Simulador de mais-valias na venda de casa 2026
O IRS que pagas — ou não — sobre o ganho da venda: coeficiente de desvalorização, despesas dedutíveis e a exclusão para quem reinveste em nova casa própria.
Obras dos últimos 12 anos com fatura + IMT, IS e registos da compra + comissão da imobiliária e certificado energético da venda.
Reinvestimento do valor de realização líquido em nova habitação própria e permanente exclui parte (ou todo) o ganho.
Do agregado, para estimar o escalão.
IRS estimado sobre a mais-valia
22 093,13 €
De onde vem este número
| Valor de aquisição corrigidocoeficiente 1,4 | 140 000,00 € |
|---|---|
| Ganho bruto | 105 000,00 € |
| Matéria coletável (50%) | 52 500,00 € |
| IRS estimado | 22 093,13 € |
Coeficientes da Portaria 382/2025/1 (alienações de 2025); a tabela para 2026 ainda não foi publicada.
Residentes fiscais em Portugal. O regime de não-residentes fica fora deste simulador.
Como funciona o cálculo
A mais-valia da venda de uma casa não é só «vendi por mais do que paguei». A fórmula fiscal corrige o valor de compra pela inflação, permite deduzir despesas e obras, e só tributa metade do que sobra — a outra metade fica fora do IRS por via do englobamento obrigatório de 50% (mais-valias imobiliárias são categoria G).
Uma casa comprada em 2005 por 100 000 € e vendida em 2026 por 250 000 €, com 15 000 € de encargos (obras, escritura de compra, comissão da venda): o valor corrigido é 100 000 € × 1,40 = 140 000 €. O ganho é 250 000 € − 140 000 € − 15 000 € = 95 000 €. Só metade conta para o IRS — 47 500 € — e, juntando a um rendimento coletável de 30 000 €, o imposto estimado é de cerca de 19 863 €. Se reinvestires metade do valor de realização líquido noutra casa própria, o imposto cai para cerca de 9 271 €.
O reinvestimento só livra a mais-valia se a casa vendida era a tua habitação própria e permanente e se compras (ou construíres) outra HPP dentro da janela legal — 24 meses antes da venda, ou até 36 meses depois. A exclusão é proporcional: reinveste metade do valor de realização líquido e excluis metade do ganho, não o ganho todo. Imóveis comprados antes de 1 de janeiro de 1989 ficam completamente fora deste imposto, por via do regime transitório do CIRS.
O coeficiente de desvalorização — 1,40 para uma compra de 2005 — vem de uma tabela oficial (Portaria n.º 382/2025/1) que corrige o valor de compra pela inflação acumulada. A tabela para vendas de 2026 costuma sair só em novembro; até lá, o simulador usa a última tabela publicada e avisa-te disso. Este imposto é só uma parte da conta da venda — para o que fica no banco depois de pagar tudo, incluindo os custos que tiveste na compra original, usa o simulador de custos totais de compra.