Comprar o construir: el comparador de costes
Terreno, proyecto, licencias y obra — siempre en rangos, nunca con falsa precisión — frente al precio de una casa equivalente ya construida.
Precio de compra del terreno para construcción — 0 € si ya eres propietario.
≈ 1300 € – 1850 € /m² llave en mano aplicados en esta zona, 14–18 meses de obra estimados.
Financias la compra del terreno — los registros siguen el coste de escritura con hipoteca.
Para comparar: una vivienda equivalente ya construida
Una vivienda ya construida, del mismo tamaño y zona.
Exime del IMT y del Imposto do Selo (impuesto de actos jurídicos) en el escenario de comprar ya construido — para una comparación justa.
Solo si construyes tu vivienda habitual y permanente y cumples el tope de valor y las fechas (DL 97/2026).
Construir debería costarte
267.155 € – 362.455 €
Comprar ya construido
400.052 €
Diferencia
construir sale entre 37.597 € y 132.897 € más barato
14–18 meses construyendo frente a 2–4 meses comprando.
De dónde viene este rango
| Terreno | 60.000 € |
|---|---|
| IMT del terreno (6,5 %) | 3900 € |
| Imposto do Selo de la compra del terreno (0,8 %) | 480 € |
| Registros del terreno | 375 € |
| Proyecto de arquitectura + especialidadesRango estimado | 4000 € – 9000 € |
| Tasas municipales de licenciaVaría mucho según el municipio — rango estimado | 2000 € – 7000 € |
| Construcción (Tradicional)Rango estimado, IVA incluido en los €/m² llave en mano | 195.000 € – 277.500 € |
| Dirección y supervisión de obraRango estimado | 1000 € – 3000 € |
| Licencia de ocupación + registros finalesRango estimado | 400 € – 1200 € |
| Total estimado de construir | 267.155 € – 362.455 € |
Rangos estimados a partir de bandas de mercado de 2026 — pide siempre 2–3 presupuestos reales. IVA del 23 % incluido en el €/m² llave en mano.
¿Comprador no residente? Desde el 25-05-2026, el IMT de la casa ya construida es del 7,5 % sobre el valor total, sin tramos ni exenciones (art. 17.º, n.º 10, del CIMT); en un matrimonio en régimen de comunidad de bienes, solo si ninguno de los dos es ni ha sido residente fiscal; en copropiedad, cuenta cada cuota. Este comparador usa las tasas de residente: haz la cuenta en la calculadora de IMT o en la de costes totales. El IMT del terreno para construir no cambia.
El nuevo RJUE (DL 108/2026) — Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, el marco portugués de licencias de construcción — entra en vigor el 1 de octubre de 2026 (DL 155-B/2026) y cambia los procedimientos de licenciamiento; hasta el 30 de septiembre de 2026 se aplica el RJUE anterior (DL 555/99).
Por qué esto siempre viene en un rango
El precio por m² "llave en mano" que te da cualquier constructor incluye materiales, mano de obra, acabados estándar y el IVA del 23% de la obra. Lo que queda fuera — y es lo que más gente olvida — es el terreno, los proyectos de arquitectura y especialidades, las tasas municipales de licencia y las conexiones a redes, que varían de parcela en parcela.
Hay tres sistemas constructivos con perfiles de coste y plazo distintos. La mampostería tradicional se sitúa entre 1.300 € y 1.850 €/m², con una obra de 14 a 18 meses. El LSF (Light Steel Framing) se sitúa entre 1.100 € y 1.800 €/m², pero en 6 a 8 meses — la ganancia está en el calendario, no en el presupuesto. El ICF (encofrado aislante de hormigón) se sitúa entre 1.200 € y 2.000 €/m², con un plazo intermedio de 8 a 12 meses y mejor rendimiento térmico.
Estas bandas nacionales suben entre un 20% y un 40% en Lisboa, Oporto y el Algarve, y bajan entre un 10% y un 20% en el interior. El terreno, aparte, paga siempre el IMT (impuesto portugués de transmisiones patrimoniales) al tipo fijo del 6,5% y el Imposto do Selo (impuesto de actos jurídicos) del 0,8% en la compra — no entra en los tramos de la vivienda, porque para Hacienda es un terreno para construcción, no una casa.
A la licencia se suman el proyecto de arquitectura y especialidades (4.000 € a 9.000 €) y las tasas municipales (2.000 € a 7.000 €, con una variación grande entre ayuntamientos). Una vivienda T3 (tres dormitorios) de 150 m² en sistema tradicional, zona nacional, en un terreno de 60.000 € ya pagado al contado, sale así entre 267.155 € y 362.455 € de principio a fin — terreno, impuestos del terreno, proyectos, tasas, obra, dirección de obra y licencia de ocupación incluidos. Para comparar con el cheque de comprar una casa equivalente ya hecha, usa la calculadora de costes totales de compra.