Bauen oder kaufen: der Kostenvergleich
Grundstück, Planung, Genehmigungen und Bauleistung – immer als Spanne, nie als falsche Genauigkeit – im Vergleich zum Preis einer vergleichbaren, bereits fertigen Immobilie.
Kaufpreis des Baugrundstücks — 0 €, wenn Sie es bereits besitzen.
≈ 1.300 € – 1.850 € /m² schlüsselfertig in dieser Zone angesetzt, geschätzte Bauzeit 14–18 Monate.
Sie finanzieren den Grundstückskauf — die Eintragungskosten folgen den Werten für die Urkunde mit Hypothek.
Zum Vergleich: eine gleichwertige, bereits gebaute Immobilie
Eine bereits gebaute Immobilie, gleiche Größe und Zone.
Befreit das Kaufszenario von der IMT und dem Imposto do Selo (portugiesische Stempelsteuer) — für einen fairen Vergleich.
Nur wer den eigenen Hauptwohnsitz baut und die Wertgrenze und die Fristen einhält (DL 97/2026).
Bauen sollte Sie kosten
267.155 € – 362.455 €
Bereits gebaut kaufen
400.052 €
Differenz
Bauen kostet zwischen 37.597 € und 132.897 € weniger
14–18 Monate Bauzeit gegenüber 2–4 Monaten beim Kauf.
Woher diese Spanne kommt
| Grundstück | 60.000 € |
|---|---|
| IMT auf das Grundstück (6,5%) | 3.900 € |
| Imposto do Selo beim Grundstückskauf (0,8%) | 480 € |
| Eintragung des Grundstücks | 375 € |
| Architekturprojekt + FachplanungenGeschätzte Spanne | 4.000 € – 9.000 € |
| Kommunale GenehmigungsgebührenVariiert stark je nach Gemeinde — geschätzte Spanne | 2.000 € – 7.000 € |
| Bau (Traditionell)Geschätzte Spanne, MwSt. im schlüsselfertigen €/m²-Preis enthalten | 195.000 € – 277.500 € |
| Bauleitung und BauüberwachungGeschätzte Spanne | 1.000 € – 3.000 € |
| Nutzungsgenehmigung + abschließende EintragungenGeschätzte Spanne | 400 € – 1.200 € |
| Geschätzte Gesamtkosten für den Bau | 267.155 € – 362.455 € |
Geschätzte Spannen basierend auf Marktbandbreiten 2026 — holen Sie immer 2–3 reale Angebote ein. 23% MwSt. im schlüsselfertigen €/m²-Preis enthalten.
Nicht ansässiger Käufer? Seit dem 25-05-2026 beträgt die IMT für das fertige Haus 7,5 % auf den vollen Wert, ohne Stufen und Befreiungen (Art. 17.º Nr. 10 CIMT) – bei Ehepaaren in Gütergemeinschaft nur, wenn keiner von beiden ansässig ist oder war; bei Miteigentum zählt jeder Anteil für sich. Dieser Vergleich rechnet mit den Sätzen für Ansässige – rechnen Sie im IMT-Rechner oder im Rechner für die Gesamtkosten nach. Die IMT auf das Baugrundstück ändert sich nicht.
Das neue RJUE (DL 108/2026) — Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, der portugiesische Rechtsrahmen für Genehmigungen im Bauwesen — tritt am 1. Oktober 2026 in Kraft (DL 155-B/2026) und ändert die Genehmigungsverfahren; bis zum 30. September 2026 gilt das bisherige RJUE (DL 555/99).
Warum das immer als Spanne kommt
Der „schlüsselfertige“ Preis pro m², den Ihnen jeder Bauunternehmer nennt, umfasst Materialien, Arbeitslohn, marktübliche Ausstattung und die 23 % MwSt. auf die Bauleistung. Was dabei fehlt – und das vergessen die meisten – ist das Grundstück, die Planung (Architektur und Fachplanung), die kommunalen Gebühren für die Genehmigung sowie die Netzanschlüsse, die von Grundstück zu Grundstück unterschiedlich ausfallen.
Es gibt drei Bausysteme mit jeweils unterschiedlichem Kosten- und Zeitprofil. Der traditionelle Mauerwerksbau liegt zwischen 1.300 € und 1.850 €/m², bei einer Bauzeit von 14 bis 18 Monaten. LSF (Light Steel Framing) liegt zwischen 1.100 € und 1.800 €/m², aber in 6 bis 8 Monaten – der Vorteil liegt beim Zeitplan, nicht beim Budget. ICF (Isolierbeton-Schalung) liegt zwischen 1.200 € und 2.000 €/m², mit einer mittleren Bauzeit von 8 bis 12 Monaten und besserer Wärmedämmung.
Diese landesweiten Spannen steigen in Lissabon, Porto und der Algarve um 20 % bis 40 % und sinken im Landesinneren um 10 % bis 20 %. Für das Grundstück selbst fallen beim Kauf immer die IMT (portugiesische Grunderwerbsteuer) zum Festsatz von 6,5 % und das Imposto do Selo (portugiesische Stempelsteuer) von 0,8 % an – es fällt nicht unter die Staffeln für Wohnimmobilien, denn für die Finanzbehörde ist es Bauland, kein Haus.
Zur Genehmigung kommen noch die Architektur- und Fachplanung (4.000 € bis 9.000 €) und die kommunalen Gebühren (2.000 € bis 7.000 €, mit großen Unterschieden von Gemeinde zu Gemeinde) hinzu. Ein 150 m² großes T3-Haus (drei Schlafzimmer) in traditioneller Bauweise, landesweite Zone, auf einem bereits bar bezahlten Grundstück von 60.000 €, kommt so von Anfang bis Ende auf zwischen 267.155 € und 362.455 € – Grundstück, Grundstückssteuern, Planung, Gebühren, Bauleistung, Bauleitung und Nutzungsgenehmigung inbegriffen. Um das mit dem Preis für den Kauf einer vergleichbaren, bereits fertigen Immobilie zu vergleichen, nutzen Sie den Rechner für die Gesamtkosten beim Kauf.