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Alicerce

Simulador de IMT e Imposto do Selo 2026

Os dois impostos que pagas antes de a casa ser tua, com as tabelas oficiais de 2026 — incluindo a isenção para quem tem até 35 anos.

€

Usa o maior entre o preço da escritura e o VPT do imóvel.

Localização
Finalidade
Residência fiscal de quem compra

Quem já foi residente fiscal em Portugal conta como residente. Casados em comunhão de bens ou de adquiridos: se um de vocês é ou já foi residente, escolhe «Residente em Portugal». Dois comproprietários em partes iguais e só um não residente: «Só um de dois não residente».

Regime jovem (≤ 35 anos)

Primeira habitação própria e permanente, sem imóveis nos últimos 3 anos, não dependente em IRS. A comprar a dois, o benefício aplica-se à quota-parte de quem cumpre.

IMT + Imposto do Selo a pagar

9042,04 €

De onde vem este número

IMT — 7 % × valor − 10 457,96 €7042,04 €
Imposto do Selo — 0,8%2000,00 €
Total de impostos na compra9042,04 €
Como os escalões se empilham (HPP, continente, 2026)
0% 106 346 € 2% 145 470 € 5% 198 347 € 7% 330 539 € 8% 660 982 € Cada fatia do preço paga a taxa do seu escalão — é isto que a «parcela a abater» resolve por ti. Acima de 660 982 € deixa de haver escalões: taxa única de 6% (até 1 150 853 €) ou 7,5% sobre o valor todo.

Como funciona o cálculo

O IMT não é uma taxa única sobre o preço: o valor da casa sobe por escalões e cada fatia paga a taxa do seu escalão. Para não somar fatia a fatia, as tabelas oficiais dão-te uma parcela a abater: multiplicas o valor pela taxa marginal e subtrais a parcela. Uma casa de 180 000 € (HPP, continente) paga 180 000 € × 5% − 6 491,02 € = 2 508,98 € — uma taxa efetiva de 1,4%, não de 5%.

Acima de 660 982 € na habitação própria e permanente do continente (633 931 € na habitação secundária ou para arrendar) o sistema muda: aplica-se uma taxa única (6% ou 7,5%) sobre o valor todo. E há três tabelas diferentes — habitação própria e permanente, habitação secundária ou para arrendar, e as versões das regiões autónomas, com escalões 25% mais altos (a taxa única começa aí nos 826 228 € e nos 792 414 €).

O Imposto do Selo da compra são sempre 0,8% do mesmo valor. Se tiveres até 35 anos e for a tua primeira casa, o regime jovem isenta os dois impostos até 330 539 € — mas não isenta o Imposto do Selo do crédito (0,6% sobre o que pedires ao banco), um custo que quase toda a gente esquece.

Estes dois impostos são só uma parte do cheque inicial. Para a conta completa — entrada, registos, comissões — usa o simulador de custos totais.

Perguntas frequentes

O IMT calcula-se sobre o preço ou sobre o VPT?
Sobre o maior dos dois. Se compras por 220 000 € e o valor patrimonial tributário (VPT) na caderneta predial é 180 000 €, o IMT incide sobre 220 000 €. Se o VPT fosse 240 000 €, incidia sobre o VPT.
Quanto pago por uma casa de 250 000 € para habitação própria no continente?
Em 2026: IMT = 250 000 € × 7% − 10 457,96 € = 7 042,04 €, mais 2 000 € de Imposto do Selo (0,8%). Total: 9 042,04 €. Com regime jovem seria 0 €.
Tenho 35 anos ou menos — até que valor fico isento em 2026?
Isenção total de IMT e de Imposto do Selo da compra até 330 539 € (continente). Entre 330 539 € e 660 982 € pagas 8% de IMT e 0,8% de IS apenas sobre o excedente. Acima disso, o benefício desaparece. Condições: primeira habitação própria e permanente, sem imóveis habitacionais nos últimos 3 anos e não ser dependente em IRS no ano da compra. Atenção: o Imposto do Selo do crédito (0,6%) paga-se sempre.
Não sou residente em Portugal — que IMT pago?
Desde 25 de maio de 2026, um comprador não residente paga IMT de 7,5% sobre o valor todo na compra de habitação (prédio urbano ou fração destinados exclusivamente a habitação), sem escalões, sem isenções e sem regime jovem (CIMT art. 17.º, n.º 10, aditado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026). Uma casa de 400 000 € para habitação secundária no continente paga 30 000 € de IMT, em vez dos 19 300,11 € de um residente. O Imposto do Selo da compra é de 0,8%: a regra só trata do IMT e não diz se um jovem não residente perde também as isenções jovens do Imposto do Selo e dos emolumentos de registo, por isso o simulador, por prudência, conta-os sem essas isenções. A regra não se aplica a quem já foi residente fiscal em Portugal. Casados em comunhão de bens ou de adquiridos: há uma só liquidação e os 7,5% só se aplicam se nenhum dos dois é nem foi residente fiscal; se um de vocês é ou já foi, aplicam-se as tabelas normais. Em compropriedade, incluindo casados em separação de bens que comprem os dois, conta a situação de cada um na sua quota: com dois comproprietários em partes iguais e só um não residente, a mesma casa paga 24 650,06 € (Ofício Circulado n.º 40131/2026 da AT). Quem passa a residente nos 2 anos seguintes à compra (num casal em comunhão, basta um dos dois), ou arrenda a casa a renda moderada (contrato nos 6 meses seguintes e pelo menos 36 meses arrendada nos primeiros 5 anos), paga os 7,5% e pede depois às Finanças a anulação da diferença, no prazo de 6 meses a contar da data em que passa a residente ou do contrato de arrendamento (CIMT art. 17.º, n.º 12). O simulador faz estas contas quando escolhes «Não residente» ou «Só um de dois não residente».
Quando e como se paga o IMT?
Antes da escritura. Pede-se a guia (DUC) no Portal das Finanças ou no balcão, paga-se, e o comprovativo é apresentado ao notário ou no balcão Casa Pronta no dia da escritura.
As taxas são diferentes nos Açores e na Madeira?
Sim. Os escalões das regiões autónomas são 25% superiores: a isenção de HPP vai até 132 933 € e o regime jovem até 413 174 € (2026). O simulador aplica as tabelas certas quando escolhes «Açores / Madeira».

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