Construire ou acheter : le comparateur de coûts
Terrain, projet, permis et travaux — toujours en fourchettes, jamais en fausse précision — face au prix d’une maison équivalente déjà construite.
Prix d’achat du terrain à bâtir — 0 € si vous en êtes déjà propriétaire.
≈ 1 300 € – 1 850 € /m² clé en main appliqués dans cette zone, 14–18 mois de travaux estimés.
Vous financez l’achat du terrain — les frais d’enregistrement suivent le tarif de l’acte avec hypothèque.
Pour comparer : un bien équivalent déjà construit
Un bien déjà construit, de même taille et dans la même zone.
Exonère l’IMT et l’Imposto do Selo (droit de timbre portugais) dans le scénario d’un achat déjà construit — pour une comparaison équitable.
Uniquement si vous construisez votre propre résidence principale et que vous respectez le plafond de valeur et les dates (DL 97/2026).
Construire devrait vous coûter
267 155 € – 362 455 €
Acheter déjà construit
400 052 €
Différence
construire coûte entre 37 597 € et 132 897 € de moins
14–18 mois pour construire contre 2–4 mois pour acheter.
D’où vient cette fourchette
| Terrain | 60 000 € |
|---|---|
| IMT sur le terrain (6,5 %) | 3 900 € |
| Imposto do Selo sur l’achat du terrain (0,8 %) | 480 € |
| Enregistrement du terrain | 375 € |
| Projet d’architecture + études spécialiséesFourchette estimée | 4 000 € – 9 000 € |
| Taxes municipales de permis de construireVarie beaucoup selon la commune — fourchette estimée | 2 000 € – 7 000 € |
| Construction (Traditionnel)Fourchette estimée, TVA incluse dans le prix au €/m² clé en main | 195 000 € – 277 500 € |
| Direction et suivi de chantierFourchette estimée | 1 000 € – 3 000 € |
| Permis d’occupation + enregistrements finauxFourchette estimée | 400 € – 1 200 € |
| Total estimé pour construire | 267 155 € – 362 455 € |
Fourchettes estimées à partir des tendances du marché 2026 — demandez toujours 2 à 3 devis réels. TVA de 23 % incluse dans le prix au €/m² clé en main.
Acheteur non résident ? Depuis le 25-05-2026, l’IMT de la maison déjà construite est de 7,5 % sur la valeur totale, sans tranches ni exonérations (art. 17.º, n.º 10, du CIMT) — pour un couple marié sous un régime de communauté de biens, seulement si aucun des deux n’est ni n’a été résident fiscal ; en indivision, chaque quote-part compte à part. Ce comparateur utilise les taux de résident — faites le calcul dans le simulateur d’IMT ou dans celui des coûts totaux. L’IMT du terrain à bâtir ne change pas.
Le nouveau RJUE (DL 108/2026) — Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, le cadre portugais des autorisations de construire — entre en vigueur le 1er octobre 2026 (DL 155-B/2026) et modifie les procédures d’autorisation ; jusqu’au 30 septembre 2026, l’ancien RJUE (DL 555/99) s’applique.
Pourquoi c’est toujours en fourchette, jamais un chiffre exact
Le prix « clé en main » au m² que n’importe quel constructeur vous annonce inclut les matériaux, la main-d’œuvre, les finitions standards et la TVA de 23 % sur les travaux. Ce qui est laissé de côté — et c’est ce que la plupart des gens oublient — c’est le terrain, les projets d’architecture et de spécialités techniques, les taxes municipales de permis et les raccordements aux réseaux, qui varient d’un lot à l’autre.
Il existe trois systèmes constructifs, chacun avec un profil de coût et de délai différent. La maçonnerie traditionnelle se situe entre 1 300 € et 1 850 €/m², avec des travaux de 14 à 18 mois. Le LSF (Light Steel Framing) se situe entre 1 100 € et 1 800 €/m², mais en 6 à 8 mois — le gain est dans le calendrier, pas dans le budget. L’ICF (coffrage isolant en béton) se situe entre 1 200 € et 2 000 €/m², avec un délai intermédiaire de 8 à 12 mois et une meilleure performance thermique.
Ces bandes nationales augmentent de 20 % à 40 % à Lisbonne, à Porto et en Algarve, et diminuent de 10 % à 20 % dans l’intérieur du pays. Le terrain, à part, paie toujours l’IMT (impôt portugais sur les mutations immobilières) au taux fixe de 6,5 % et l’Imposto do Selo (droit de timbre portugais) de 0,8 % à l’achat — il n’entre pas dans les tranches du logement, car pour le fisc, c’est un terrain à bâtir, pas une maison.
Au permis s’ajoutent le projet d’architecture et de spécialités techniques (4 000 € à 9 000 €) et les taxes municipales (2 000 € à 7 000 €, avec une grande variation d’une mairie à l’autre). Une maison T3 (trois chambres) de 150 m² en système traditionnel, zone nationale, sur un terrain de 60 000 € déjà payé comptant, revient ainsi entre 267 155 € et 362 455 € de bout en bout — terrain, taxes du terrain, projets, taxes, travaux, direction de travaux et permis d’habiter inclus. Pour comparer avec le chèque d’achat d’une maison équivalente déjà construite, utilisez le simulateur des coûts totaux d’achat.