Comprar ou construir: o comparador de custos
Terreno, projeto, licenças e obra — em intervalos, nunca em falsa precisão — contra o preço de uma casa equivalente já pronta.
Preço de compra do terreno para construção — 0 € se já és dono.
≈ 1300 € – 1850 € /m² chave-na-mão aplicados nesta zona, 14–18 meses de obra estimados.
Financias a compra do terreno — os registos seguem o custo de escritura com hipoteca.
Para comparar: casa equivalente pronta
Uma casa já construída, do mesmo tamanho e zona.
Isenta IMT e Imposto do Selo no cenário de comprar feito — para uma comparação justa.
Só para quem constrói a sua habitação própria e permanente e cumpre o teto de valor e as datas (DL 97/2026).
Construir deve custar-te
267 155 € – 362 455 €
Comprar feito
400 052 €
Diferença
construir fica entre 37 597 € e 132 897 € mais barato
14–18 meses a construir vs 2–4 meses a comprar.
De onde vem este intervalo
| Terreno | 60 000 € |
|---|---|
| IMT do terreno (6,5%) | 3900 € |
| IS da compra do terreno (0,8%) | 480 € |
| Registos do terreno | 375 € |
| Projeto de arquitetura + especialidadesIntervalo estimado | 4000 € – 9000 € |
| Taxas municipais de licenciamentoVaria muito por município — intervalo estimado | 2000 € – 7000 € |
| Construção (Tradicional)Intervalo estimado, IVA incluído nos €/m² chave-na-mão | 195 000 € – 277 500 € |
| Direção e fiscalização de obraIntervalo estimado | 1000 € – 3000 € |
| Licença de utilização + registos finaisIntervalo estimado | 400 € – 1200 € |
| Total estimado de construir | 267 155 € – 362 455 € |
Intervalos estimados com base em bandas de mercado 2026 — pede sempre 2–3 orçamentos reais. IVA de 23% incluído nos €/m² chave-na-mão.
Comprador não residente? Desde 25-05-2026, o IMT da casa pronta é 7,5 % sobre o valor todo, sem escalões nem isenções (CIMT art. 17.º, n.º 10) — num casal em comunhão de bens ou de adquiridos, só se nenhum dos dois é nem foi residente fiscal; em compropriedade, conta cada quota. Este comparador usa as taxas de residente — faz a conta no simulador de IMT ou no de custos totais. O IMT do terreno para construção não muda.
O novo RJUE (DL 108/2026) entra em vigor a 1 de outubro de 2026 (DL 155-B/2026) e muda os procedimentos de licenciamento; até 30 de setembro de 2026 aplica-se o RJUE anterior (DL 555/99).
Porque é que isto vem sempre em intervalo
O preço por m² "chave-na-mão" que qualquer construtor te apresenta inclui materiais, mão-de-obra, acabamentos correntes e o IVA de 23% da empreitada. O que fica de fora — e é o que mais gente esquece — é o terreno, os projetos de arquitetura e especialidades, as taxas municipais de licenciamento e as ligações a redes, que variam lote a lote.
Há três sistemas construtivos com perfis de custo e prazo diferentes. A alvenaria tradicional fica entre 1 300 € e 1 850 €/m², com obra de 14 a 18 meses. O LSF (Light Steel Framing) fica entre 1 100 € e 1 800 €/m², mas em 6 a 8 meses — o ganho está no calendário, não no orçamento. O ICF (cofragem isolante de betão) fica entre 1 200 € e 2 000 €/m², com prazo intermédio de 8 a 12 meses e melhor desempenho térmico.
Estas bandas nacionais sobem 20% a 40% em Lisboa, Porto e Algarve, e descem 10% a 20% no interior. O terreno, à parte, paga sempre IMT à taxa fixa de 6,5% e Imposto do Selo de 0,8% na compra — não entra nos escalões da habitação, porque para o Fisco é um terreno para construção, não uma casa.
Ao licenciamento juntam-se o projeto de arquitetura e especialidades (4 000 € a 9 000 €) e as taxas municipais (2 000 € a 7 000 €, com variação grande entre câmaras). Uma moradia T3 de 150 m² em sistema tradicional, zona nacional, num terreno de 60 000 € já pago a pronto, fica assim entre 267 155 € e 362 455 € de ponta a ponta — terreno, impostos do terreno, projetos, taxas, obra, direção de obra e licença de utilização incluídos. Para comparar com o cheque de comprar uma casa feita equivalente, usa o simulador de custos totais de compra.