Simulador de mais-valias na venda de casa 2026
O IRS que pagas — ou não — sobre o ganho da venda: coeficiente de desvalorização, despesas dedutíveis e a exclusão para quem reinveste em nova casa própria.
Obras dos últimos 12 anos com fatura + IMT, IS e registos da compra + comissão da imobiliária e certificado energético da venda.
Reinvestimento do valor de realização líquido em nova habitação própria e permanente exclui parte (ou todo) o ganho.
Rendimento coletável de quem vende (em tributação conjunta, metade do casal), para estimar o escalão. Em tributação conjunta ou numa casa com mais de um dono, o imposto real pode ser mais baixo.
IRS estimado sobre a mais-valia
22 155,63 €
De onde vem este número
| Valor de aquisição corrigidocoeficiente 1,4 | 140 000,00 € |
|---|---|
| Ganho bruto | 105 000,00 € |
| Matéria coletável (50%) | 52 500,00 € |
| Taxa adicional de solidariedade | 62,50 € |
| IRS estimado | 22 155,63 € |
Inclui a taxa adicional de solidariedade (art. 68.º-A do CIRS): 2,5 % sobre a parte do rendimento coletável entre 80 000 € e 250 000 €, e 5 % acima de 250 000 €. O simulador soma o ganho inteiro ao rendimento indicado e não modela a tributação conjunta, em que o ganho também se divide por dois, tal como o rendimento do casal (art. 69.º do CIRS). E, se a casa tiver mais de um dono, cada um declara só a sua parte do ganho. Nesses casos, o imposto real pode ser mais baixo.
Coeficientes da Portaria 382/2025/1 (alienações de 2025); a tabela para 2026 ainda não foi publicada.
Vendas de 2026 a 2029: há uma segunda via de exclusão, para qualquer casa de habitação (HPP ou não) — reinvestir o valor em imóveis para arrendamento habitacional a renda moderada, entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, com prazos mínimos de arrendamento (art. 10.º, n.º 7, do CIRS, na redação do DL n.º 97/2026). Este simulador não a calcula: só conta o reinvestimento em nova HPP.
Residentes fiscais em Portugal. O regime de não-residentes fica fora deste simulador.
Como funciona o cálculo
A mais-valia da venda de uma casa não é só «vendi por mais do que paguei». A fórmula fiscal corrige o valor de compra pela inflação, permite deduzir despesas e obras, e só tributa metade do que sobra — a outra metade fica fora do IRS por via do englobamento obrigatório de 50% (mais-valias imobiliárias são categoria G).
Uma casa comprada em 2005 por 100 000 € e vendida em 2026 por 250 000 €, com 15 000 € de encargos (obras, escritura de compra, comissão da venda): o valor corrigido é 100 000 € × 1,40 = 140 000 €. O ganho é 250 000 € − 140 000 € − 15 000 € = 95 000 €. Só metade conta para o IRS — 47 500 € — e, juntando a um rendimento coletável de 30 000 €, o imposto estimado é de cerca de 19 863 €. Se reinvestires metade do valor de realização líquido noutra casa própria, o imposto cai para cerca de 9 271 €.
O reinvestimento em nova HPP livra a mais-valia quando a casa vendida era a tua habitação própria e permanente e compras (ou constróis) outra HPP dentro da janela legal — 24 meses antes da venda, ou até 36 meses depois. A exclusão é proporcional: reinveste metade do valor de realização líquido e excluis metade do ganho, não o ganho todo. Desde 2026, e para vendas até 31 de dezembro de 2029, há uma segunda via que este simulador não calcula: o ganho da venda de uma casa, HPP ou não, também fica excluído se o valor for reinvestido em imóveis para arrendamento habitacional a renda moderada, na mesma janela e com prazos mínimos de arrendamento (art. 10.º, n.º 7, do CIRS, na redação do Decreto-Lei n.º 97/2026). Imóveis comprados antes de 1 de janeiro de 1989 ficam completamente fora deste imposto, por via do regime transitório do CIRS.
O coeficiente de desvalorização — 1,40 para uma compra de 2005 — vem de uma tabela oficial (Portaria n.º 382/2025/1) que corrige o valor de compra pela inflação acumulada. A tabela para vendas de 2026 costuma sair só em novembro; até lá, o simulador usa a última tabela publicada e avisa-te disso. Este imposto é só uma parte da conta da venda — para o que fica no banco depois de pagar tudo, incluindo os custos que tiveste na compra original, usa o simulador de custos totais de compra.