Calculateur de plus-value sur la vente d’une maison (2026)
L’IRS (impôt portugais sur le revenu des personnes physiques) que vous payez — ou non — sur le gain de la vente : le coefficient de dévaluation monétaire, les frais déductibles et l’exonération si vous réinvestissez dans un nouveau logement à vous.
Travaux des 12 dernières années avec facture, plus l'IMT (impôt portugais sur les mutations immobilières), l'Imposto do Selo (droit de timbre portugais) et les frais d'enregistrement de l'achat, plus la commission de l'agence immobilière et le certificat énergétique de la vente.
Réinvestir le produit net de la vente dans une nouvelle habitação própria e permanente (résidence principale) exclut une partie — ou la totalité — du gain.
Du foyer, pour estimer votre tranche.
IRS estimé sur la plus-value
22 093,13 €
D'où vient ce chiffre
| Valeur d'acquisition corrigéecoefficient 1,4 | 140 000,00 € |
|---|---|
| Gain brut | 105 000,00 € |
| Base imposable (50 %) | 52 500,00 € |
| IRS estimé | 22 093,13 € |
Coefficients de la Portaria 382/2025/1 (ventes de 2025) ; le barème pour 2026 n'a pas encore été publié.
Pour les résidents fiscaux au Portugal. Le régime des non-résidents n'entre pas dans le champ de ce simulateur.
Comment fonctionne le calcul
La plus-value (mais-valia) sur la vente d’une maison, ce n’est pas seulement « j’ai vendu plus cher que je n’ai payé ». La formule fiscale corrige le prix d’achat en fonction de l’inflation, permet de déduire des frais et des travaux, et ne taxe que la moitié de ce qui reste — l’autre moitié échappe à l’IRS grâce au regroupement obligatoire de 50% (les plus-values immobilières relèvent de la catégorie G).
Une maison achetée en 2005 pour 100 000 € et vendue en 2026 pour 250 000 €, avec 15 000 € de frais (travaux, escritura d’achat, commission de vente) : la valeur corrigée est de 100 000 € × 1,40 = 140 000 €. Le gain est de 250 000 € − 140 000 € − 15 000 € = 95 000 €. Seule la moitié compte pour l’IRS — 47 500 € — et, en l’ajoutant à un revenu imposable de 30 000 €, l’impôt estimé est d’environ 19 863 €. Si vous réinvestissez la moitié de la valeur de cession nette dans un autre logement à vous, l’impôt tombe à environ 9 271 €.
Le réinvestissement ne dispense de la plus-value que si la maison vendue était votre habitação própria e permanente (résidence principale) et si vous achetez (ou construisez) une autre HPP dans le délai légal — 24 mois avant la vente, ou jusqu’à 36 mois après. L’exonération est proportionnelle : si vous réinvestissez la moitié de la valeur de cession nette, vous excluez la moitié du gain, pas la totalité. Les biens achetés avant le 1er janvier 1989 échappent totalement à cet impôt, en vertu du régime transitoire du CIRS (code portugais de l’impôt sur le revenu).
Le coefficient de dévaluation monétaire — 1,40 pour un achat de 2005 — provient d’un barème officiel (Portaria 382/2025/1) qui corrige le prix d’achat en fonction de l’inflation cumulée. Le barème pour les ventes de 2026 ne sort généralement qu’en novembre ; en attendant, le calculateur utilise le dernier barème publié et vous en avertit. Cet impôt n’est qu’une partie du bilan de la vente — pour savoir ce qu’il vous reste en banque une fois tout payé, y compris les frais que vous avez eus lors de l’achat initial, utilisez le simulateur de coûts totaux d’achat.