Rechner für die Kapitalertragsteuer beim Hausverkauf (2026)
Die IRS (portugiesische Einkommensteuer), die Sie zahlen – oder nicht – auf den Gewinn aus dem Verkauf: der Geldentwertungskoeffizient, absetzbare Kosten und die Ausnahme für alle, die in ein neues Eigenheim reinvestieren.
Renovierungsarbeiten der letzten 12 Jahre mit Rechnung, zuzüglich IMT (portugiesische Grunderwerbsteuer), Imposto do Selo (portugiesische Stempelsteuer) und Eintragungsgebühren aus dem Kauf, sowie Maklerprovision und Energieausweis aus dem Verkauf.
Die Reinvestition des Nettoverkaufserlöses in einen neuen Hauptwohnsitz (habitação própria e permanente) befreit einen Teil — oder den gesamten — Gewinn von der Steuer.
Zu versteuerndes Einkommen des Verkäufers (bei gemeinsamer Veranlagung die Hälfte des Paares), zur Schätzung der Steuerstufe. Bei gemeinsamer Veranlagung oder mehreren Eigentümern kann die tatsächliche Steuer niedriger sein.
Geschätzte IRS auf den Gewinn
22.155,63 €
Woher diese Zahl kommt
| Korrigierter KaufwertKoeffizient 1,4 | 140.000,00 € |
|---|---|
| Bruttogewinn | 105.000,00 € |
| Steuerbemessungsgrundlage (50 %) | 52.500,00 € |
| Solidaritätszuschlag (taxa adicional de solidariedade) | 62,50 € |
| Geschätzte IRS | 22.155,63 € |
Enthält den Solidaritätszuschlag (taxa adicional de solidariedade, Art. 68.º-A CIRS): 2,5 % auf den Teil des zu versteuernden Einkommens zwischen 80.000 € und 250.000 € und 5 % auf den Teil darüber. Der Rechner addiert den gesamten Gewinn zum angegebenen Einkommen, und die gemeinsame Veranlagung bildet er nicht ab: Dort wird auch der Gewinn halbiert, genau wie das Einkommen des Paares (Art. 69.º CIRS). Und hat die Immobilie mehrere Eigentümer, erklärt jeder nur seinen Anteil am Gewinn. In diesen Fällen kann die tatsächliche Steuer niedriger sein.
Koeffizienten der Portaria 382/2025/1 (Verkäufe im Jahr 2025); die Tabelle für 2026 wurde noch nicht veröffentlicht.
Verkäufe von 2026 bis 2029: Es gibt einen zweiten Weg zum Ausschluss für jede Wohnimmobilie (Hauptwohnsitz oder nicht) – den Erlös in Immobilien reinvestieren, die zu einer moderaten Miete als Wohnraum vermietet werden, zwischen 24 Monaten vor und 36 Monaten nach dem Verkauf, mit Mindestvermietungsdauern (Art. 10.º Nr. 7 CIRS, in der Fassung des Gesetzesdekrets Nr. 97/2026). Dieser Rechner berechnet ihn nicht: Er berücksichtigt nur die Reinvestition in einen neuen Hauptwohnsitz.
Für steuerlich in Portugal Ansässige. Die Regelung für Nicht-Ansässige ist nicht Teil dieses Rechners.
So funktioniert die Berechnung
Die mais-valia (der Veräußerungsgewinn) beim Verkauf eines Hauses ist nicht einfach „ich habe teurer verkauft, als ich bezahlt habe“. Die steuerliche Formel korrigiert den Kaufpreis um die Inflation, erlaubt den Abzug von Kosten und Renovierungsarbeiten und besteuert nur die Hälfte dessen, was übrig bleibt – die andere Hälfte bleibt außerhalb der IRS, dank der obligatorischen 50-%-Zusammenrechnung (Immobiliengewinne zählen zur Kategorie G).
Ein Haus, das 2005 für 100.000 € gekauft und 2026 für 250.000 € verkauft wird, mit 15.000 € an Kosten (Renovierungsarbeiten, Kaufurkunde (escritura), Verkaufsprovision): Der korrigierte Wert beträgt 100.000 € × 1,40 = 140.000 €. Der Gewinn ist 250.000 € − 140.000 € − 15.000 € = 95.000 €. Nur die Hälfte zählt für die IRS – 47.500 € – und zusammen mit einem zu versteuernden Einkommen von 30.000 € beträgt die geschätzte Steuer rund 19.863 €. Reinvestieren Sie die Hälfte des Nettoveräußerungswerts in ein anderes Eigenheim, sinkt die Steuer auf rund 9.271 €.
Die Reinvestition in einen neuen Hauptwohnsitz befreit die mais-valia, wenn die verkaufte Immobilie Ihre habitação própria e permanente (Hauptwohnsitz) war und Sie innerhalb der gesetzlichen Frist – 24 Monate vor dem Verkauf oder bis zu 36 Monate danach – eine weitere kaufen (oder bauen). Die Ausnahme ist proportional: Reinvestieren Sie die Hälfte des Nettoveräußerungswerts, schließen Sie die Hälfte des Gewinns aus, nicht den gesamten Gewinn. Seit 2026 und für Verkäufe bis zum 31. Dezember 2029 gibt es einen zweiten Weg, den dieser Rechner nicht berechnet: Der Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie, ob Hauptwohnsitz oder nicht, ist ebenfalls ausgeschlossen, wenn der Erlös in Immobilien reinvestiert wird, die zu einer moderaten Miete als Wohnraum vermietet werden – in derselben Frist und mit Mindestvermietungsdauern (Art. 10.º Nr. 7 CIRS, in der Fassung des Gesetzesdekrets Nr. 97/2026). Immobilien, die vor dem 1. Januar 1989 gekauft wurden, fallen vollständig aus dem Anwendungsbereich dieser Steuer heraus, aufgrund der Übergangsregelung des CIRS (Einkommensteuergesetzbuch).
Der Geldentwertungskoeffizient – 1,40 für einen Kauf aus dem Jahr 2005 – stammt aus einer offiziellen Tabelle (Portaria 382/2025/1), die den Kaufpreis um die kumulierte Inflation korrigiert. Die Tabelle für Verkäufe im Jahr 2026 wird üblicherweise erst im November veröffentlicht; bis dahin verwendet der Rechner die zuletzt veröffentlichte Tabelle und weist Sie darauf hin. Diese Steuer ist nur ein Teil der Verkaufsrechnung – für das, was nach Begleichung aller Kosten auf dem Konto bleibt, einschließlich der Kosten, die Sie beim ursprünglichen Kauf hatten, nutzen Sie den Rechner für die Gesamtkosten des Kaufs.