den sinal aus einem Grund, den Sie nicht in der Hand hatten. Wenn Sie in dieser Phase noch Kreditangebote vergleichen: Es gibt bei der Banco de Portugal (der portugiesischen Zentralbank) registrierte Kreditvermittler, die von der Bank und nicht vom Kunden bezahlt werden und diese Vergleichsarbeit für Sie übernehmen.

Dann gibt es die Frist bis zur escritura: Ist sie zu knapp bemessen, entsteht vermeidbarer Druck und drohen vermeidbare Vertragsstrafen; ist sie zu vage, fehlt der Gegenseite der Anreiz, voranzukommen. Die Klausel zum Zustand der Immobilie, mit dem Recht auf eine Besichtigung vor der escritura, verhindert Diskussionen nach dem Motto „so war das aber nicht“. Und die Klausel zur Übergabe frei von Personen und Sachen stellt sicher, dass das Haus leer übergeben wird, ohne Mieter oder Bewohner — häufiger der Fall, als man denkt, bei geerbten oder zuvor vermieteten Immobilien.

Feuchtigkeit und Mängel, die erst später auftauchen

Ein Wassereinbruch zeigt sich nicht an einem Sonnentag. Wenn Sie die Wahl haben, besichtigen Sie das Haus an einem Regentag, oder bitten Sie darum, an einem solchen noch einmal vorbeizuschauen, und machen Sie während des gesamten Prozesses Fotos mit sichtbarem Datum — Decken, Ecken, Bereiche hinter Möbeln. Sie dienen als Beweis, falls später ein Streit über den Zustand entsteht, in dem das Haus übergeben wurde.

Eine Gewährleistungsklausel zum Zustand der Immobilie, verbunden mit klaren Fristen zur Mängelanzeige für Mängel, die sich erst nach der escritura zeigen, schützt Sie vor Argumenten wie „das war schon so, als Sie gekauft haben“. Die gesetzlichen Fristen zur Anzeige von Mängeln beim Kauf (Código Civil, Art. 916 und 917) werden in Monaten gezählt, nicht in Jahren — und laufen ab dem Zeitpunkt, an dem der Mangel bekannt wird. Je früher Sie ein Problem dokumentieren und schriftlich melden, desto stärker wird Ihre Position; bei hohen Beträgen sollten Sie einen Anwalt einschalten, sobald Sie den Mangel entdecken.

Wie hoch ist ein üblicher sinal?

Es gibt keinen gesetzlich vorgeschriebenen Betrag — der sinal ist das, was die Parteien untereinander vereinbaren. In der Marktpraxis sind 10 % des Preises der häufigste Wert, aber genau das ist es: eine Praxis, keine Regel. Es gibt sinais von 5 % bei Geschäften mit kurzen Fristen und höhere sinais, wenn der Verkäufer ein stärkeres Engagement der Gegenseite verlangt. All das ist verhandelbar, bevor Sie unterschreiben — nach der Unterschrift gilt es als Gesetz zwischen den Parteien.

Persönliche Beglaubigung der Unterschriften: Lohnt sich das?

Per Definition ist ein CPCV eine privatschriftliche Urkunde: Sie gilt zwischen Verkäufer und Käufer, hat aber für sich genommen keine „eficácia real“ (dingliche Wirkung) — sie verhindert zum Beispiel nicht, dass der Verkäufer das Haus an jemand anderen verkauft oder ein Gläubiger es vor der escritura pfändet. Die Unterschriften persönlich beglaubigen zu lassen und, vor allem, den Vertrag mit eficácia real zu formalisieren, stärkt Ihre Position in solchen Szenarien. Das lohnt sich besonders, wenn die Frist bis zur escritura lang ist, ein hoher Betrag auf dem Spiel steht oder Anzeichen dafür bestehen, dass der Verkäufer weitere Gläubiger hat. Bei einfachen, schnellen Geschäften reicht der übliche CPCV meist aus; für den Rest ist die zusätzliche Sicherheit im Vergleich zu dem, was sie schützt, günstig zu haben.

Nichts davon ersetzt eine sorgfältige, auf Ihren Fall zugeschnittene Prüfung durch einen Anwalt oder solicitador (portugiesischer Rechtsbeistand für bestimmte notarielle Aufgaben). Dieser Text ist ein allgemeiner Prüfleitfaden — kein Vertragsmuster und keine Rechtsberatung.

Die Rechnung, die niemand vor der Unterschrift macht

Zurück zum Haus für 250.000 €. Ein sinal von 10 % sind 25.000 € — Geld, das Ihr Konto verlässt, bevor Sie escritura, Schlüssel oder irgendeine reale Garantie für das Haus haben.

Posten	Betrag
Sinal (10 % von 250.000 €)	25.000 €
Gesamtkosten des Kaufs auf Kredit (geprüftes Beispiel: Eigenkapital, IMT (portugiesische Grunderwerbsteuer), Imposto do Selo (portugiesische Stempelsteuer), Eintragungen, Bankbewertung und Bearbeitungsgebühr)	36.672,04 €
Sinal in Prozent dieser Gesamtsumme	25.000 ÷ 36.672,04 ≈ 68 %

Der Scheck, den Sie beim CPCV unterschreiben — oft in einem Café, ohne anwesenden Anwalt —, macht allein schon fast sieben von zehn Euro sämtlicher Kosten des gesamten Hauskaufs aus, einschließlich der IMT und des Imposto do Selo, die Sie noch separat zahlen werden. Deshalb lohnt es sich, vor der Unterschrift einige hundert Euro für eine juristische Prüfung auszugeben, statt hinterher festzustellen, dass eine Finanzierungsbedingungsklausel gefehlt hat. Wenn Sie noch einordnen möchten, wo der CPCV im Gesamtablauf steht, zeigt Ihnen der Leitfaden Haus kaufen in Portugal, Schritt für Schritt, wo er hineinpasst; und wenn Sie verstehen möchten, welche anderen Kosten oft aus der ersten Kalkulation herausfallen, sind die versteckten Kosten beim Hauskauf die nächste Lektüre.

Ihre nächste Rechnung

Sie wissen jetzt, was Sie vor der Unterschrift des CPCV prüfen sollten — die nächste Frage ist, wie viel Geld Sie am Tag der escritura tatsächlich zusätzlich zum sinal verfügbar haben müssen. Eigenkapital, IMT, Imposto do Selo, Eintragungen, Bewertung und Gebühren summieren sich schnell, und man unterschätzt die Gesamtsumme leicht.