Simulador de garantia pública para crédito a 100%

A garantia pública, criada pelo Decreto-Lei n.º 44/2024, resolve o obstáculo mais comum para quem compra a primeira casa: a entrada. O Estado passa a ser fiador de até 15% do preço do imóvel, o suficiente para o banco financiar os outros 85% — ou a totalidade da transação — sem exigires capital próprio parado à espera. Não é dinheiro que recebes: é uma garantia que o banco aceita em vez de dinheiro teu.

As condições são específicas: ter entre 18 e 35 anos, ser residente fiscal em Portugal, comprar a primeira habitação própria e permanente, não teres outro imóvel habitacional em teu nome e estar em dia com as Finanças e a Segurança Social. O imóvel não pode custar mais de 450 000 € e o rendimento anual do agregado tem de ficar até 86 634 € — o teto do 8.º escalão de IRS em 2026. O financiamento bancário tem de cobrir pelo menos 85% do valor da transação, e todos os compradores têm de figurar como mutuários no crédito — não chega um deles preencher os critérios. A medida aplica-se a contratos celebrados até 31 de dezembro de 2026.

O que a garantia não muda é a aritmética do crédito: financiar 100% em vez de, por exemplo, 90% significa pedir mais dinheiro emprestado, pelo mesmo prazo e à mesma taxa — logo, uma prestação mensal mais alta e mais juros pagos ao longo do empréstimo. Num imóvel de 280 000 € com a Euribor 6M a 2,723% + spread de 0,9%, a 37 anos: a 100% pagas 1 145,86 € por mês; com 10% de entrada pagas 1 031,27 € — e ao longo do prazo os juros totais sobem cerca de 22 900 € no cenário a 100%. A garantia resolve o problema da entrada, não o do custo do crédito — e o banco continua a decidir se te aprova e a que taxa.

Antes de decidires entre financiar a 100% ou juntar uma entrada parcial, vale a pena perceber como a Euribor e o spread pesam na tua prestação mês a mês — usa o simulador de prestação do crédito habitação para testar prazos e taxas diferentes.