Das neue RJUE (DL 108/2026): was sich beim Bauen ändert

Was das RJUE ist – und warum Sie das betrifft

RJUE ist die Abkürzung, die immer auftaucht, sobald jemand über die Genehmigung eines Bauvorhabens spricht: Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, der portugiesische Rechtsrahmen für Genehmigungen im Bauwesen. Es ist das Gesetz, das Ihrer Gemeinde vorgibt, wie sie Ihr Projekt prüft, welchen Verwaltungsweg es nimmt und wie lange das Verfahren rechtlich dauern darf, bevor Sie auch nur einen Ziegelstein setzen dürfen. Wenn Sie ein Haus bauen, ein Grundstück zum Bebauen kaufen oder eine Erweiterung legalisieren wollen, ist es dieses Regime – nicht der PDM (kommunaler Raumordnungsplan), nicht das Architekturprojekt –, das über die Fristen und die Schritte zwischen Ihrer Bauentscheidung und dem alvará (Baugenehmigungsurkunde) in der Hand entscheidet.

Die zwei Termine, auf die es ankommt

Das Decreto-Lei 108/2026 wurde am 29. Mai 2026 veröffentlicht und tritt am 3. August 2026 in Kraft. Zwischen den beiden Terminen liegen gut zwei Monate – in der Praxis wenig Zeit für die meisten Gemeinden, um interne Abläufe, Formulare und Antwortfristen anzupassen. Es wird als die tiefgreifendste Reform des RJUE seit Jahrzehnten beschrieben, was bedeutet, dass ein Verfahren, das vor oder nach dem 3. August eingereicht wird, für dieselbe Art von Bauvorhaben unterschiedlichen Regeln unterliegen kann.

Das Versprechen der Reform ist einfach zusammengefasst: weniger Wartezeit für alle, die bauen wollen. In der Praxis dürften die ersten Monate eher das Gegenteil bringen – Gemeinden, die das neue Regime auslegen, während die Verfahren eintreffen, ohne einen Erfahrungsschatz ähnlicher Fälle, an dem sie sich orientieren können.

Die drei Genehmigungswege – neu gefasst

Das RJUE hat schon immer zwischen Bauvorhaben unterschieden, die einen Genehmigungsantrag erfordern – die Gemeinde genehmigt, bevor Sie beginnen –, und solchen, die nur eine comunicação prévia (Anzeigeverfahren) verlangen, bei der Sie die Gemeinde informieren und, sobald die Voraussetzungen erfüllt sind, loslegen, ohne auf eine ausdrückliche Entscheidung zu warten. Das DL 108/2026 kehrt die Standardregel um: In Gebieten, in denen die städtebaulichen Parameter in den Plänen tatsächlich festgelegt sind, folgt die Mehrheit der Vorhaben künftig dem Weg der comunicação prévia. Die volle Genehmigung bleibt komplexeren Vorhaben oder Zonen ohne festgelegte Parameter vorbehalten – und sie bringt eine nützliche Neuerung für Bauherren: die Teilgenehmigung für die Ausführung der Tragstruktur, die es erlaubt, mit dem Rohbau zu beginnen, sobald die Architektur genehmigt ist.

Zwei Änderungen beim Zeitplan verdienen Beachtung: Die stillschweigende Genehmigung wird zur allgemeinen Regel (schweigt die Gemeinde innerhalb der gesetzlichen Frist, gilt das künftig in mehr Verfahren als Genehmigung), und Anträge auf Vorabinformation erhalten enge Fristen – 15 Tage für die einfache Fassung, 30 Tage für die qualifizierte Fassung bei den meisten Vorhaben, 45 Tage für loteamentos (Parzellierungen). Weiterhin ohne vorherige Kontrolle bleiben Arbeiten wie Wiederaufbauten ohne Vergrößerung von Fläche oder Volumen, Maßnahmen zur Energieeffizienz (Solarpaneele, Dämmung, Fenster) und laufende Instandhaltung.

Für alle, die ein Haus bauen, bleibt die praktische Frage dieselbe: Bevor Sie irgendetwas beauftragen, fragen Sie Ihre Gemeinde – oder die Architektin bzw. den Architekten, der das Projekt unterzeichnet –, welcher Weg für Ihren Fall gilt und welche Antwortfristen dazugehören. Gehen Sie nicht davon aus, dass das, was für einen Nachbarn galt, der 2024 eine Genehmigung bekommen hat, weiterhin auf dieselbe Weise gilt.

Der título urbanístico wird Vertragsbestandteil

Eine der Änderungen mit der größten praktischen Auswirkung für Käufer und Verkäufer: Das DL 108/2026 verstärkt die Pflicht, den título urbanístico (städtebaulicher Titel) – also die Genehmigung, den alvará oder den Nachweis der comunicação prévia – in den Verträgen zur Übertragung der Immobilie anzugeben. Das heißt: In der escritura (notarielle Kaufurkunde) oder im CPCV (portugiesischer Kaufvorvertrag) muss stehen, unter welchem Titel gebaut wurde.

Das rückt ein Problem in den Vordergrund, das es schon vorher gab, das aber viele ignoriert haben: Häuser oder Erweiterungen, die ohne Genehmigung oder mit nicht genehmigten Arbeiten gebaut wurden, lassen sich schwerer verkaufen oder finanzieren, wenn der Verkäufer den entsprechenden título urbanístico nicht vorlegen kann. Wenn Sie ein Haus mit einem Anbau kaufen, der „schon immer da war“, lohnt es sich, bevor Sie irgendetwas unterschreiben, zu fragen, ob dieser Bau über das Papier verfügt, das ihn legitimiert – genau die Art von Detail, die der Leitfaden Was Sie vor der Unterschrift eines CPCV prüfen sollten vertieft.

Mehr Kontrolle, mehr Wiederherstellung der Rechtmäßigkeit

Der Preis für schnellere Genehmigungen ist mehr Kontrolle danach: Das DL 108/2026 tauscht die vorherige Kontrolle gegen eine nachträgliche. Die Gemeinde kontrolliert künftig während und nach der Bauausführung, die Bußgelder für Bauen ohne gültigen Titel steigen (bis zu 450.000 € für juristische Personen), und Bauherr, Projektverfasser und Bauleiter haften künftig gesamtschuldnerisch. In die andere Richtung verkürzen sich manche Fristen zugunsten der Rechtssicherheit: Die Frist, in der eine Genehmigung für nichtig erklärt werden kann, sinkt von 10 auf 3 Jahre. Für alle mit alten, nicht regularisierten Bauvorhaben ist die Botschaft klar – Aufschieben ist teurer und riskanter geworden, als die Sache jetzt zu regeln.

Was sich nicht ändert

Es lohnt sich, zu unterstreichen, was die Reform nicht anfasst, denn man nimmt leicht das Gegenteil an. Der PDM (kommunaler Raumordnungsplan) Ihrer Gemeinde bleibt weiterhin das Dokument, das festlegt, was Sie auf einem Grundstück bauen dürfen – Traufhöhe, Bodennutzung, Abstände. Die kommunalen Genehmigungsgebühren bewegen sich weiterhin in etwa auf dem gewohnten Niveau. Und Sie brauchen weiterhin ein Architekturprojekt samt der zugehörigen Fachplanungen, bevor Sie irgendetwas einreichen – das neue RJUE erspart Ihnen diese technische Arbeit nicht, unabhängig davon, für welche Bauweise Sie sich entscheiden, zwischen traditionell, LSF oder ICF.

Das hat einen praktischen Nebeneffekt, den es sich lohnt einzurechnen, bevor Sie sich fürs Bauen entscheiden: Die Kosten für die Genehmigung eines Hauses, bevor Sie einen einzigen Ziegelstein setzen, bewegen sich weiterhin etwa in folgenden Größenordnungen.

Posten	Minimum	Maximum
Architekturprojekt + Fachplanungen	4.000 €	9.000 €
Kommunale Genehmigungsgebühren	2.000 €	7.000 €
Bauleitung und Bauüberwachung	1.000 €	3.000 €
Gesamt vor dem ersten Spatenstich	7.000 €	19.000 €

Zwischen 7.000 € und 19.000 € ist die Rechnung, die viele Bauherren zu addieren vergessen, bevor sie Preise pro Quadratmeter vergleichen – und keine RJUE-Reform ändert etwas an dieser Eintrittsrechnung. Für alle, die zwischen diesem Weg und dem Kauf einer bereits gebauten Immobilie schwanken, zeigt der Rechner für die Gesamtkosten eines Kaufs die Kehrseite dieser Entscheidung.

Wenn Ihr Verfahren mitten im Übergang steckt

Die praktischste Frage von allen, für alle, die im August oder September 2026 einen Genehmigungsantrag oder eine comunicação prévia einreichen: Gelten die alten Regeln oder die neuen? Die Antwort steckt in den Übergangsbestimmungen des Dekrets selbst und in der Auslegung, die jede Gemeinde davon vornimmt – und genau deshalb fassen wir sie hier nicht in einem einzigen Satz zusammen.

Der einzig vernünftige Weg ist, direkt bei Ihrer Gemeinde nachzufragen, bevor Sie das Verfahren einreichen, welches Regime darauf angewendet wird – und sich das schriftlich bestätigen zu lassen, nicht aus der Erinnerung an einen Schalter. Wenn Ihr Architekt oder die zuständige Fachperson das neue Regime bereits bei anderen laufenden Verfahren anwendet, fragen Sie auch dort nach.

Ihre nächste Rechnung

Bevor Sie sich zwischen dem Genehmigen eines Baugrundstücks und dem Kauf eines bereits gebauten Hauses entscheiden, lohnt es sich, beide Rechnungen nebeneinanderzulegen – was Bauen kostet und dauert, gegenüber dem, was Kaufen kostet und dauert, einschließlich dieser 7.000 € bis 19.000 € Eintrittskosten, die die meisten zu berücksichtigen vergessen.