Calculadora de la plusvalía por la venta de una casa (2026)
El IRS que pagas —o no— sobre la ganancia de la venta: coeficiente de desvalorización, gastos deducibles y la exclusión para quien reinvierte en una nueva vivienda propia.
Obras de los últimos 12 años con factura, más el IMT (impuesto portugués de transmisiones patrimoniales), el Imposto do Selo (impuesto de actos jurídicos) y los registros de la compra, más la comisión de la inmobiliaria y el certificado energético de la venta.
Reinvertir el valor de realización neto en una nueva habitação própria e permanente (vivienda habitual) excluye parte —o toda— la ganancia.
Renta imponible de quien vende (en tributación conjunta, la mitad de la pareja), para estimar el tramo. En tributación conjunta o en una vivienda con más de un propietario, el impuesto real puede ser menor.
IRS estimado sobre la plusvalía
22.155,63 €
De dónde sale este número
| Valor de adquisición corregidocoeficiente 1,4 | 140.000,00 € |
|---|---|
| Ganancia bruta | 105.000,00 € |
| Base imponible (50 %) | 52.500,00 € |
| Tasa adicional de solidaridad (taxa adicional de solidariedade) | 62,50 € |
| IRS estimado | 22.155,63 € |
Incluye la tasa adicional de solidaridad (taxa adicional de solidariedade, art. 68.º-A del CIRS): 2,5 % sobre la parte de la base imponible entre 80.000 € y 250.000 €, y 5 % por encima de 250.000 €. El simulador suma la plusvalía entera a la renta indicada y no modela la tributación conjunta, en la que la plusvalía también se divide por dos, igual que la renta de la pareja (art. 69.º del CIRS). Y, si la vivienda tiene más de un propietario, cada uno declara solo su parte de la plusvalía. En esos casos, el impuesto real puede ser menor.
Coeficientes de la Portaria 382/2025/1 (ventas de 2025); la tabla de 2026 todavía no se ha publicado.
Ventas de 2026 a 2029: hay una segunda vía de exclusión para cualquier vivienda (HPP o no): reinvertir el valor en inmuebles destinados al alquiler de vivienda a renta moderada, entre 24 meses antes y 36 meses después de la venta, con plazos mínimos de alquiler (art. 10.º, n.º 7, del CIRS, en la redacción del Decreto-Ley n.º 97/2026). Esta calculadora no la calcula: solo cuenta la reinversión en una nueva HPP.
Para residentes fiscales en Portugal. El régimen de no residentes queda fuera del alcance de este simulador.
Cómo funciona el cálculo
La mais-valia (ganancia patrimonial) de la venta de una casa no es solo «vendí por más de lo que pagué». La fórmula fiscal corrige el valor de compra por la inflación, permite deducir gastos y obras, y solo grava la mitad de lo que queda: la otra mitad queda fuera del IRS (impuesto portugués sobre la renta de las personas físicas) por la agregación obligatoria del 50 % (las plusvalías inmobiliarias son categoría G).
Una casa comprada en 2005 por 100.000 € y vendida en 2026 por 250.000 €, con 15.000 € de gastos (obras, escritura de compra, comisión de la venta): el valor corregido es 100.000 € × 1,40 = 140.000 €. La ganancia es 250.000 € − 140.000 € − 15.000 € = 95.000 €. Solo la mitad cuenta para el IRS —47.500 €— y, sumada a una renta gravable de 30.000 €, el impuesto estimado es de unos 19.863 €. Si reinviertes la mitad del valor de realización líquido en otra vivienda propia, el impuesto baja a unos 9.271 €.
La reinversión en una nueva HPP libra la mais-valia cuando la casa vendida era tu habitação própria e permanente (HPP, vivienda habitual) y compras (o construyes) otra HPP dentro de la ventana legal —24 meses antes de la venta, o hasta 36 meses después—. La exclusión es proporcional: reinviertes la mitad del valor de realización líquido y excluyes la mitad de la ganancia, no la ganancia entera. Desde 2026, y para ventas hasta el 31 de diciembre de 2029, hay una segunda vía que esta calculadora no calcula: la ganancia de la venta de una vivienda, sea HPP o no, también queda excluida si el valor se reinvierte en inmuebles destinados al alquiler de vivienda a renta moderada, en la misma ventana y con plazos mínimos de alquiler (art. 10.º, n.º 7, del CIRS, en la redacción del Decreto-Ley n.º 97/2026). Los inmuebles comprados antes del 1 de enero de 1989 quedan completamente fuera de este impuesto, por el régimen transitorio del CIRS (Código do IRS, la ley portuguesa del impuesto sobre la renta).
El coeficiente de desvalorización —1,40 para una compra de 2005— viene de una tabla oficial (Portaria n.º 382/2025/1, orden ministerial) que corrige el valor de compra por la inflación acumulada. La tabla para ventas de 2026 suele publicarse solo en noviembre; hasta entonces, la calculadora usa la última tabla publicada y te avisa de ello. Este impuesto es solo una parte de la cuenta de la venta: para lo que queda en el banco después de pagarlo todo, incluidos los costes que tuviste en la compra original, usa la calculadora de costes totales de compra.