Calculateur de plus-value sur la vente d’une maison (2026)
L’IRS (impôt portugais sur le revenu des personnes physiques) que vous payez — ou non — sur le gain de la vente : le coefficient de dévaluation monétaire, les frais déductibles et l’exonération si vous réinvestissez dans un nouveau logement à vous.
Travaux des 12 dernières années avec facture, plus l'IMT (impôt portugais sur les mutations immobilières), l'Imposto do Selo (droit de timbre portugais) et les frais d'enregistrement de l'achat, plus la commission de l'agence immobilière et le certificat énergétique de la vente.
Réinvestir le produit net de la vente dans une nouvelle habitação própria e permanente (résidence principale) exclut une partie — ou la totalité — du gain.
Revenu imposable de celui qui vend (en imposition commune, la moitié de celui du couple), pour estimer la tranche. En imposition commune ou pour un bien à plusieurs propriétaires, l’impôt réel peut être inférieur.
IRS estimé sur la plus-value
22 155,63 €
D'où vient ce chiffre
| Valeur d'acquisition corrigéecoefficient 1,4 | 140 000,00 € |
|---|---|
| Gain brut | 105 000,00 € |
| Base imposable (50 %) | 52 500,00 € |
| Taux additionnel de solidarité (taxa adicional de solidariedade) | 62,50 € |
| IRS estimé | 22 155,63 € |
Inclut le taux additionnel de solidarité (taxa adicional de solidariedade, art. 68.º-A du CIRS) : 2,5 % sur la part du revenu imposable comprise entre 80 000 € et 250 000 €, et 5 % au-delà de 250 000 €. Le simulateur ajoute la plus-value entière au revenu indiqué et ne modélise pas l’imposition commune, où la plus-value se divise aussi par deux, comme le revenu du couple (art. 69.º du CIRS). Et si le bien a plusieurs propriétaires, chacun ne déclare que sa part de la plus-value. Dans ces cas, l’impôt réel peut être inférieur.
Coefficients de la Portaria 382/2025/1 (ventes de 2025) ; le barème pour 2026 n'a pas encore été publié.
Ventes de 2026 à 2029 : il existe une seconde voie d’exclusion pour tout logement (HPP ou non) — réinvestir le montant dans des biens destinés à la location d’habitation à loyer modéré, entre 24 mois avant et 36 mois après la vente, avec des durées minimales de location (art. 10.º, n.º 7, du CIRS, dans la rédaction du décret-loi n.º 97/2026). Ce simulateur ne la calcule pas : il ne compte que le réinvestissement dans une nouvelle HPP.
Pour les résidents fiscaux au Portugal. Le régime des non-résidents n'entre pas dans le champ de ce simulateur.
Comment fonctionne le calcul
La plus-value (mais-valia) sur la vente d’une maison, ce n’est pas seulement « j’ai vendu plus cher que je n’ai payé ». La formule fiscale corrige le prix d’achat en fonction de l’inflation, permet de déduire des frais et des travaux, et ne taxe que la moitié de ce qui reste — l’autre moitié échappe à l’IRS grâce au regroupement obligatoire de 50% (les plus-values immobilières relèvent de la catégorie G).
Une maison achetée en 2005 pour 100 000 € et vendue en 2026 pour 250 000 €, avec 15 000 € de frais (travaux, escritura d’achat, commission de vente) : la valeur corrigée est de 100 000 € × 1,40 = 140 000 €. Le gain est de 250 000 € − 140 000 € − 15 000 € = 95 000 €. Seule la moitié compte pour l’IRS — 47 500 € — et, en l’ajoutant à un revenu imposable de 30 000 €, l’impôt estimé est d’environ 19 863 €. Si vous réinvestissez la moitié de la valeur de cession nette dans un autre logement à vous, l’impôt tombe à environ 9 271 €.
Le réinvestissement dans une nouvelle HPP exonère la plus-value lorsque la maison vendue était votre habitação própria e permanente (résidence principale) et que vous achetez (ou construisez) une autre HPP dans le délai légal — 24 mois avant la vente, ou jusqu’à 36 mois après. L’exonération est proportionnelle : si vous réinvestissez la moitié de la valeur de cession nette, vous excluez la moitié du gain, pas la totalité. Depuis 2026, et pour les ventes jusqu’au 31 décembre 2029, il existe une seconde voie que ce simulateur ne calcule pas : le gain sur la vente d’un logement, HPP ou non, est aussi exclu si le montant est réinvesti dans des biens destinés à la location d’habitation à loyer modéré, dans le même délai et avec des durées minimales de location (art. 10.º, n.º 7, du CIRS, dans la rédaction du décret-loi n.º 97/2026). Les biens achetés avant le 1er janvier 1989 échappent totalement à cet impôt, en vertu du régime transitoire du CIRS (code portugais de l’impôt sur le revenu).
Le coefficient de dévaluation monétaire — 1,40 pour un achat de 2005 — provient d’un barème officiel (Portaria 382/2025/1) qui corrige le prix d’achat en fonction de l’inflation cumulée. Le barème pour les ventes de 2026 ne sort généralement qu’en novembre ; en attendant, le calculateur utilise le dernier barème publié et vous en avertit. Cet impôt n’est qu’une partie du bilan de la vente — pour savoir ce qu’il vous reste en banque une fois tout payé, y compris les frais que vous avez eus lors de l’achat initial, utilisez le simulateur de coûts totaux d’achat.